882
0
Дмитрий Синочкин

«Как говорят американцы, у нас есть несколько шляп, и мы надеваем ту, которая удобнее»

Отношения строителей и банкиров напоминают симбиоз рачка и актинии: они могут друг друга не любить, но куда денешься… Тем интереснее варианты, когда строительное и финансовое подразделения принадлежат к одному холдингу. Кстати, наш сегодняшний собеседник — не только руководитель НЖК-СПб, но и вице-президент Национального Резервного банка. Так сказать, рак и актиния в одном лице…

– Как возникла идея малоэтажного комплекса «Янино»?

– К реализации проекта «Янино» мы приступили два года тому назад. Можно сказать, что мы были первопроходцами рынка малоэтажных поселков для среднего класса, по крайней мере, в таких масштабах. Экономика подобных проектов подразумевает большое количество домовладений, индустриализацию производства, использование современных технологий и материалов с низкой себестоимостью. Иначе стоимость жилья будет для среднего класса недоступна. В поселке «Янино» будет 160 индивидуальных двухэтажных домов площадью от 100 до 200 кв.м. с участками от 10 до 30 соток, а также 140 квартир в таун-хаузах площадью от 100 до 140 кв.м с участками от 2 до 3,6 соток. Это жилье для постоянного проживания, и мы должны обеспечить жителей необходимой социальной инфраструктурой. На территории поселка будут открыты магазин, кафе, частные детские сады, аптека, медицинский кабинет, зал для досуга. Поселок расположен в 20 минутах езды от центра Петербурга. КАД и Колтушское шоссе — всего в двух километрах от него. При этом вокруг — лес...

– Это городское жилье или загородное?

– Де-юре считается загородное жилье, но де-факто — конечно, городское. Это альтернатива городской квартире и по удобствам, и по цене. На сегодня [май 2008] завершена первая очередь строительства, состоящая из 70 индивидуальных домов и восьми секций таун-хаузов на 60 квартир. Идет строительство второй очереди, возведены 20 домов и три секции таун-хаузов на 28 квартир. Первая очередь уже сдана в эксплуатацию, идет благоустройство территории, асфальтируются дороги. Большинство владельцев домов первой очереди планируют переехать из городских квартир к осени. Десять семей уже живут в поселке. – Вы используете и кредитные средства? – Мы интегрированы в холдинг «Национальная Резервная Корпорация» и поэтому используем все его возможности. В холдинг также входит НРБ — финансовый партнер проекта «Янино». Использование системы, когда в роли девелопера и инвестора выступают родственные структуры, позволяет снизить риски.

– Сами себя финансируете и сами себе кредиты выдаете…

– В этом смысле у нас, как говорят американцы, есть несколько шляп, и каждый раз мы надеваем ту, которая удобнее. Однако для покупателей жилья в «Янино» нет каких-то специальных условий. НРБ и так предоставляет достаточно большой выбор ипотечных кредитных продуктов. Кстати, наш банк не поднимал ставок в этом году, в отличие от других ипотечных банков. Мы не ограничиваем наших клиентов в выборе банка. С нами сотрудничает, например, «КИТ-Финанс». Я думаю, это правильный рыночный подход, когда покупатель может выбрать наиболее привлекательную для себя схему и условия финансирования.

– Сейчас в ипотеке не самые простые времена. Не ощущается общего давления финансового кризиса?

– Мне кажется, слухи о смерти мировой финансовой системы преувеличены, а в России финансового кризиса вообще не было. Да, у нескольких российских банков уменьшилось количество длинных пассивов, так как снизилась возможность заимствовать на западных рынках. Однако российская банковская система не настолько зависима от мировой, чтобы это могло бы на нее существенно повлиять. В большей степени для развивающегося российского рынка американский ипотечный кризис послужил предостережением: не стоит снижать уровень требований к оценке рисков.

– К какой ценовой категории вы относите ваш проект?

– Система сегментирования рынка загородной недвижимости формируется по многим критериям: цена, характеристика поселка, технологии, инфраструктура и т.д. Зачастую трудно отнести объект к тому или другому классу. Кроме деления на элитный, премиум-, бизнес-, стандарт/эконом-классы, существует ранжирование поселков по сезонному и постоянному проживанию. Наши покупатели, продавая городские квартиры, за ту же цену приобретают дополнительные метры жилья и участок. Петербургская «трешка» эконом-класса площадью 75 кв.м стоит столько же, сколько четырехкомнатная квартира в нашем таун-хаусе площадью 110 кв.м с наделом в две сотки — около 6 млн руб. При этом мы с самого начала продаж не лукавили с покупателями жилья в «Янино» и указывали цену продажи всего объекта, включая дом и участок с подведенными коммуникациями.

– Что мешает широко развернуть массовые малоэтажные проекты эконом-класса?

– Во-первых, неудовлетворительная транспортная доступность. Это одна из важнейших составляющих для тех представителей среднего класса, которые не могут себе позволить иметь и городскую квартиру, и современный загородный дом. Вторая причина — конечно же, инженерные сети. В Ленинградской области нет крупных участков под ИЖС, обеспеченных инженерными коммуникациями и инфраструктурой. Петербуржцы, имеющие загородную недвижимость в области и пользующиеся областной инфраструктурой, основную часть налогов выплачивают в городской бюджет. В результате область остается недофинансированной и не заинтересованной в финансировании строительства инженерных сетей и дорог в близлежащих к Петербургу пригородах. С другой стороны, невозможно остановить объективное стремление петербуржцев жить за городом.

