1300
0
беседовал Дмитрий Синочкин

Валерий Соколенко: «Репутация — очень важная часть капитала. А в кризис — важнейшая»

«Лэндкей» — средняя компания в своем сегменте. Локации, в которых фирма строит поселки «Горки-Лэнд», «Горки-Лэнд–2» и «Кедровое», тоже вполне обычные. Хорошие места, но, конечно, не первая линия у залива. Однако пять — семь сделок в месяц независимо от погоды и политических потрясений. Мы полагаем, что самочувствие таких компаний, их эффективные стратегии выживания (а если повезет — и успеха) — важнейший для рынка барометр.
Об этих частностях мы и беседуем с генеральным директором компании «Лэндкей» Валерием Соколенко.

– Аналитики и Росстат фиксируют спад на рынке жилья вообще и на рынке загородного жилья в частности. Вы это чувствуете на своих проектах?
– Мы чувствуем спад интереса. Обращений стало несколько меньше, на 10–15% сократилось число контактов. Но, с другой стороны, — повысилось качество этих контактов. Те, кто приходит к нам в офис, по-прежнему готовы заключать сделки. Больше стало «целевых» клиентов. Меньше — тех, кто интересуется «про запас», на всякий случай или просто изучает рынок.
Это не импульсивные покупки, а вполне обдуманные.

– По данным «Бюро Сперанского», примерно треть проектов (из общего числа заявленных на рынке) находятся в активной фазе. В остальных нет продаж, или они заморожены… Вам это мешает?
– Появилась такая тенденция: стало больше клиентов, которые смотрели другие проекты, но по каким-то причинам отказались от них. Что-то их не устроило.
И они об этом вполне охотно рассказывают. Люди стали гораздо внимательнее смотреть на то, что происходит в проекте, на площадке. Какие изменения за месяц, за полгода. Не так, как раньше: появились деньги — побежал, вложил. Сейчас сделки стали гораздо более обдуманными и взвешенными.
Люди не готовы рисковать. Они хотят получить ровно то, что им нужно.

– А как платежеспособные клиенты определяют, кому из застройщиков можно верить, кому — нет? Какие факторы на это влияют?
– О, здесь могут быть самые разные обстоятельства. Например, люди сейчас активно шерстят любые социальные сети, где упоминаются застройщик и его объекты. Вступают в группы, а такая группа есть практически в каждом организованном или строящемся поселке. Задают вопросы, получают ответы. Конечно, приезжают и смотрят. Не раз, не два.
Покупатель стал профессиональнее — вот так можно обобщить.

– Эти изменения касаются и постоянного проживания, и дачи? У вас ведь были представлены оба формата?
– Мы ушли от сезонного формата. Теперь наши проекты: «Горки-Лэнд», «Горки-Лэнд–2» и «Кедровое» — рассчитаны именно на постоянное проживание. Это земли населенных пунктов, назначение —
ИЖС. Конечно, можно приезжать на выходные и в сезон, но юридически статус участка и дома предполагает именно ПМЖ.

– Ваши клиенты покупают дом вместо квартиры или все-таки второй дом?
–Точные данные привести трудно, но по ощущениям — 50 на 50. Когда в «Горки-Лэнд» подключили газоснабжение, тех, для кого дом — альтернатива квартире, стало заметно больше.

– В 2014 году у вас в «Кедровом» прошла такая серьезная акция: высадка изрядного количества крупномеров, почти взрослых деревьев. Сказалось ли это на настроении покупателей?
– Да, мы считаем эти затраты оправданными. И внешне поселок стал привлекательнее, кроме того, мы как бы подчеркнули серьезность наших намерений и долгосрочность планов: кедр ведь растет не быстро. Интересно отреагировали те, кто к этому моменту уже приобрел участки: они тоже стали заказывать и высаживать у себя деревья.
Поэтому в том году мы вывели на рынок новый продукт — участки с «мини-лесом». Решение о дополнительном озеленении обусловлено желанием многих клиентов приобрести надел на границе с лесом. Но поскольку количество таких предложений ограничено, мы приняли решение озеленять поселок. В «Горки-Лэнд–2» высадили крупномерные деревья — ели, сосны, рябины и березы.


– Сколько у вас сейчас наделов в продаже?
– В первой очереди поселка «Горки» уже практически ничего не осталось, во второй продано около трети из 260 участков. В «Кедровом» продается четыре десятка участков.

– Новые проекты в этом году планируете начинать?
– Да, осенью заявим о новых проектах. Сейчас идет отработка деталей, уточняем договоренности с партнерами; не исключено, что будут использованы возможности одной из госпрограмм, направленных на поддержку села.

– Многие из успешных застройщиков, работающих с коттеджными поселками, стали смещаться в сегмент малоэтажки, предлагать квартиры в МЖК. У вас есть такие планы?
– Да, у нас тоже есть такой проект, причем весьма амбициозный. Есть участок и условия, сейчас дорабатываем соглашения с подрядчиками, технические условия. Осенью выйдем в публичное пространство.

