481
0
Житков Дмитрий

Область уходит в минус

В мае — впервые за много лет — средние цены предложения на жилье в областных новостройках снизились.

 

Общий индекс цен по новостройкам Ленобласти потерял 2,5%. Текущий средний уровень — 150 389 рублей за квадратный метр. Годовой прирост — плюс 33%, из которых 25,2% пришлись на период с ноября по март.

И если до ноября цены хоть и понемногу, но постоянно росли, то тенденция последних месяцев другая: в марте плюс 13%; в апреле плюс 0,5%; и вот в мае уже минус. Тем интереснее, что же покажет июнь.

Из прилегающих к Петербургу районов в мае цены повысились только в Ломоносовском: подорожали квартиры в комплексах «Таллинский парк» и «Новое Горелово».

Причем в ЖК «Новое Горелово» в продаже остаются корпуса с высоким уровнем готовности, значит, цены здесь будут расти и дальше. Наибольший минус — в Гатчинском (дешевле предлагалось жилье в ЖК «Высший пилотаж–3», «Верево-Сити»).

В городе-курорте Gatchina Gardens цены остались на прежнем уровне. По словам руководителя проекта Натальи Осетровой, квартиры в Gatchina Gardens, несмотря на общий спад в апреле-мае, весьма востребованы, и снижать цены застройщик точно не планирует.

Лидером ценового рейтинга является Всеволожский район (151 227 рублей за «квадрат»), отстает Тосненский (115 530). При этом в Тосненском районе зафиксирована наибольшая прибавка за год (101,5%), здесь дорожает наиболее доступное жилье в поселке Федоровское.

Значительно увеличились средние цены непосредственно во Всеволожске. Это объясняется исчезновением из листингов предложений в проблемном ЖК «Северный вальс». На 13,7% поднялись цены в Романовке: подорожали квартиры в сданном в апреле ЖК «Луговое» (табл. 2).

Самые дорогие предложения в рейтинге отдельных локаций — в строящемся городе-курорте Gatchina Gardens, более 245 тысяч рублей за квадратный метр. Далее, с заметным отставанием, Кудрово — 176 428. Более 150 000 — в Девяткино, Мурино, Сертолово, Гатчине и Всеволожске. В конце списка, несмотря на майскую прибавку, Романовка (102 377), чуть дороже строящееся жилье в Янино–2 (104 964 рублей за кв.м).

Число проектов в продаже в мае увеличилось на 7,4%, причем понемногу и равномерно: количество новостроек выросло во всех прилегающих к Петербургу районах. Сейчас в них насчитывается 87 комплексов. В мае прошлого года ассортимент был наполовину меньше — 44 проекта. Впрочем, в наиболее интересных локациях состав участников практически не меняется.

За год доля области в структуре предложения в регионе увеличилась по числу проектов (с 18 до 24%), но почти не изменилась по числу квартир.

То есть новые адреса в продажах появляются, однако сами проекты становятся заметно скромнее, не такие масштабные, как до кризиса. Доля новостроек, расположенных во Всеволожском районе, за год уменьшилась с 89 до 67%. Однако на этот район приходится 93% всех предлагаемых квартир. По числу объектов в отдельных локациях стабильно лидирует Мурино.

Аналитики Центробанка предсказывают рынку жилья затяжную стагнацию. Основания для этого есть: себестоимость растет (проблемы с импортом, с логистикой, увеличивается цена кредитов).

Однако и произвольно поднимать цены девелоперы не могут: спрос на новостройки в Ленобласти в апреле и так сократился вдвое. По мнению генерального директора СК «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова, основная конкуренция за покупателя развернется в эконом-сегменте, если смотреть в плане локаций — между новостройками на окраинах Петербурга и в ближних районах Ленобласти.

Ограниченность доходов основной массы граждан приведет к активности именно в невысоком ценовом сегменте. А количество проектов класса «комфорт плюс» и выше в городских спальных районах неизбежно будет сокращаться.

Риэлторы отмечают, что в мае на фоне спада продаж в новостройках выросли комиссионные, которые застройщики готовы платить агентствам, — примерно с 3 до 5%. Лишь бы приводили покупателей…

Генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук полагает, что снижение цен на вторичном рынке в ближайшие месяцы начнет давить и на первичный. Акции, скидки, совместные ипотечные программы с банками уже в ходу. Так что корректировка цен в реальных сделках — лишь вопрос времени.

Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин уверен, что проекты с приличными потребительскими характеристиками найдут своего покупателя: денег у граждан больше не стало, но и требования к инфраструктуре и качеству они снижать не готовы.

Кроме того, возрастает значимость «символического капитала», то есть репутации компании-застройщика. Если уж штрафы и пени за нарушение сроков отменены, приходится полагаться на предыдущий опыт… Июнь на первичном рынке, похоже, обойдется без резких колебаний. Самое интересное будет происходить «под ковром»… 

 

Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга».

 

Табл. 1. Динамика цен на первичном рынке СПб и Ленинградской области, руб./кв.м

 

 

Май 2021

Янв.

Февр.

Март

Апр.

Май

За месяц

С нач. года

За год

Спальные районы СПб

179 184

206 845

212 046

236 037

253 570

260 036

2,5

27,5

45,1

«Дальний город» СПб

137 177

159 147

161 277

170 969

178 485

177 596

-0,5

14,1

29,5

Пригороды СПб

130 208

150 234

154 075

167 282

169 150

163 518

-3,3

9,6

25,6

 Область в целом

113 066

133 295

135 863

153 507

154 301

150 389

-2,5

14,1

33,0

Всеволожский

115 002

134 280

136 779

155 107

155 125

151 227

-2,5

14,0

31,5

Гатчинский

79 878

127 963

132 807

145 733

155 242

146 424

-5,7

17,2

83,3

Ломоносовский

117 439

121 526

121 875

124 932

127 870

135 814

6,2

11,0

15,6

Тосненский

57 334

82 622

86 075

100 010

116 407

115 530

-0,8

36,7

101,5

 

Табл. 2. Динамика цен на первичном рынке Ленинградской области (локальные зоны), руб./кв.м

 

Район

Локация

Май 2021

Янв.

Февр.

Март

Апр.

Май

За месяц

С начала года

За год

  Всевол.

  Бугры

130 652

126 855

129 326

149 138

145 904

143 752

-1,5

12,3

10,0

  Всеволожск

85 172

105 615

105 465

105 268

108 964

153 508

40,9

47,2

80,2

  Девяткино

110 098

135 391

135 448

155 759

158 591

159 008

0,3

18,1

44,4

  Кудрово

139 499

162 419

173 924

187 485

178 733

176 428

-1,3

11,9

26,5

  Мурино

123 516

139 047

141 254

159 466

162 710

158 666

-2,5

14,7

28,5

  Новосаратовка

115 984

145 985

147 504

166 543

156 833

145 499

-7,2

4,0

25,4

  Романовка

59 754

80 861

82 500

90 061

90 061

102 377

13,7

29,7

71,3

  им. Свердлова

77 033

88 798

91 792

97 836

114 266

112 600

-1,5

33,5

46,2

  Сертолово

98 951

127 666

133 770

154 927

156 929

156 999

0,0

24,3

58,7

  Янино-1

121 995

134 689

139 836

154 786

152 392

148 673

-2,4

13,0

21,9

  Янино-2

79 861

90 609

95 155

97 428

104 964

104 964

0,0

15,8

31,4

  Гатч.

  Gatchina Gardens

 -

215 386

221 571

244 961

247 991

245 800

-0,9

19,0

 -

  Верево

79 878

104 254

104 235

109 173

128 563

125 083

-2,7

21,2

56,6

  Гатчина

117 400

126 753

122 295

134 896

154 352

156 034

1,1

19,7

32,9

  Коммунар

 -

115 696

118 464

134 123

138 447

140 366

1,4

24,7

 -

Ломонос.

  Новогорелово

117 439

127 867

129 573

132 003

137 338

141 458

3,0

11,7

20,5

  Новоселье

111 017

123 894

126 951

139 987

149 639

148 586

-0,7

20,9

33,8

  Тосн.

  Федоровское

57 334

83 083

86 075

98 511

113 500

112 471

-0,9

32,6

96,2

 

Табл. 3. Локальные ценовые характеристики, май 2022 года, руб./кв.м

 

   Район

Зона

Цена кв.м

для всех объектов

для домов со сроком сдачи до 1 года

средняя

MIN

MAX

средняя

MIN

MAX

Всевол.

Бугры

143 752

111 700

200 444

158 571

123 241

200 444

Всеволожск

153 508

89 240

195 634

127 024

89 240

180 293

Девяткино

159 008

111 815

200 672

147 788

123 993

175 019

Дубровка

108 387

81 096

150 000

113 381

92 096

140 000

Заневка

131 946

112 042

170 330

130 479

112 042

170 330

Пос. им. Свердлова

114 266

87 308

145 417

128 825

112 010

145 417

Кудрово

176 428

144 492

228 782

191 516

152 663

228 782

Мурино

158 666

97 749

250 379

153 725

97 749

250 379

Новосаратовка

145 499

90 000

197 026

-

-

-

Романовка

102 377

82 000

110 110

85 283

82 000

90 226

Сертолово

156 999

120 000

204 809

128 042

120 000

156 087

Янино-1

148 673

117 696

201 070

146 404

122 248

185 570

Янино-2

104 964

89 520

127 745

-

-

-

Гатчинский

Gatchina Gardens

245 800

230 997

275 090

-

-

-

Верево

125 083

112 500

155 574

123 699

112 500

155 574

Гатчина

156 034

110 000

195 195

142 904

110 000

195 195

Коммунар

140 366

89 223

170 360

145 000

140 000

145 000

Ломонос.

Новогорелово

141 458

118 299

187 512

140 098

118 299

187 512

Новоселье

148 586

114 638

191 513

128 881

125 000

144 104

Тосненский

Федоровское

112 471

66 796

149 093

124 402

90 000

149 093

                 

 

 

Табл. 4. Структура предложения по СПб и ЛО, %

  Территория

Май 2021-го

Май 2022-го

проекты

квартиры

проекты

квартиры

  Санкт-Петербург

74

63

66

61

  Пригороды

8

6

10

9

  Ленинградская область

18

31

24

30

 

 

Табл. 5. Структура предложения в ЛО, %

  Район

Май 2021-го

Май 2022-го

проекты

квартиры

проекты

квартиры

 Всеволожский

89

91

67

93

   Гатчинский

3

3

13

3

   Ломоносовский

5

5

10

3

   Тосненский

3

1

7

1

 Остальные районы

-

-

3

1

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

 

 

 

если понравилась статья - поделитесь: