865
0
Дмитрий Синочкин

Я памятник себе купил. Архитектурный

Неплохо, если загородный дом - крепость. А вдруг он окажется памятником истории и архитектуры? Какие хлопоты и заботы с этим связаны? И вообще - можно ли стать владельцем подлинного "дворянского гнезда"?

 

Все вопросы, связанные с использованием архитектурных памятников, в России регулирует Федеральный закон #73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" от 25 июня 2002 года. Пункт 2 ст. 63 фактически вводит мораторий на приватизацию памятников архитектуры до конца 2010-го. Однако стать хозяином какого-нибудь "дворянского гнезда" можно и сегодня. Есть, как минимум, четыре пути для достижения этой цели.

Первый - арендовать помещение (что уже давно и многими практикуется).

Второй - купить исторические руины, не зарегистрированные как памятник архитектуры, и восстановить их.

Третий - получить право на безвозмездное пользование памятником. До недавнего времени это удавалось только Русской православной церкви, но формально не запрещено никому. Например, в 2005 году по информационным лентам прошел материал о семье наследников тульского генерала Мирковича, героя войны 1812 года. Те восемь лет собирали бумаги, ходили по инстанциям. Наконец Мирковичам предложили создать юридическое лицо, на баланс которого можно было бы перевести разрушающееся хозяйство. Некоммерческая организация "Культурный центр "Усадьба генерала Мирковича"" получила усадьбу в безвозмездное пользование на 49 лет. Конечно, режим безвозмездного пользования не означает смены формы собственности - она все равно осталась государственной. И все же не исключено, что за 49 лет законы поменяются, и у нынешних пользователей появится преимущественное право на выкуп зданий без участия в аукционах. Важно, чтобы все это время они вкладывали деньги в реставрацию объекта и могли подтвердить инвестиции документально.

Четвертый вариант - выкупать памятники муниципального и регионального значения. Организовать такое приобретение вполне возможно - например, на инвестиционных условиях (с целью провести реставрацию, сохранить фасад, интерьеры и все прочее, что представляет историческую и культурную ценность: лепнину, шпингалеты, камины, росписи и т.д.).

Еще один вариант, который может рассматриваться как разновидность вышеперечисленных. Есть старый областной санаторий. Некоторые его работники с незапамятных времен прописаны в небольшом (на несколько квартир) домике, расположенном на территории. Часть квартир приватизирована. Закон #73 этого не запрещает - просто если квартира находится в доме-памятнике, то для приватизации необходима справка из комитета, аналогичного питерскому КГИОП, о том, что архитектурно-художественные элементы интерьера в собственность граждан не передаются. Если же таких элементов нет, то проблем и вовсе не будет. Одна оговорка: в собственность граждан передаются только квартиры, а не весь жилой дом, являющийся памятником архитектуры. Теоретически любой состоятельный гражданин (или организация) может выкупить одну или несколько квартир и распоряжаться ими по своему усмотрению.

Хлопотное владение

Тут мы подходим к главной трудности, которая ожидает всех, кто проживает в домах-памятниках. (Вообще-то, сейчас памятники истории и культуры объединены общим термином "объекты культурного наследия". Это понятие введено как раз 73-м законом, но многие по старинке именуют их памятниками.) Эти люди обязаны соблюдать правила охраны, использования, учета и реставрации памятников, а также страховать их по стандартному пакету рисков (огонь, вода, противоправные действия третьих лиц). И даже если до последнего времени владелец этого не делал, то, по мнению страховщиков, "рано или поздно государство придет и потребует заключить охранно-арендный договор", причем процесс приватизации только ускорит визит чиновника.

"Закон #73 обязывает регистрировать на объекты культурного наследия права с обременением: заключается охранно-арендный договор, который проходит государственную регистрацию,- объясняет директор Центра страхования имущества СК "Русский мир" Виктор Алексеев.- Если памятник используется ненадлежащим образом, его можно изъять. Поэтому физлицу сложно владеть памятником".

Подробнее о заботах, возлагаемых на владельцев домов-памятников, говорит директор СПб филиала Страховой группы "СОГАЗ" Игорь Акулин: "При страховании домов-памятников страхованию подлежат архитектурная целостность здания и прилегающих построек, внутренняя отделка и обстановка помещений, оборудование и техническое оснащение, ландшафтный дизайн прилегающего садово-паркового участка и т.д. Нужно страховать и ответственность владельца или арендатора здания за нанесение вреда имуществу третьих лиц, например собственникам расположенных рядом исторических построек, садов и парков.

