Документ, внесенный депутатом Павлом Крашенинниковым, предлагает продлить действие «амнистии» до 1 марта 2022 года. Он прошел первое чтение. Законопроект, подготовленный в Мин-
экономразвития, — до 1 марта 2020-го. Зато второй законопроект одобрен правительством РФ.
Есть и другие важные различия. Причем они касаются не столько участков, сколько домов.
В основном разногласия идут вокруг соответствия (или несоответствия) построенных домов документам терпланирования (правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории, градрегламентам).
Сейчас это, похоже, самая частая причина отказов. Потому что для сотен садоводств такие документы не приняты в принципе. (И узнать об этом: утвержден ли генплан, что в него включено и пр. — можно только в местной администрации.)
А для сельхозугодий никакие градпланы не разрабатываются вообще — по закону. Вот что из этого получается. Многодетной семье предоставили дачный участок в Ломоносовском районе Ленобласти. Люди начали стройку, отправили уведомление — и получил отказ. Причина: градрегламенты для участка не утверждены, а значит, согласовать проект не можем. Садовод из Всеволожского района обратился в муниципалитет с уведомлением, чтобы поставить на учет давнюю постройку, — и тоже отказ: «Правила землепользования и застройки… не позволяют строить жилые дома на землях садоводства». Таких и похожих случаев — десятки.
Мы запросили областной Комитет по архитектуре и градостроительству. Нам ответили: «Капитальное строительство (в том числе жилого дома) на садовых участках допускается только в случае, если такие участки включены в предусмотренные ПЗЗ территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства…»
Понимаете? Нет градрегламентов — нет согласования. Причем разработка и принятие документов терпланирования уж никак от садоводов не зависит. Тупик.
В версии Крашенинникова сказано уклончиво: требования Градостроительного кодекса «применяются с учетом особенностей» упрощенного порядка. Перевести это на русский не представляется возможным. А вот для чиновников это создает возможность решать «по усмотрению». Можно отказать в регистрации — потому что не соблюдены требования. Можно согласовать — потому что «с учетом особенностей».
В правительственном тексте эта проблема решается наотмашь: регистрация в упрощенном порядке, по заявлению и техплану, происходит без подачи уведомлений и «без учета установленных градостроительным регламентом требований» — за исключением общих параметров ИЖС (три этажа, не выше 20 метров, не более 500 кв.м). Причем эти условия будут распространяться и на заявления, поданные до вступления в силу нового закона. Если по ним не получены отказы (см. выше).
А если отказали — ну, не повезло.
«В целом продление “амнистии” снизит напряженность у садоводов, но замедлит сам процесс узаконивания», — отмечает Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки».
«Надо понимать простую вещь: если стандартные процедуры оформления недвижимости излишне забюрократизированы, граждане все равно будут строить как хотят, — говорит Дмитрий Иванов, директор юридического департамента Группы “Эталон”. — И пока к прянику “дачной амнистии” не присоединится кнут за уклонение от уплаты налогов или незаконное строительство — ничего не произойдет. Надо честно признаться, что интерес во всем этом процессе — фискальный. И не вводить “амнистии”, а максимально облегчить и дебюрократизировать строительные процедуры для ИЖС, но требовать постановки на учет и регистрации прав на построенное…»
Но тут немедленно возникает другая проблема. «Дачная амнистия» — в той формулировке, которую предлагают МЭР и Росреестр, — приведет к массовой регистрации домов не только на сельхозке, но и в «проблемных» местах. При расширительном толковании — не только там, где градрегламент не позволяет, но и там, где оного регламента нет вовсе. На полигонах, в лесах, на береговой линии озер и рек…
Зато увеличится поток денег от налога на имущество («фискальный интерес»). И чиновники смогут браво отчитаться о выполнении указа президента — о вводе 120 млн кв.м к 2024 году. Шутка ли: в Ленобласти, под настойчивые напоминания об окончании «амнистии», за четыре месяца 2019 года поставили на учет 17 058 жилых домов. Это больше, чем за весь 2018 год (16 103 жилых домов).
А для статистики нет разницы: вчера его построили или 10 лет назад. Жилья стало больше!
Но такой «упрощенный» подход в ближайшей перспективе породит массу юридических проблем. Регистрация капитального объекта никак не освобождает владельца от необходимости соответствовать требованиям. То есть: зарегистрированную постройку впоследствии могут признать самовольной. Тем более что границы лесных и водоохранных участков, как правило, не установлены и не внесены в Единый госреестр. Как и границы объектов культурного наследия.
Местные администрации эту невеселую перспективу осознают. И, скорее всего, в пределах своих полномочий будут максимально затруднять «упрощенный порядок». А граждане станут оспаривать отказы, суды — выносить противоречивые решения. В общем, в выигрыше от такой «амнистии» останутся только юристы.