Документ был разработан специалистами КГА ЛО еще два года назад. Теперь его время пришло. Право бесплатно получить землю для строительства индивидуального дома в соответствии с этим документом имеют очередники, которые дожидаются улучшения жилищных условий, а также любой гражданин, зарегистрированный по месту жительства в ЛО не менее 5 лет. Но лишь при условии, что у него нет (и ранее не было) в собственности дачного надела, участка для ИЖС, личного подсобного хозяйства с жилым домом. Садоводческие земли в перечень ограничений не попали — значит, их владельцы могут претендовать на бесплатный надел. Максимальные размеры участка: в городских муниципальных поселениях —12 соток, в сельской местности — 25 соток. Земля предоставляется в аренду на три года по совершенно условной ставке: гривенник за 1 кв.м в год.

По истечении трех лет муниципалитет может увеличить арендную плату «на общих основаниях». На протяжении этого срока передавать кому-либо свои права нельзя — такое ограничение предусмотрено специально, чтобы свести к минимуму спекуляции. Получить бесплатный участок можно только один раз. (Из этих же соображений.) По словам одного из основных разработчиков законопроекта, начальника отдела КГА ЛО Анатолия Новикова, распределением земель будет заниматься администрация муниципальных образований, но под контролем специальных комиссий районного уровня. То есть получить участок можно будет только «по месту прописки». Все заявления муниципальные власти должны заносить в книгу учета. К заявкам обязательно должны прилагаться выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и справка из Росземкадастра. В течение месяца комиссия должна принять решение, удовлетворить просьбу или отказать. Отказ можно будет обжаловать в суде. Положительное решение еще не делает заявителя будущим новоселом — участок ему выделят, только если в МО принят генплан поселения, проведены землеустроительные работы, межевание и кадастровая съемка...

«Снова будет формироваться очередь, теперь — на участки?» — спросили мы у Анатолия Новикова. «На первом этапе — скорее всего, — ответил Новиков. — Но это лучше, чем вообще ничего не делать».

По мнению разработчиков законопроекта, готовить документы планировки и межевания территорий, выдавать градостроительные планы и т. д. должны муниципальные власти. Теперь они в этом будут заинтересованы самым непосредственным образом: потенциальные землевладельцы, конечно, будут всячески подгонять ОМСУ. Подготовкой документов и землеустройством могут также заниматься инвесторы в рамках договоров комплексного освоения территорий — как это обычно сегодня и происходит. На муниципалов также лягут заботы об инженерной подготовке участков, строительстве в микрорайонах дорог и внутриквартальных сетей, магистральных линий водо- и газоснабжения… (Эти требования содержатся в методических рекомендациях к законопроекту.) В рамках очень небогатых (в подавляющем большинстве случаев) муниципальных бюджетов все это выглядит утопией. По крайней мере — для отдаленных районов. Ясно, что муниципалитеты Всеволожского района или зоны «Репино — Ленинское» деньги на межевание найдут. А вот в Лодейном Поле — не факт… Помимо проблем с границами и инженерией, в концепции законопроекта заложены потенциальные конфликты, связанные с несправедливостью распределения. Жители Подпорожского района получат в собственность участки, в сотни раз уступающие по цене наделам во Всеволожском или Выборгском. Да и в пределах одного района (и даже одного населенного пункта) земли весьма неравноценны: одному предложат поселиться у реки, другому — за кладбищем…

Избежать злоупотреблений можно только при создании «прозрачных» процедур и действенного общественного контроля. В странном положении оказываются граждане, которые в последние два года покупали участки под ИЖС на аукционах. (Таких, правда, очень немного.) Еще вопрос: получается, что гражданин, владеющий пятикомнатной квартирой во Всеволожске, может получить надел бесплатно, а собственник ветхого домика — нет… Разработчики уверены, что порядок распределения участков постепенно удастся отладить, хотя без обид и не обойдется. «Закон имеет в первую очередь социальную направленность, — говорит Анатолий Новиков. — Бесплатную землю получат люди, у которых при сегодняшнем уровне цен на жилье нет других шансов решить жилищные проблемы». Не исключено также, что федеральные юристы смогут усмотреть в законопроекте противоречия с действующим законодательством. (До сих пор у нас основным способом «борьбы с коррупцией» в сфере жилищного строительства были аукционы.) Земельный кодекс действительно предусматривает возможность «бесплатного предоставления участков» (пункт 2 ст. 28). А вот по Градостроительному кодексу единственная форма выделения земли под строительство — аукцион. Анатолий Новиков убежден в том, что новый закон позволит сбить цены на землю, сегодня — совершенно непосильные для большинства жителей области.

Руководитель УК «Терра» Дмитрий Зюзин уверен, что принятие законопроекта непосредственного влияния на рынок пригородного жилья не окажет: с одной стороны, девелоперы накопили изрядный запас участков под застройку, свободных территорий «для раздачи» мало, и они разрозненны. Руководитель ФК «ФилинЪ» Дмитрий Медведев считает, что новый закон не столько поможет решить жилищную проблему, сколько оживит спекуляцию, как это было с ваучерами. Кроме того, напоминает г-н Медведев, в смете на постройку жилого дома стоимость земли составляет от силы 10–15%.0 Откуда малоимущие возьмут остальные 85–90%? О причинах «реанимации» законопроекта именно сейчас говорят разное. Некоторые ссылаются на устойчивые слухи об объединении и о грозящем (чуть ли не осенью) референдуме на эту тему. Если и так, губернатор Валерий Сердюков делает грамотный ход: городские власти землю точно бесплатно не дадут, так что жители области будут отбиваться от перспектив слияния до последнего.

Важно, что возможности, заложенные в законопроекте, поднимают статус муниципальных властей. Риск злоупотреблений остается, но и у жителей появляется сильная мотивация для того, чтобы выбрать главой ОМСУ нормального человека. В целом, по оценке специалистов и участников рынка, в законопроекте больше плюсов, чем минусов.

Дмитрий Синочкин