Начнем с рекордов. В области с января по апрель ввели 1,036 млн кв.м жилья — больше половины годового плана (доля ИЖС — около 15%). В Петербурге — 974,4 тысячи кв.м. В мае, по предварительным прикидкам, отставание только усугубится: городские строители сдали всего около 122 тысяч кв.м (итоги мая по области на момент сдачи материала пока не подведены).

Год назад это могло выглядеть сенсацией, сейчас — обыденность: ну да, в области строится больше жилья, чем в городе, что такого? В Подмосковье та же картина наблюдается уже несколько лет…

Проблемы в том, что рост ввода на фоне общего спада в экономике создает дополнительные риски.

Штрихи к пейзажу

По данным Росстата, в I квартале 2016 года ввод жилья в России составил 15,6 млн кв.м — на 16% меньше, если сравнивать с I кварталом 2015-го.

Важный момент: федеральное правительство скорректировало целевые показатели программы «Жилище». Финансирование программы сокращается на 4%. А жилья планируют построить на 12,4% меньше. (Как обычно, важные цифры спрятаны в канцелярских подробностях: «в пункте таком-то статьи такой-то вместо 691,82 следует читать 663,79». Но разобраться все же можно.)

В прежнем варианте программы общий объем финансирования с 2015 по 2020 год должен был составить 691,82 млрд рублей. В обновленном — 663,79 млрд (минус 4%).

Программа «Жилище» подразумевает массовое строительство в России жилья эконом-класса. В регионах с развитым строительным рынком это практически не работает: подрядчики не могут уложиться в предписанную себестоимость. Раньше власти обещали ввести в рамках программы 7,33 млн кв.м, теперь цели более скромные: 6,42 млн кв.м (минус 12,4%). Очевидно, что на стадии запуска программы в нее закладывались заниженные цифры по инфляции, слишком сдержанные прогнозы по удорожанию стройматериалов и т.д.

Ситуация с программой «Жилище» отлично характеризует ситуацию в отрасли в целом: себестоимость неуклонно растет, а денег (у покупателей — будь то бюджет или частные лица) все меньше.

Тревожный симптом — рост просроченной задолженности в строительстве. «Плохие долги» строителей за год выросли в полтора раза. Сейчас просроченная кредитная задолженность компаний составляет 363,3 млрд рублей — 22,9% от общей суммы долга. Конечно, в этой фантастической цифре велика доля «олимпийских» объектов и компаний. Однако не только они повинны в том, что безнадежные долги строителей растут быстрее, чем в любой другой отрасли экономики.

В 2015 году обанкротились 2713 строительных фирм, это почти в 5 раз больше, чем в 2014-м. И процесс пока идет по нарастающей.

Некоторые аналитики полагают, что путь к оздоровлению лежит через сокращение количества новых объектов — на 20–25%. (В Ленобласти пока наблюдается противоположная тенденция.)

В Петербурге, по данным «Ведомостей», выдача кредитов строительным компаниям в I квартале сократилась на 7,6%. Кредитный портфель по отрасли к 1 апреля уменьшился на 15%. Просроченная задолженность петербургских застройщиков и подрядчиков банкам составляет 16,7 млрд рублей — вдвое больше, чем год назад.

В Ленинградской области ситуация полегче: просрочка — 5 млрд рублей (в 2015 году — 4,7 млрд). Но ведь и строительный бум в области, несмотря на внушительные показатели последних двух лет, только начинается!

Рост просроченных долгов имеет еще одну неприятную сторону: банки не хотят рисковать. И либо вообще перестают кредитовать девелоперов, либо поднимают ставки и требуют повышенных залогов.

Загородный рынок на этом фоне выглядит белым и пушистым: банки и раньше неохотно давали в долг предприятиям, работающим в частном домостроении, а теперь и вовсе перестали. Так что в этом сегменте просрочка и не растет: не с чего!

Доходы съеживаются 

Зарплаты россиян немного выросли в абсолютном выражении, но их покупательская способность сократилась. (Оплата труда составляет 65% денежных доходов россиян, 18% — это социальные выплаты, 16% — прибыль предпринимателей, рента и пр.)

Два года подряд снижаются реальные доходы населения (это общая сумма доходов за вычетом налогов и обязательных платежей, с поправкой на официальную инфляцию).

По расчетам Георгия Неяскина (портал Slon.ru), сейчас доходы и зарплаты граждан откатились на уровень 2011–2012 годов.

Средний доход по стране в 2015 году составил 30 тысяч рублей на каждого, медианный — 23 тысячи рублей в месяц. (Медианный доход — цифра, выше которой зарабатывают 50% граждан, и ниже — тоже 50%.)

В Москве средний доход — около 60 тысяч, в Петербурге — под 40 тысяч рублей в месяц.

