263
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Рынок на фоне апокалипсиса

Главные страсти в мае разгорелись вокруг перспектив долевки: отменят — не отменят, если отменят, то когда; кто вносит поправки к поправкам, каковы шансы, что «хвост» строительной отрасли будут рубить не сразу, а по частям, и так далее.
Но рынок жив не только административным зудом власти: сделки проходят, крупные контракты заключаются, покупатели строят планы…

► «Спрос на загородную недвижимость продолжает снижаться», — констатирует портал Irn.ru в публикации от 3 мая.
Стагнация на загородном рынке Подмосковья как началась сразу после кризиса 2008 года, так и тянется до сих пор. Сейчас на первичном рынке загородного жилья Подмосковья насчитывается 62 300 объектов — на 9% меньше, чем было два года назад. Участки без подряда занимают 71% предложения, еще 15% приходится на квартиры в малоэтажке. Коттеджи составляют 7% ассортимента, таунхаусы — 5%, и 2% — дуплексы (москвичи этот экзотический формат учитывают отдельно). Почти 80% предложения относится к категории «эконом».
Средняя цена коттеджа в Подмосковье — 2,5 млн рублей, участка без подряда — 3,9 млн. Квартиру в малоэтажке можно приобрести за 5,3 млн рублей.
По данным «Инком-Недвижимости», за два года продажи снизились на 7%. Общие тенденции: стремление клиентов к снижению бюджета покупки (меньше площадь и участка, и дома), рост доли сделок с использованием кредита (в МЖК — до 90%). Перспективы туманны.

► «КоммерсантЪ» от 21 мая публикует «Принципы новой жизни». Статья посвящена предстоящему переходу от безликой массовой застройки к концепции «компактного города», где от работы до дома и досуговых центров рукой подать.
«Однотипное и безликое жилье и связанные с этим проблемы имелись во многих странах. В нашей стране такого жилья было особенно много», — констатируют авторы обзора. А партнер КБ «Стрелка» Григорий Ревзин отмечает, что хрущевские пятиэтажки стали элементом идентичности российского человека.
О недостатках в новых кварталах массовой застройки, возникающих у КАД
в Петербурге и МКАД в Москве, сказано и написано достаточно. (Особенно постарался блогер Илья Варламов.) Урбанисты и чиновники считают, что российский строительный комплекс, пустьи не сразу, но двинется по «европейскому вектору» — к принципам компактного города.
Компактный — не обязательно маленький. «Компактные города характеризуются плотной застройкой, близостью центров инфраструктуры и городских территорий друг к другу, а также хорошей взаимосвязью между районами», — пишет «Ъ».
Осталось поменять СНиПы и СанПиНы, изменить позицию монополистов, убедить застройщиков в перспективности такого подхода и перенастроить спрос — то есть головы клиентов-покупателей…

► Сайт 47news 23 мая публикует статью «Девелопер, отдай свое, а то уронишь!» Это про многострадальные Бугры: строят  много, планируют строить еще больше, а земля под социалку кончилась как класс.
«Удивительная по нынешним временам кооперация бизнеса и власти произошла во Всеволожском районе, — пишет журналист Юлия Гильмшина. — Девелоперы на безвозмездной основе пожертвовали 7,62 га земли в Буграх в пользу государства. И все для того, чтобы здесь появились две школы и один детский сад».
Единственная школа в Буграх работает в три смены. Перспектив до недавнего времени не было никаких. Прежде всего из-за отсутствия земли.
И вот 21 мая администрация объявила аукцион на строительство сразу двух школ в Буграх — их возведут на участке между Шоссейной и Школьной улицами,  финансирование пойдет по федеральной программе «Стимул». Землей поделились три застройщика: ФСК «Лидер», «Арсенал» и «Самолет ЛО». Участки передали муниципалитету безвозмездно, то есть даром.
Глава района Андрей Низовский считает такую практику полезной и правильной:  «У этих лендлордов, что скупили в свое время землю, вообще стоит ее экспроприировать!»

