456
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Дачный ребус

Проблему регистрации дачных и садовых домов на сельхозке мы долбаем последние три года. Спешим отчитаться: есть результат! Хотя и далеко не окончательный.

Напомним суть «загогулины». Примерно с середины 2013 года Росреестр — 
иногда, не всегда — отказывает в регистрации домов в СНТ и ДНП, расположенных на сельхозземлях. Потом вышло Обобщение практики Верховного суда 
за IV квартал 2013-го: ВС определил, что предоставление сельхозугодий под дачное строительство возможно только при изменении категории земель (при включении участков в состав населенного пункта). Уточним: в Ленобласти на сельхозугодьях расположены 70% СНТ и ДНП. В ряде случаев, когда местные власти принимали решение об изменении вида разрешенного использования участков (с сельхозиспользования — под дачи), эти решения были опротестованы прокуратурой. (В Низино, в Рахьинском СП.) 
А в июле 2016 вступили в силу изменения в Земельный кодекс. Статья 78 фактически запрещает использовать сельхозземли в радиусе 30 км от населенных пунктов под цели, непосредственно не связанные с сельхозпроизводством. (Подчеркиваем: даже не «предоставлять», а «использовать».)
То есть около 2 млн (если считать вместе с семьями) дачников нашего региона оказались нарушителями. И в любой момент в любое садоводство может приехать контролер и потребовать устранить нарушения. Сначала — штраф, затем — 
снос… 
А новые проекты создания дачных поселков на сельхозке нам приходится включать в группу риска. Мы даже заключили пари с девелопером Дмитрием Майоровым (см. материал «Девелопмент на грани риска» в предыдущем номере «Пригорода»). 
 
Просвет в конце туннеля
 
Мы запросили разъяснения в Росреестре. Федеральное ведомство пока молчит. Из областного управления ответили.
1. Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе — осуществленные до вступления в силу 221–ФЗ о государственном кадастре, признаются юридически действительными, и такие объекты считаются «ранее учтенными».
Таким образом, соответствующие участки из земель сельхозназначения на территории ЛО, предоставленные и используемые садоводческими товариществами и гражданами, имеют статус ранее учтенных, и сведения о них вносятся Управлением в ЕГРН по заявлению собственников. 
2. Что касается определения Верховного суда, запрещающего предоставление сельхозугодий под дачное строительство без изменения категории земель, информируем, что предоставление земельных участков не входит в компетенцию Росреестра.
3. В соответствии с 66–ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дачный участок может использоваться для возведения жилого строения. Таким образом, если в ЕГРН содержатся сведения о виде разрешенного использования (ВРИ) участка для дачного строительства и отнесении его к категории земли сельскохозяйственного назначения, то его использование для дачного строительства не образует события административного правонарушения.
В связи с изложенным территориальные органы Росреестра в 2016 и 2017 гг. не возбуждали дела об административных правонарушениях в отношении лиц, использующих такие участки для отдыха и строительства жилого дома.
Ответ подписан руководителем Управления Росреестра по ЛО Игорем Шелякиным.
Ура?
Ну, не совсем.
 
Арбитражная засада
 
В декабре мы писали о сенсационном решении арбитражного суда. Предприниматель из Лангерево судился как раз с Росреестром. Группа компаний, работающих под брендом «ЛангеревоИнвест», выкупила свыше 31 га сельхозземель между деревнями Лангерево и Кузнецы (Ломоносовский район), недалеко от КАД. В 2012-м глава поселения своим постановлением поменял ВРИ десятка пятен — с «сельхозки» на «дачное строительство». Изменения были внесены в кадастр, но затем процесс застопорился. Росреестр отказался выдавать фирме новые правоустанавливающие документы. При этом налоги ей выписывали как за дачные участки! 
Суд обязал службу изменить вид разрешенного использования спорных участков. Юристы Росреестра подали апелляцию, но получили отказ (по формальным основаниям — пропустили сроки). То есть: решение вступило в силу!
Однако в параллельном процессе, с такими же участками и по тем же основаниям, другая компания, «Эко-Лангерево», получила отказ.
Еще раз, по буквам. 
Первое дело, «ЛангеревоИнвест–2»: заявление собственника, решение администрации, обращение в Кадастровую палату, изменение ВРИ в кадастре на «дачное строительство». Отказ Росреестра внести эти изменения в ЕГРП (реестр прав), суд. В первом решении судья Сергей Кротов написал: «На основании изложенного, с учетом того, что Управление Росре-естра не представило в материалы дела доказательств законности принятого им решения об отказе произвести учет изменения ВРИ, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению».
Второе дело, «Лангерево-Эко»: заявление собственника, решение администрации, обращение в Кадастровую палату, изменение вида использования в кадастре на «дачное строительство». Отказ Росреестра, суд.
Судья Наталья Полубехина пишет: «Росреестром… сделан вывод о том, что разрешенное использование участков, расположенных за пределами населенного пункта, регламентировано п. 1 ст. 78 ЗК РФ; возможность дачного либо иного строительства… законом не предусмотрена». В этой части иска — отказать. 
(В публичной кадастровой карте эти участки по-прежнему значатся с пометкой: «для дачного строительства»! Налоги, стало быть, будут брать как за дачи.) 
В мае 2017-го апелляционная инстанция оставила решение без изменения.
Я не знаю, как это комментировать и что посоветовать дачникам. Коллеги в таких случаях пишут: «Практика неоднозначна…» 
 
Суммируем. Старые СНТ и ДНП, получившие документы до середины 2016-го, могут быть более-менее спокойны. (При переделе участков может случиться всякое.) Новые — остаются в подвешенном состоянии. Системные проверки со стороны областного Росреестра пока не грозят. (Уже хорошо.) К проблеме подключается депутат Госдумы от ЛО Светлана Журова. Возможно, нам удастся с ее помощью получить более внятные ответы от ведомств.
comments powered by HyperComments