По уровню доходов, если тратить деньги внутри страны, Россия находится где-то между Чехией и Белоруссией. С важной поправкой: имущественное неравенство у наших соседей по таблице доходов выражено куда менее ярко. (И в Чехии, и в Белоруссии меньше, чем у нас, очень богатых и совсем бедных. Хотя и по разным причинам.)

Три четверти россиян имеют доход менее 40 тысяч рублей в месяц. Больше 60 тысяч рублей получает только каждый десятый.

При этом страна стареет: через два-три года количество иждивенцев, несовершеннолетних и пенсионеров сравняется с количеством работающих.

Так что повышение пенсионного возраста (сразу после выборов, наверное) — шаг, скорее всего, неизбежный.

Однако есть несколько вопросов. Если все так плохо — откуда у граждан 23 триллиона на депозитных счетах в банках? (Причем очень большая доля вкладов — до 1,4 млн рублей.) Ладно, допустим, это некие мифические олигархи дробят свои незаконные деньги и раскидывают по разным банкам. Но ведь десятки тысяч покупателей жилья в новостройках — это же не олигархи? А они все есть и есть, и никак не кончаются.

Социологи тоже ясности не добавляют.

По данным ВЦИОМ, индекс социальных настроений, демонстрирующий, как россияне оценивают свою жизнь на данный момент, с февраля по апрель держится в пределах 69–71 пунктов (при диапазоне значений от -100 до + 100). При этом в апреле социологи зафиксировали рост ответов «хорошо» и «отлично»: с 22% до 28%.

Индекс социальных ожиданий (оценка будущего) с февраля по апрель прибавил целых 11 пунктов, выйдя на отметку -53 пункта (за всю историю измерений, отмечает ВЦИОМ, показатель не выходил из области отрицательных значений).

Каждый пятый (21%) считает, что сейчас мы переживаем самые тяжелые времена, 19% полагают, что трудности уже позади. Больше половины (51%) уверены, что дальше будет еще хуже.

Собственно, человек, который уверен, что дальше будет труднее, в ипотеку не впишется.

Откуда же взялся рост ипотеки в полтора раза?

Похоже, положение дел на рынке недвижимости определяет относительно небольшая группа граждан. Они живут в городах-миллионниках и при этом зарабатывают существенно выше среднего.

Стоит также внимательно отнестись к гипотезе социолога Симона Кордонского. Он полагает, что почти половину реальной экономики страны Росстат вообще не видит. Кордонский называет этот феномен «экономикой промыслов». Это не бизнес в классическом виде, это некий уклад, в котором официальная занятость не важна, а деньги переходят от продавца к покупателю, минуя бдительное фискальное око. Так живут целые лесные регионы; на похожих принципах основана значительная часть сферы услуг и т.д.

Если так, нам важнее смотреть не на показатели Росстата, а на реальную динамику сделок купли-продажи.

Правовой фактор

Рынок загородного жилья находится на краю правового поля. (Закон о садоводствах устарел, но действует, хотя и противоречит Земельному кодексу. Закон о кадастре — очень современный и прогрессивный, но не выполняется. И т.д.)

Мы считаем необходимым назвать хотя бы некоторые юридические «загогулины», которые могут повлиять на отношения в этой сфере.

Главная угроза — правоприменительная практика: признание незаконными тех садоводств и ДНП, которые создаются (или уже созданы) на сельхозземлях. Дело «Ладожского маяка», отказы Росреестра регистрировать садоводства в Лужском районе, отказы включать бывшую сельхозку в границы населенных пунктов в Петровском, Громово и других поселениях… Скверно, что эта инициатива властей непредсказуема: кто знает, куда направится очередная прокурорская проверка?

Далеко не все понятно в ситуации с оборонными землями. Сердюков амнистирован, Васильева на свободе, но бюрократическая машина работает по своим принципам. Практически каждый месяц Минобороны пытается отобрать очередной надел, переданный муниципалам (а затем — частным лицам) в последние несколько лет.

История «Петровской мельницы», где жилье регистрируется (через суд) на землях спецназначения, тоже, видимо, еще не закончена.

В области все это осложняется неформальным запретом на перевод сельхозземель в границах «красной зоны».

На федеральном уровне обсуждается «амнистия» по лесам «двойного учета» (огромные

массивы, которые числятся одновременно и в муниципальной собственности, и в федеральном гослесфонде). Принятие закона позволит снять часть конфликтов, но породит кучу новых.

Кадастр: с 2018 года будут запрещены сделки с участками, границы которых не определены «законным образом». К этому же моменту регионы должны перейти на единую систему координат «ГСК–2011». Росреестр «палит» сотни миллионов рублей, проводя конкурсы на такие работы; кто их выигрывает, кто выполняет и каковы результаты — неизвестно.

От прогнозов воздержимся. Российский рынок недвижимости можно ругать за непрозрачность, за непредсказуемость… Но что на нем скучно работать, никто сказать не посмеет.