130
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Весенний задачник

Давненько мы не включали в раздел «Аналитика» обзор прессы. Если честно, и публикаций, на которые стоило бы обратить внимание, тоже стало меньше. Журналы и газеты уходят с рынка, сайты и порталы экономят на сотрудниках — серьезно работать почти некому. Но весной коллеги как-то оживились.
Да и власть не оставляет граждан и бизнес в покое, постоянно подкидывая новые задачки. Чуть ли не каждый день возникает очередной юридический казус.
Попробуем разобраться вместе.

► «Продаем под электронный ключ правительство, коммерсантов, квартиры. Быстро, легко, дешево», — обещает портал 47news в публикации от 20 мая.
Отправная точка — в Москве был зафиксирован первый (известный) случай: подделав электронную цифровую подпись, мошенники продали чужую квартиру и зарегистрировали сделку на сайте Росреестра. Журналисты сайта прошли по схеме и выяснили: подделать ЭЦП несложно.
С недавних пор в России ради борьбы с бюрократией разрешено производить некоторые действия удаленно. Подавать отчетность в налоговую, участвовать в торгах, продавать и покупать квартиры, менять руководителя — все это можно делать за компьютером. Для таких процедур нужна электронная цифровая подпись (ЭЦП). Удостоверяют ЭЦП обыкновенные частные фирмы, получившие аккредитацию в Минсвязи и ФСБ.
Журналист 47news Юлия Гильмшина должна была получить ЭЦП за главного редактора сайта Евгения Вышенкова. В ходе эксперимента на практике установлено: ЭЦП можно получить на любого человека, выяснив его паспортные данные и СНИЛС. Нужен лишь фотошоп и несколько тысяч рублей. И все: можно, действуя от чужого имени, совершать сделки, брать кредиты, обанкротить компанию и т.д.

► «Может ли квартира обеспечить достойную старость?» — таким вопросом задаются журналисты «Коммерсанта» в публикации «Жилье как пенсионный фонд» от 23 мая.
Рост цен на новостройки и пенсионная реформа привели к неожиданным последствиям: на рынок первичного жилья вернулись фактически ушедшие за время кризиса инвестиционные сделки. Но если раньше потенциальные покупатели рассчитывали выгодно продать купленную на начальных стадиях строительства недвижимость, то теперь все чаще рассчитывают сдать ее в аренду. В Москве арендное предложение за минувший год выросло на 63%.
Цифры сравнительной доходности приводятся по столичному рынку, но общие закономерности, видимо, справедливы и для Петербурга.

► В петербургской версии «Новой газеты» 22 мая — статья «Не хочешь владеть элитной недвижимостью? Заставим!».
О том, как участки на берегах Ладоги, Вуоксы, Суходольского озера рисовали «на коленке» и продавали за бесценок ничего не подозревающим подросткам, дояркам и кладовщицам, чтобы затем «переуступить» более серьезным покупателям.
Главный фигурант уже находится в СИЗО, а подставные собственники хором уверяют, что не знают ни о каких участках. Администрация Приозерского района не спешит воспользоваться предъявленными доказательствами и аннулировать подложные документы.
Вообще-то схема с передачей участков дачным кооперативам по льготной цене (а то и вовсе бесплатно), мягко говоря, не нова. Более того — она предусмотрена законом. И то, что в составе ДНК и СНТ на ранних этапах, как правило, появляются «подставные», — тоже не новость. В материале речь идет об участках «двойного учета», которые одновременно числятся и лесными, и сельскохозяйственными. Активисты считают спорными три десятка дачных поселков, в организации которых участвовали братья Михаил и Вячеслав Кардаши. Какие будут последствия — пока непонятно.