– Давайте немного о законодательстве. Сейчас Дума рассматривает законопроект, который регламентирует взаимоотношения ДНП и собственников, регулирует размер взносов, схему решения спорных вопросов и прочее. На ваш взгляд, такой документ нужен?
– Это нужный закон, и это весьма актуальная тема. Потому что закон о садоводствах (66–ФЗ) все-таки принимали давно, и сейчас он как-то выпадает из правового поля. Отдельные его положения противоречат Градостроительному кодексу и пр. Предложения Минэкономразвития мне кажутся довольно разумными: надо делать юридически более прозрачной саму форму объединения садоводов или дачников, может быть — приблизить ее к кооперативу.

– Еще депутат Олег Нилов предложил приравнять ДНП и СНТ к населенным пунктам…
– Это предложение было бы очень интересно, если б не тянуло за собой определенных и очень масштабных обязательств бюджета по созданию социальной инфраструктуры. Местные органы власти не смогут их выполнить еще очень долго, а скорее всего — никогда. Да и с точки зрения социальной справедливости все не очень понятно: какой смысл держать медпункт и полицию там, где, к примеру, зимой никто не живет? У нас ведь пока нет социальных служб с сезонной занятостью… Дачные поселки нужно вводить в правовое поле, но здесь все же нужны более продуманные варианты. Сейчас сложилась противоречивая, неправильная ситуация: по документам они находятся, как правило, на сельхозземлях, а с ними ничего делать нельзя. В том числе — нельзя размещать социальные объекты, коммерцию… Есть места, где люди живут, пусть и не круглый год. И конечно, они должны жить в рамках закона. Это касается и налогооблагаемой базы, и определенных социальных функций. На мой взгляд, здесь возможно какое-то комбинированное, промежуточное решение. Например, приписать ДНП и СНТ к населенным пунктам, но без статуса жилья. То есть без социальных обязательств бюджета.

– Есть еще подмосковная идея узаконить дачный регламент, некие правила общежития для таких поселков… В ваших поселках такие документы есть? Как они действуют?
– Да, у нас есть регламент, свод определенных правил. И каждый, кто приобретает участок, его подписывает. Конечно, это не закон, его нарушение не влечет каких-то тяжких последствий. Но люди у нас селятся нормальные, образованные, и каждый понимает, что правила общежития лучше не нарушать. И за какие-то рамки не выходят: это для всех удобнее, тем более если требования разумны.

– Складываются ли в ваших поселках отношения соседства? Устраиваете ли вы какие-то общие мероприятия?
– Люди сами со временем знакомятся, начинают общаться. У меня родители живут в «Горках», уже со многими перезнакомились. Это естественный процесс, а сейчас еще эффективно работают социальные сети, группы.
Наша управляющая компания ежегодно проводит новогодние праздники, фермерские ярмарки в поселке «Горки-Лэнд». Мы стараемся, чтобы было не скучно проводить праздники за городом, а в новом учебном году планируем ряд профилактических мероприятий по правилам дорожного движения для детей в наших поселках.

– Надолго ли нынешний экономический спад? Ведь от этого зависят ваши строительные планы, не так ли?
– Скользкий вопрос. Люди всегда стремятся улучшить жизненные условия. Конечно, когда не хватает денег на повседневную жизнь, с этим сложнее. Нам остается очень внимательно изучать их потребности и возможности, чтобы предложить нужный (доступный) продукт в нужное время. Собственно, весь бизнес на этом и построен.

– Однако не все представители бизнеса этот трудный период переживут. Уже есть банкротства, есть скандалы, связанные с невыполнением обязательств, и даже уголовные дела (по массиву Ойнелово, например). Не упадет ли доверие к этому сегменту рынка в целом?
– Настороженность покупателей понятна. И застройщику приходится быть крайне осторожным, избегать каких-то действий (или бездействия), которые могут вызвать недоверие.
Сотрудники нашей управляющей компании каждый день встречаются с людьми, они, я уверен, знают, какие трудности и проблемы возникают. И мы — конечно, в рамках бюджета — помогаем их решать. Это не благотворительность: репутация — очень важная часть капитала.
А в кризис — важнейшая. Например, как сложилась ситуация с детским садиком. У муниципального образования нет возможности его построить, это понятно. Однако нашлись люди, которые приобрели в нашем поселке дом, оборудовали его с соблюдением всех требований. В мае был открыт частный детский сад. Сейчас работает группа временного пребывания, а с началом учебного года садик заработает в полную силу. Оплата комфортна для родителей — 8000 рублей в месяц за полный день, 4000 — за полдня пребывания в детском саду.
Родители могут спокойно уезжать на работу — ребенок под присмотром.
У многих проблем, которые кажутся неразрешимыми, есть такие локальные неочевидные решения. Важно их не пропустить, создать условия.

– Как менялись цены на ваши объекты на протяжении года? И куда они будут двигаться в ближайшее время?
– У нас цены целый год были заморожены. Мы их не трогали. Сейчас, скорее всего, будем немного поднимать. Строительные материалы подорожали очень ощутимо: металл за пару месяцев поднялся в цене на 40%. Соответственно, не только строительство домов требует больше средств, но и, например, подведение коммуникаций. Полагаю, удорожание составит 5–7%. До 10%, во всяком случае.

если понравилась статья - поделитесь: