– Насколько надежны данные (по строительству, по рынку жилья), на которые действующая власть опирается при принятии решений?

– Данные у власти есть, но назвать их надёжными сложно… В свое время, когда меняли руководство Роскомстата (и когда были возбуждены уголовные дела в отношении руководителей этого ведомства — «Пригород»), по коридорам власти ходила такая притча: ну, вот теперь наконец-то экономика России будет расти. А если серьезно — то исследователь рынка должен подвергать сомнению любую информацию и уметь оценить ее достоверность. Это относится и к власти, которая принимает управляющие решения на рынке.

– От этих исходных цифр зависят такие серьезные вещи, как величина субсидий, планирование объёмов строительства...

– Все правильно, но важно понимать, что есть всего два метода регулирования рынка. Первый называется социализацией, второй — либерализацией. И на протяжении последних 15 лет наша управляющая подсистема настойчиво вводит методы тотальной либерализации правил игры на рынке. В этих условиях (как в спорте) побеждает сильнейший. А сила на любом рынке, особенно на нашем, несбалансированном, определяется количеством денег и административным ресурсом. Cильный игрок рынка включает в себя некую совокупность юридических лиц, которые работают в наиболее доходных рыночных нишах, и эти юридические лица часто формально даже не связаны между собой. Но они работают единой командой, и в ее состав, факультативно или непосредственно, входят представители власти. Формально — это запрещено законом, но с большой степенью вероятности это является «фиговым листом», который скрывает реальное положение дел.

– В Москве и Подмосковье действительно существует дефицит земли под застройку, или это очередной миф?

– Во многом это мифы рынка, как и в Петербурге, я думаю. Говорить о дефиците земельных ресурсов на территории Московской, а тем более — Ленинградской области вообще кощунство. Другое дело, что операции по скупке бывших сельхозугодий происходили примерно с конца 90-х, но гарантированных прав собственности для нынешних «землевладельцев» нет, потому что в наших условиях любую сделку можно признать недействительной, даже с учетом существования института добропорядочного приобретателя. За все годы реформ почти ничего не сделано для защиты священного права собственности, которое в теории должно доминировать на рынке.

– Мы говорим о праве собственности на землю?

– О праве собственности на всё. Если разобраться, то и право собственности на квартиру, на дом тоже может быть оспорено.

– Или изъято для нужд государства…

– Ну, например.

– Оцените тот переход, который происходит на наших глазах, переориентация национального проекта на малоэтажку…

– Я знаю примерное состояние дел в этом вопросе, на мой взгляд — это очередная предвыборная активность. Строительство жилья в любом государстве — это прежде всего социальная задача, и решать ее нужно с помощью социальных методов регулирования рынка. Так происходит в любой стране, где власть понимает, что такое национальные интересы. В нашей стране эту задачу пытаются решить крайне либеральными методами, и, скорее всего, это закончится неудачей...
Любимым делом бизнеса и власти в любой стране является превращение государственных денег в частные. В настоящее время сильные игроки федерального уровня интегрировали в свой состав значительную часть производственных подсистем ряда региональных рынков, естественно, они будут осваивать эти деньги. Другое дело — спросится ли с них за конечный результат. На мой взгляд, этого не произойдёт.

В целом, государство должно заботиться о всех своих гражданах. Но за последние два года доступность жилья снизилась примерно в два раза за счет аномально высоких темпов роста цен. Это означает, что задачу обеспечения населения жильем решать будет существенно сложнее.

– Программа развития малоэтажки может обеспечить большую доступность?

– Теоретически — может, но на практике, мне кажется, получится «как всегда»…

– Есть основания полагать, что значительная часть сегодняшних горожан готова переориентироваться на домик с маленьким участком — или это пока такие психологические этюды?

– Пока больше этюды на будущее, поскольку кроме комфортного жилья нужно иметь работу, нужно иметь инфраструктуру для воспитания и обучения детей, для культурного досуга, то есть решать задачу комплексно и системно. Пока это делается только для наиболее обеспеченных домохозяйств.

– Как сдвигается граница приемлемой доступности загородного жилья?

– Сегодня это час или чуть больше времени в пути до МКАД… Время в пути является решающим, по каким-то направлениям это эквивалентно 60–70 км, а по другим — всего 20–25 км…

– Если у человека работа на юге Москвы, ему удобнее иметь жилье за МКАД по тому же направлению, чем в городе, но на севере?

– Вполне естественно, что многие домохозяйства решают эту задачу оптимизации. Цены на жилье в Москве начали снижаться на вторичном рынке, и там фиксировалась прибыль. Часть этих денег, выведенных с рынка жилья, инвесторы начали вкладывать в объекты земельного рынка. Самым дешёвым направлением было восточное. Цены здесь существенно выросли буквально за несколько месяцев, и их рост продолжается. В начале этого года, имея примерно $100 тысяч или возможность взять кредит на эту сумму, вполне можно было в часе езды по восточному направлению построить себе комфортабельный дом площадью 120–150 кв.м с небольшим земельным участком. Естественно, что не в организованном посёлке, поскольку стоимость такого объекта в организованном посёлке примерно в 2,5 раза выше, то есть входной билет на это рынок дороже.

– Можно ли налоговым рычагом стимулировать индивидуальную застройку?

– В мире уже многое придумано. Всегда есть некая минимальная стоимость, которая не облагается налогом. А всё, что свыше — облагается прогрессивным налогом, его прогрессивная часть составляет примерно от 2 до 5%: чем дороже недвижимость — тем больше налог. У нас пока этого нет.
Для строительства жилья эконом-класса можно установить налоговые льготы, кроме того, возможны дотации государства или конкретного муниципалитета — хотя бы в виде обеспечения земельного участка инженерной инфраструктурой, как это принято во многих странах мира.

– Какая часть населения вовлечена в операции с жильем?

– На территории столицы — не более 7% от численности ее населения, учитывая и операции по сдаче жилья в аренду, хотя корректнее говорить «коммерческий наем».

– Что должно измениться, чтобы объемы строительства в Ленобласти приближались к подмосковным?

– Все определяется платежеспособным спросом. В обозримой перспективе он будет выше в Московском регионе. Вместе с тем, управляющая подсистема рынка всегда может создать такие условия, когда выгодно работать от оборота. Такой налоговый механизм необходим для увеличения ежегодных объемов строительства. А сейчас условия таковы, что можно построить один дом вместо десяти и назначить цену в несколько раз выше себестоимости строительства.

Москва постепенно превращается в город только для обеспеченных. Идёт экономическое вытеснение населения, которое «не вписалось» в рынок.

– А у вас какая квартира?

– Московской квартиры нет, у жены есть квартира во Фрязино — это город-наукоград в Подмосковье, родина КВН. Я снимал долгое время жилье в Москве, меня это устраивало, но сейчас это дорого, качество не эквивалентно затратам. Если нет пробок, то от квартиры до моего офиса можно добраться за 25–30 мин, но пробки есть всегда. У меня есть полдома в деревне в полутора километрах от квартиры — наследство от родителей. На прилегающем земельном участке собираюсь построить собственный дом, а старые полдома использовать для приема гостей. Новый дом будет из клееного бруса, я уже нашел и проект, и подрядчика. Площадь 160 метров, 14 соток участок; примерно
в 100 тысяч евро вписываюсь. Осталось только взять кредит.

К сведению:

Александр Крапин

Родился в 1952-м в деревне Ново-Фрязино Московской области. Закончил МИИГАиК (ныне Московский университет геодезии и картографии), специальность — космическая геодезия.
Работал на космос (ЦНИИМаш), чем занимался — до сих пор секретно.
В 1993 году попробовал свои силы на рынке недвижимости, начинал частным маклером.
В 1995-м стал одним из основателей агентства RWAY. В 2001 году ему присвоено звание «сертифицированный аналитик рынка недвижимости 1-го уровня».
Женат, двое сыновей.

К сведению:

Информационно-аналитическое агентство RWAY принадлежит к числу немногих независимых организаций, специализирующихся на сборе, обработке и анализе информации о рынке недвижимости.
Основные виды деятельности: сбор, систематизация и анализ информации; оказание информационных и консалтинговых услуг; мониторинг и регулярные тематические исследования рынка недвижимости, предоставление информации по рынку недвижимости РФ, информационная и аналитическая поддержка большинства профильных мероприятий на рынке недвижимости.

Более двенадцати лет агентство выпускает ежемесячный Бюллетень рынка недвижимости RWAY.В Агентстве реализуются еще два Интернет-проекта: RWAY-Online и RWAY.ru. Первый проект предназначен для профессионалов и ориентирован на участников рынка коммерческой недвижимости. Второй проект полезен не только профессиональным участникам рынка, но и домохозяйствам, поскольку посвящен рынку жилья.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН