Несомненный плюс строительства коттеджа вне поселка — свободный выбор местоположения. Минус — то, что его эксплуатацией и обустройством прилегающей территории хозяева должны заниматься самостоятельно, а до ближайшего магазина может оказаться сложновато добраться. Как всегда, плюсы и минусы взаимосвязаны: современные (как правило, крупные) объекты инфраструктуры и отличные трассы нередко портят сложившуюся уникальную среду, особый микроклимат, неповторимый ландшафт вокруг поселка.

Преодоление трудностей Еще несколько лет назад эксперты прогнозировали скорое снижение цен на коттеджи в местах «стихийной» застройки. Предполагалось, что желающие потянутся в организованные комплексы. Действительно, проблем, с которыми сталкиваются владельцы отдельных коттеджей, немало: ограничения по инженерным мощностям, сложные отношения с соседями (если рядом, например, живут люди другого социального статуса), трудности согласования проекта дома с правлением поселка. Поэтому многие предпочитают заплатить больше за объект в организованном поселении и избавиться от всех этих проблем. Что не отменяет важного факта: спрос на коттеджи в «стихийных» поселках есть, и довольно высокий. Особенно хорошо видно это на примере старых престижных садоводств, где любой участок, выставленный на продажу, в течение двух-трех месяцев находит покупателя.

Причем каждое домовладение представляет огромный интерес не только для желающих построить загородный дом для себя, но и для потенциальных инвесторов: на рынке уже нередки случаи, когда дачу покупают «под снос», на ее месте возводят коттедж из газобетона или других сравнительно недорогих материалов, а затем продают его. Желающих купить объект нередко удается найти еще на стадии строительства. Неплохо уходят и готовые дома. Например, в садоводствах Белоострова стоимость дома, возведенного в последние три — пять лет, с котлом и канализацией начинается от 8 млн руб., в Токсово — от 12 млн. Причина такого спроса проста: общая тенденция покупать «новострой» затронула все слои населения, однако дорогой дом в закрытом коттеджном поселке не каждому по карману. Поэтому многие сторонники загородного образа жизни выбирают участки в садоводствах, расположенных в привлекательных местах. В поселках, возведенных на территориях со статусом ИЖС и удачным местоположением, цены гораздо выше: Ушково — 18–20 млн руб., Рощино — 9–18 млн руб., Песочный (Курортный район) — 15–17 млн руб. Неслучайные связи Как считают эксперты рынка загородной недвижимости, почти все «стихийные» поселки страдают от дефицита объектов инфраструктуры.

Эта проблема, присущая даже самым хорошим садоводствам, по наследству достается хозяевам новых домов. Если же поселок возникал и вовсе «в чистом поле», то ни игровых площадок, ни магазинов, не говоря уже о SPA-центрах и ресторанах, в нем никто не проектировал. Во многих местах их никогда не было, кое-где объекты сервиса успели устареть. По словам Ольги Котек, заместителя директора по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer, коммуникации в старых поселках в большинстве случаев требуют модернизации. При этом начинать нужно с дорог, после чего браться за обновление систем водоснабжения и канализации. В одних поселениях сильно изношены инженерные коммуникации, в других отсутствуют централизованное газоснабжение и канализация, в третьих случаются проблемы с электричеством и водой. И буквально во всех местах — низкий уровень безопасности. Неудивительно, что жители коттеджного «самостроя» все чаще начинают сотрудничать друг с другом, например, объединяя несколько домовладений за одним забором. Смысл совместного сосуществования понятен: вместе легче, нежели поодиночке, решать вопросы с подключением света, газа, заменой инженерных сетей или вывозом мусора, что для загородных жителей всегда актуально. Чаще всего подобные объединения существуют неформально. Но, по осторожному мнению специалистов, уже в самом ближайшем будущем они могут начать и «юридическую» жизнь — например, в форме ТСЖ.

Кочка зрения:

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:

– Как правило, стихийные коттеджные поселки строятся в наиболее привлекательных местах: на побережье Финского залива, недалеко от Петербурга, вблизи от леса, озер, заказников. Это Юкки, Токсово, Всеволожск, Мельничный ручей, Курортный и Выборгский районы. Как правило, новые обособленные коттеджи появляются на местах старых дач либо в садоводствах. Правда, бывает, когда дом стоит просто посредине леса. Но это скорее исключение, чем правило. Супермаркеты, спортивные и развлекательные центры, детские сады, школы — все это нужно современному человеку для комфортного существования. Но ни инвесторы, ни управляющие компании не спешат строить в поселках недостающие и жизненно необходимые объекты инфраструктуры. А в зонах стихийной застройки постепенно решается вопрос с покупкой товаров первой необходимости. Сейчас даже в садоводствах часто организуют частный магазинчик, который обслуживает жителей расположенных рядом коттеджей. А в местах скопления нескольких стихийных поселков открывают свои точки крупные гипермаркеты. Они уже появились в Курортном, Пушкинском и некоторых других районах. Семьи, которые постоянно живут в обособленных коттеджах, закупают здесь еду на неделю. А скоропортящиеся продукты, такие как молоко, хлеб и т.д., приобретают в местных магазинах.

Николай Кузнецов, менеджер продаж загородной недвижимости компании «Петербургская Недвижимость»:

– Существует несколько видов «стихийных» коттеджных комплексов. Первый — это неорганизованные поселки, которые расположены на землях сельхозназначения (и прочих, не относящихся к землям поселений) без согласований, разрешений на соответствующее использование участка и на строительство. Находятся такие «нелегальные» дома в малонаселенных местах, где «чужие не ходят». Как правило, у таких поселений есть «крыша», поэтому несмотря на отсутствие каких-либо документов, их никто не трогает. Второй вид — это зоны в обычных садоводствах, где в течение нескольких лет появляется «островок» приличных домов. Затем их владельцы задумываются об охране и ставят шлагбаум, огораживают территорию забором, решают вопрос с вывозом мусора и т.д. Как правило, такие анклавы возникают на окраинах старых садоводств. Третий вариант — это поселки, которые «самоорганизуются». То есть ни девелопер, ни застройщик к этому руку не прикладывают, а всем занимаются непосредственно частные лица. Земля у них оформлена как полагается, строения — тоже. Такие поселения — это некий круг знакомых, соседей. Все вышеперечисленные виды — это поселки для временного проживания, иначе говоря — дачные. Решить вопрос о переводе земель в земли поселений, как правило, частные лица не в состоянии.

Екатерина Голубева