► «Деловой Петербург» 23 мая в материале «С прицелом на ВСД» сообщает: «Выкуп земли под новую дорогу во Всеволожск может превысить 1 млрд рублей».
При строительстве новой дороги во Всеволожск под госнужды зарезервировали 13,4 га земли. В зону потенциального выкупа попадают наделы фермеров, земли разорившихся совхозов, структур, связанных с миллиардерами Андреем Березиным и Юрием Васильевым. Проектировщики трассы оценивают стоимость изъятия в 872 млн рублей, эксперты говорят, что сумма может вырасти в 2–3 раза.
Губернатор Александр Дрозденко 16 мая подписал распоряжение о резервировании 21 участка в зоне строительства подъездной дороги от Колтушского шоссе до Всеволожска. По замыслу властей, эту трассу в будущем подключат к платному Восточному скоростному диаметру.
Подробный перечень участков, предлагаемых к изъятию, содержится в проекте планировки территории. ППТ готовили специалисты ЗАО «РосГеоПроект».
Подъездная дорога пройдет преимущественно по землям сельхозназначения (это самые дешевые участки) — 67% площади, а также по землям населенных пунктов (16%) и лесного фонда (8%).

► «Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом» — так называется статья, опубликованная в «Ведомостях» от 22 мая. Они предпочитают недорогие участки без построек, и девелоперы не могут изменить ситуацию.
Рекордный спрос на объекты в коттеджных поселках Петербургского региона (участки, дома, секции в таунхаусах) был зафиксирован в 2013 г.: 7500 сделок (по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость»). Дальше дело пошло на спад: в 2014 г. — 7280 продаж,
в 2015-м — 5880, в 2016-м случился антирекорд: всего 4600 продаж. По итогам 2017 года ситуация немного выправилась: 5300 сделок. За I квартал 2018 года загородные девелоперы реализовали 1200 объектов. Текущее предложение — от 22 000 до 25 000 лотов, на этом уровне, плюс-минус тысяча-две, оно держится с 2011 года.
82% проданного — это участки без подряда, как раз антикризисный вариант:
и бюджет сделки, как правило, не превышает 1,5 млн руб., и дальнейшие затраты можно растянуть на годы, если доходы не позволяют строиться сразу.
Сложившуюся на загородном рынке ситуацию уместнее считать не кризисом, а просто новой реальностью. Девелоперам и покупателям надо как-то приспосабливаться и учиться в ней жить — с минимальными рисками.

► «Новая газета» 25 мая вышла с интригующим заголовком: «Капля шампанского на стакан корвалола».
Материал посвящен ограничениям в исторических зонах. Формальный повод — решение Верховного суда, который открыл путь застройке у Пулковской обсерватории. (Это — про «каплю шампанского».) «Но праздновать победу бизнесу рановато, — считает автор статьи Татьяна Лиханова. — Чиновники Минкульта уже смастерили указатель с объездом через Париж». И здесь начинается корвалол.
Еще в марте 2016-го президент Владимир Путин поручил кабинету министров обеспечить соблюдение Конвенции об охране всемирного наследия, а также решений Комитета всемирного наследия (КВН) в отношении включенных в Список ЮНЕСКО российских объектов, в том числе
и Петербурга (такие решения в последнее десятилетие выносятся в адрес нашей страны практически ежегодно, из сессии в сессию).
Минкульт подготовил поправки к федеральному закону (ФЗ–73). Если документ примут, он вступит в силу до 18 декабря 2018 года.
Чтобы затевать любые проекты на охраняемых территориях (для Петербурга это 36 000 га!), нужно провести «оценку воздействия на универсальную ценность Объекта», отправить документы в Минкульт, а оттуда их переправят в Париж.
И только после одобрения ЮНЕСКО можно будет начинать работы…

► В «Бюллетене недвижимости» 25 мая обзор: «Дешевые участки: электричкой на восток».
К востоку от Петербурга можно найти много недорогих участков — конечно, не в ближайшей пригородной зоне, а чуть подальше. Но, учитывая, что добраться туда можно без пробок электричкой,
в удаленности от мегаполиса оказывается больше плюсов, чем минусов.
В обзоре рассматриваются наделы в населенных пунктах по Ладожской (Ириновской) ветке. Ехать — с Финляндского вокзала. Есть данные и по Волховстроевскому направлению (отправление —
с Ладожского или с Московского).
Общий принцип очевиден: чем дальше — тем дешевле. Но ближе к Ладоге цены снова растут. В Романовке — от 100 тысяч за сотку. Рахья: стоимость сотки садовой земли — 60–100 тысяч рублей, ИЖС — по 120 тысяч. Ириновка (час от Петербурга): здесь можно найти надел (6 соток) всего за 300 тысяч…В деревне Борисова Грива (около 5 км от Ладоги) сотка стоит не менее 80 тысяч рублей, в деревне Ваганово (2,5 км) — 110 тысяч и выше.
Самый большой ассортимент — в садоводствах массива «Дунай» (час езды от вокзала). Здесь за 6 соток просят всего 300–400 тысяч рублей, а порой и меньше, если участок неосвоенный.
Но это если вас устраивает «человейник» не хуже муринского, только не вытянутый вверх, а растянутый по горизонтали…