► «Ведомости» решили сравнить условия жилищного строительства в Москве и Петербурге. Обзор, вышедший 21 мая, называется сложно: «Максимальная этажность, регулирование строек и особенности рекламных кампаний». «Перекрестное опыление» началось давно: в двух столицах работают ГК ПИК, ФСК «Лидер», «Группа ЛСР», «Самолет девелопмент», «Главстрой», группа «Эталон», ГК «Пионер», «Лидер групп», Seven Suns Development, Becar, ЮИТ…
Петербургский рынок считается более зарегулированным, здесь надо получать больше согласований, на это уходит время. В Москве вопросы решаются проще, но даже подписанный инвестконтракт не гарантирует, что чиновники будут соблюдать заложенные в нем условия.
Важное отличие: в Петербурге земля может быть в собственности у застройщика, в Москве — только в аренде. Кроме того, по мнению специалистов, в Петербурге покупатели выбирают жилье, ориентируясь в основном на застройщика, в Москве — на объект.

► На сайте Zagorod.ru 31 мая — обзор «Земельный вопрос: кому должны принадлежать дороги и детские площадки в коттеджных поселках?». Земли общего пользования, права на коммуникации — больная и сложная тема.
По существующей практике «земли общего пользования», к примеру, могут оставаться в собственности застройщика или передаваться (продаваться, сдаваться в аренду) всем домовладельцам. В первом случае домовладельцы могут столкнуться с завышенными ставками на пользование землей (или инженерными сетями), во втором им придется совместно управлять общей недвижимостью, что, как известно, непросто.
Единых рецептов нет, зато полно конфликтов, например, из-за того, что хитрый девелопер предусмотрел проезд к поселку через частные наделы.
В ДНП «Солнечное» собственник дороги потребовал ее выкупить. А тех, кто отказался от этого предложения, просто перестали пускать в поселок.
Многое зависит от уровня профессионализма застройщика и управляющей компании либо инициативности домовладельцев, умеющих принимать совместные решения или хотя бы собираться большинством на собрания.

► «Коммерсант» в статье «Мэрия выписалась из пансионата» от 24 мая рассказывает о том, как меняет владельцев элитная резиденция «Ильичево», расположенная по соседству с президентской резиденцией «Ново-Огарево». Новыми хозяевами объекта, принадлежавшего некогда Романовым, стали крупнейшие рантье России Год Нисанов и Зарах Илиев. (Им также принадлежат ТЦ «Европейский», гостиница «Украина», оптовый рынок «Фуд Сити».) Приобретали не сам объект напрямую, а компанию, которая им управляет, — некую фирму «Берег». Ранее она принадлежала правительству Москвы, теперь ее владельцы — доверенные лица Нисанова и Илиева.
Резиденция «Ильичево» занимает 35 га на берегу Москвы-реки. Во времена СССР там располагались дачи высокопоставленных работников КПСС. По оценкам экспертов, стоимость земли для индивидуального жилищного строительства здесь может достигать 20 млн рублей за сотку.

► На сайте «Строительного еженедельника» (asnifo.ru) 27 мая опубликовано интервью с председателем совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майклом Бьерклундом. Взгляд со стороны всегда интересен, тем более «Бонава» — весьма заметный игрок на петербургском рынке.
Вот как г-н Бьерклунд оценивает реформы в долевом строительстве: «Мы, как и все участники рынка, испытываем стресс. Смущает то, что реформаторы придают большее значение краткосрочным результатам затеянных преобразований и никак не учитывают будущее развитие отрасли… Новые поправки в законодательстве значительно увеличивают стоимость капитала и административные расходы. Результатом этого станет рост цен. Что может привести к ситуации, когда только богатые люди в России смогут позволить себе качественное жилье. До недавнего времени Россия была страной с наилучшими условиями для финансирования строительных проектов. Даже лучшей, чем Германия. После реформы мы получим здесь самую жесткую схему для застройщиков из всех стран присутствия Bonava…»

► «Сколько стоит дача?» — таким вопросом озаботилась «Российская газета» (публикация от 25 мая). Отправная точка обзора — данные аналитиков портала «Мир квартир» о том, что за год загородные дома в России (в среднем, конечно) подешевели на 8 %.
Корреспонденты «РГ» провели собственный анализ. Рассматривали щитовые домики на шести сотках, деревенские дома и коттеджи. Наиболее доступными они оказались в Ивановской области. Такая покупка обойдется в 427 000 рублей. Дачи в Иванове упали в цене на 14,6 %. В этом регионе, как и во Владимирской области, вдоль дорог можно встретить множество брошенных участков. Полуразрушенные домики зияют пустыми глазницами окон даже в таких престижных местах, как Плес. То же самое наблюдается в Костромской области.
«Дача была интересна предыдущим поколениям. Сейчас такой вариант отдыха морально устарел», — считают собеседники «РГ». Вторая причина — низкая покупательская способность населения. У людей просто нет денег.
«Все больше дач выставляется на продажу, а спрос на них идет на убыль, — говорит генеральный директор портала “Мир квартир” Павел Луценко. — Этот актив все труднее продать, и цены год от года снижаются». В связи с дачной реформой серьезно увеличилась стоимость содержания этой недвижимости. Изменения в законодательстве подтолкнули многих собственников не к переоформлению собственности, а, наоборот, к ее продаже.

► На сайте NSP.ru 29 мая опубликован мини-обзор «Перед эскроу не надышишься» — с данными по долевке за первые четыре месяца 2109 года. Парадокс: доходы граждан все падают, а число сделок с жильем в новостройках неуклонно растет. В Петербурге — плюс 40 %. По Ленинградской области рост скромнее: плюс 10,7 %. В целом по региону рост продаж в новостройках составил почти 32 %.
Руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова полагает, что рост спроса прекратится 1 июля, когда исчерпается влияние психологических факторов, подхлестывающих покупательскую активность («все подорожает» и т. п.).
Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой», уверен, что спрос будет спадать плавно, «по мере исчерпания предложения, сформированного по старой схеме».

► О том, как депутаты Петербурга вступились за береговую линию, рассказывает «Деловой Петербург» в статье «Город за границей» от 30 мая.
Оказывается, береговые линии Петербурга были определены в 2017 году (на основе топокарт, сведений о приливах и отливах и данных о многолетних уровнях воды). Но в госреестр их не внесли, что ведет к многочисленным градостроительным неувязкам. И даже порядок передачи сведений о берегах в ЕГРН до сих пор не утвержден. В результате возникают казусы. Например, рядом с Парком 300-летия есть небольшой частный надел, в состав которого угодили две небольшие бухты. Да и в границы парка включены 4–5 га акватории, которые числились зеленой зоной общего пользования. (Что существенно облегчало выполнение норматива по озеленению в Приморском районе.) В Ломоносове есть пляжи, добиться благоустройства которых жители не могут, поскольку формально эти земли находятся за границей Петербурга. Похожая ситуация — в Стрельне, на острове Котлин…
Петербургский парламент обратится в Минэкономразвития с требованием навести порядок в береговом хозяйстве.

► «Суд вернул дело о “летающей земле” коммерсанта Ефимова в прокуратуру», — сообщает портал 47news в заметке от 30 мая.
Судья пришел к выводу, что обвинительное заключение составлено с нарушениями. Например, не установлено место совершения преступления и конкретные обстоятельства.
Авторитетного коммерсанта Александра Ефимова (известного также как Фима Банщик) подозревают в махинациях с участками во Всеволожском районе. Уголовное дело включает в себя два эпизода мошенничества в особо крупном размере.
Двумя неделями ранее о схемах с «блуждающими участками» на форуме в Сочи впервые услышал и президент Путин (также от корреспондента 47news). Удивился и обещал разобраться. Следственный комитет стал проявлять повышенную активность — но пока, видимо, не хватает квалификации, чтобы вникнуть в детали и убедительно представить их суду.

comments powered by HyperComments