Наличие дорогой элитной или коллекционной мебели, исторического антуража также обусловливает необходимость самого серьезного подхода к оформлению договора страхования, требует от страховщиков и оценщиков самой высокой квалификации. В качестве оборудования и технического оснащения также могут выступать совершенно уникальные объекты, как, например, фонтаны, камины и т.д."

Важным моментом при страховании домов-памятников является наличие в них систем видеонаблюдения, контроля за водоснабжением и аварийного отключения электропитания.
В общем, владеть таким имуществом действительно может быть чрезвычайно хлопотно.

Цена вопроса

Страховые тарифы для таких объектов, по словам г-на Алексеева, уже сложились: страхование несущих конструкций (коробок) - 0,15-0,8%, отделки - 0,3-1%, витражей, лепнины и прочих декоративных элементов - до 3% от их стоимости.

Впрочем, Игорь Акулин уверен, что при страховании памятников архитектуры нет ни каких-либо стандартных таблиц тарифов, ни системы скидок: "Стоимость объектов страхования и страховые тарифы определяются сугубо индивидуально, на основе квалифицированной экспертной оценки стоимости и состояния объектов (на момент заключения договора), рисков их утери или повреждения, а также с учетом взаимоотношений города и их покупателя или арендатора".

Но даже если допустить, что в абсолютных цифрах тарифы невысоки, проблема страхователя будет заключаться в том, что памятники дороги сами по себе, а страховать их нужно по восстановительной стоимости, которая обязательно должна учитывать цену реставрационных работ.

"Восстановление" и "реставрация" - это разные понятия и соответственно разные суммы расходов. Занесенные в государственный реестр памятники следует страховать именно по их реставрационной стоимости.

"Разница между реставрацией и восстановительным ремонтом (если говорить упрощенно) заключается в том, что цель ремонта - восстановить потребительские свойства объекта, а реставрации - восстановить объект как историческую ценность, максимально полно сохранив существующие элементы. Так, при реставрации часто используются те же материалы, технологии и т. д., которые применялись при строительстве,- говорит Сергей Ковальчук, генеральный директор страхового общества "Прогресс Нева" (группа "Ренессанс Страхование"). - Главная проблема со страхованием подобных объектов - сложность оценки стоимости реставрационных работ, которые могут понадобиться при наступлении страхового случая. Поэтому, если возникнет необходимость разработать договор страхования подобного здания, мы, скорее всего, предложим клиенту провести независимую оценку стоимости здания по отдельным элементам. Эта оценка была бы страховой суммой для каждого из элементов, и реставрационные работы оплачивали бы в пределах этой суммы. Например, оценка стоимости межкомнатных дверей - 150 000 руб. каждая. Соответственно в пределах этих сумм будет оплачиваться работа реставраторов".

А реставрация постоянно дорожает. Вот что говорит об этом Алина Кунакова, руководитель Центра обслуживания клиентов филиала ОСАО "РЕСО-Гарантия" в Петербурге: "Нужно понимать, что реставрация, возможно, проводилась давно, соответственно страховая сумма должна будет учитывать и эту особенность. Для приведения объекта в первоначальный вид с каждым годом будет требоваться все больше сил и средств".

Установить стоимость и восстановления, и реставрации тоже непросто: при Агентстве по управлению и использованию памятников архитектуры Росимущества РФ аккредитованы только семь оценочных компаний. Впрочем, г-н Алексеев предполагает, что по согласованию с агентством можно пригласить и других оценщиков.

Работу оценщиков оплачивает опять-таки владелец здания.

Сами страховщики с памятниками работать не отказываются, так как на многие объекты составлены паспорта, которые хранятся в Минкульте. В паспорте указаны основные характеристики объекта, в т.ч. содержащиеся там предметы искусства, использованные материалы и технологии. Страховщик по паспорту может примерно оценить стоимость реставрационных работ. Он не позволит завысить расходы, а в случае чего - пресечет сверхнормативные затраты.

Количество домов-памятников, которые используются в качестве жилых домов, гостиниц, пансионатов...

Район

Жилые дома

Гостиницы, пансионаты

Всеволожский

2

Нет

Волосовский

10

Нет

Кировский

4

Нет



Алексей КРЫЛОВ

comments powered by HyperComments

июль 2006