► Сайт Asninfo.ru 28 мая разместил интервью с руководителем областного Комитета госстройнадзора Денисом Горбуновым: «На строительном рынке останутся сильнейшие».
«Новое законодательство упорядочивает работу рынка, строительство становится более прозрачным и понятным, — утверждает г-н Горбунов. — Это делается для того, чтобы выдавить с рынка откровенных мошенников и просто слабых игроков, которые не в состоянии выполнить обязательства перед дольщиками».
Идея, мягко говоря, спорная. Потому что современное жилищное строительство (в российской версии) — это мучительный поиск компромисса между требованиями к надежности и ограниченными доходами подавляющего большинства граждан.
В материале также идет речь о новых подходах к решению проблем с долгостроями.
«Мы предлагаем внести изменения в 214–ФЗ, которые облегчат передачу долгостроев новому инвестору до банкротства компании, которая не справилась со своими обязанностями… Мы хотим обязать застройщиков в течение пяти дней после годовой просрочки сдачи объекта обратиться к дольщикам с призывом организовать ЖСК и передать объект кооперативу. Если застройщик этого не сделает, то у контролирующих органов должно быть право ликвидировать компанию».
► На РБК 31 мая — обзор «Дача в столице: что стало с рынком загородной недвижимости
в Новой Москве».
Шесть лет назад к Москве были присоединены новые территории. В состав столицы вошли традиционные стародачные места, садовые товарищества, а также многочисленные коттеджные поселки. До присоединения Калужское и Киевское шоссе считались традиционным дачным направлением, хотя и не самым популярным. Сейчас в продаже в Новой Москве насчитывается около 4500 загородных объектов. В первый год после присоединения цены в зоне 30 км от МКАД выросли в среднем на 15%. Еще на 5% цены поднялись в 2014-м. Однако уже в 2015-м на рынке дач началась стагнация, которая продолжается до сих пор. За эти три года цены упали на те же 20%...
В начале 2012 года в этой локации в квартал продавалось около 500 объектов, сейчас — 220–240. Сокращение продаж объясняется неоправданно высокими ценами…

► «В Шушарах снимают напряжение», — сообщает сайт NSP.ru в публикации от 31 мая.
Чиновники Смольного приехали в Шушары, встретились с инициативной группой и поведали о планах по строительству детсадов, школ, поликлиник и дорожной инфраструктуры.
Самый болезненный вопрос — нехватка мест в детских садиках. По подсчетам начальника РОНО Пушкинского района, сегодня на очереди стоит более 400 детей. Гражданам дали понять, что быстро решить вопрос не удастся, но власть не бездействует.
Граждане в очередной раз просили Смольный не выдавать новых разрешений на строительство жилья в Шушарах, пока не будут решены вопросы с социалкой и дорогами. Чиновники с этим согласились. Однако и оформленных разрешений немало, да и построенные дома постепенно заселяются. В ближайшие два-три года жители новостроек столкнутся с дефицитом мест в садиках, школах и больницах.
Обещают улучшить и транспортную доступность. В этом году начнется реконструкция улицы Пушкинской — от Новгородского до Витебского пр. Также предусмотрены: реконструкция Шушарской дороги (от Петербургского шоссе до Новгородского пр.), строительство нового отрезка Шушарской дороги (от Новгородского пр. до Витебского пр.), а также нового отрезка Новгородского пр. (от Пушкинской ул. до Шушарской дороги). Проектирование предстоит завершить в 2019-м, а строительство и реконструкцию — в 2021–2023 гг.
А через четыре года власть обещает запустить скоростные трамваи…

comments powered by HyperComments