– Наметившийся в последние годы рост объемов строительства коттеджных поселков в 50-километровой зоне вокруг города привел к увеличению спроса и росту цен на землю. Собираетесь ли вы тиражировать опыт?

– Мы сейчас ведем переговоры о приобретении земли под новый проект. Следующий наш проект будет еще крупнее.

– Как скажется на рынке действующий запрет на сделки с федеральной землей — с тем, чтобы отобрать ее у учреждений и передать под малоэтажку?

– Для инвесторов более важен четкий генеральный план развития территорий с понятным разделением на промышленные и жилые зоны застройки, с продуманными инженерными коммуникациями и транспортными сетями. Чтобы участки выставлялись на продажу хотя бы с техническими условиями на подключение. Чтобы система разрешений и согласований требовала меньше затрат и времени.

– Вернемся в Янино. Рядом с вами появится проект группы ЛСМ — более 400 000 кв.м высокоплотной застройки. Как вы относитесь к такому соседству?

– Мы познакомились с этим проектом на совещании у главного архитектора Всеволожского района. Есть определенное зонирование поселка «Янино-1». В рамках строительного регламента поселения компании могут возводить здесь здания высотой не более пяти этажей. Так как наш участок находится ближе к лесу, на большой и полностью охраняемой территории, то на привлекательности его месторасположения новое строительство не скажется. С другой стороны, современный микрорайон со своей социальной инфраструктурой расширит выбор для жителей нашего поселка: рядом появятся школы, химчистки, прачечные, парикмахерские и т.д.

– Сколько же новоселов будет в Янино? И не создаст ли это транспортных проблем?

– По нашим прогнозам, в поселке, который строим мы, будет проживать примерно 1000 человек. Территория «Янино-1» со всеми проектами, о которых нам известно, сможет выдержать не более 50 000 человек. В планах администрации ЛО — расширить Колтушское шоссе до четырех полос, создать скоростные и внутренние трассы с системой развязок.

– Может ли ваш проект служить катализатором, который спровоцирует дальнейшее развитие этой зоны?

– На наш взгляд, Всеволожский район ЛО перспективен для малоэтажного строительства. Интерес других инвесторов подтверждает это. Привлекательность района при выборе места для постоянного проживания зависит, прежде всего, от транспортной доступности. Ландшафтные радости в данном случае вторичны. Ведь представитель среднего класса работает пять дней в неделю, и ему необходимо за минимальное время с минимальными нервными издержками доехать от работы до дома, или наоборот.

– Коммерческая функция комплекса «Янино» ориентирована на внешний спрос или только на внутренний?

– Мы обещали нашим покупателям однородную социальную среду, безопасность проживания. При разработке концепции перед нами стоял стратегический вопрос: делать социальные объекты с учетом максимальной доходности от привлечения внешних покупателей либо ориентировать инфраструктуру только на жителей поселка. Мы выбрали второй вариант — с учетом возможного строительства других жилых комплексов в ближайшем окружении.

– И поэтому вы решили «закрыть» свой комплекс?

– Мы решили не делать его открытым для общего потребления в ущерб интересам его жителей. Наш комплекс будет для своих. Например, местное кафе можно будет арендовать, если в гости к одному из жителей приедет много гостей. Мы думали сделать небольшой спортивный модуль, но если в двух минутах езды на машине расположен спортивный комплекс «ПетроСпорт» с бассейном, теннисными кортами, гостиничным комплексом, это нецелесообразно…

– У вас нет ощущения, что вы могли бы работать в другой ценовой категории: чуть более просторные участки, площадь домов побольше — и это было бы дороже. Или вы считаете, что попали оптимально, и проект именно таким и должен быть?

– Для нашего холдинга это стратегический выбор. Мы прогнозируем, что спрос на такие дома будет только расти. Это пилотный проект в Ленинградской области. В других регионах аналогичными проектами холдинга занимается Национальная Жилищная Корпорация, штаб-квартира которой расположена в Москве. Программы производства малоэтажных панельных типовых домов реализуются НЖК в Московской области, в центральных и южных регионах России, в Сибири.

К сведению:

Сергей Ильченко

Родился в 1964-м в Ленинграде. В 1987-м с отличием окончил Ленинградский Политехнический институт по специальности «экономика энергетики». С 1987-го по 1991 год был аспирантом и научным сотрудником Политехнического института, участвовал в создании и деятельности ряда коммерческих структур. С 1991-го по 1993-й прошел обучение и получил степень МВА в Университете штата Массачусетс (США) по специальности «международные финансы».

С 1993-го по 1995 год работал в США руководителем по финансам российско-американского проекта в области медицины, консультантом нью-йоркской инвестиционной компании «Барнард & Ко».

В 1995 году работал в Лондоне в инвестиционных банках — партнерах НРБ, в том числе в JPMorgan и CSFB. С 1996-го работает в АКБ «Национальный резервный банк», с 2000 года возглавляет филиал банка в Петербурге. В 2004 году создал ООО «Национальная Жилищная Корпорация — Санкт-Петербург».

Женат. Увлекается теннисом, горными лыжами, водно-моторным спортом, подводным плаванием.

Беседовал: Дмитрий Синочкин

 

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

июль 2008