1207
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Рынок в фокусе дискуссий

Завершилась работа X-го саммита по загородной недвижимости, организованного журналом «Пригород». Прежние риски никуда не делись (кризис перепроизводства, смещение части бизнеса в «серую зону», конфликт интересов населения, бизнеса и власти). Появились и новые, в основном – благодаря неустанной активности наших законодателей.

Наша главная задача – попытаться «заглянуть за угол». Не просто понять, что сегодня происходит на рынке, а – что будет происходить завтра и послезавтра. Когда-то цирковые борцы, проведя десятки договорных схваток, раз в год съезжались на ярмарку в Гамбург. Чтобы выяснить, кто сильнее на самом деле.

Наш Саммит – разговор «по гамбургскому счету». Здесь никого не обманешь маркетинговыми уловками. И даже чиновники отступают от привычного трескучего стиля. И юристы с консультантами стараются говорить понятно и по делу.

Земля и право

Так традиционно называется ключевая сессия первого дня.

Об особенностях только что вступившего в силу обновленного Земельного кодекса рассказал юрист Андрей Кулаков (компания «Качкин и Партнеры», о распределении полномочий между ОМСУ и Комитетом по архитектуре – зампред КАГ ЛО Станислав Хлупин, о строительстве социальных объектов – глава Комитета по строительству ЛО Виталий Жданов.

С точки зрения администрации, тревожных симптомов нет. «Ленинградская область регулярно входит в десятку лидеров среди субъектов РФ по вводу жилья,- заявил Виталий Жданов.-. Мы вводим 1 кв.м на одного жителя Ленинградской области ежегодно.  Минстрой нам установил планку 1, 385 млн кВ.м, мы сделали 1,787. На этот год у нас стоит план 1,650 тысяч кв.м, по итогам I квартала мы  практически построили половину. Кризисных явлений в строительстве мы пока не видим…»

И это тоже правда. Конечно, не вся.

Андрей Кулаков в своем выступлении обозначил некоторые «тревожные зоны» - положения обновленного Земельного кодекса, которые изложены недостаточно ясно или оставлены на местное усмотрение. Так обстоят дела со списком юрлиц, которым регион может предоставлять землю под инвестпроекты без торгов. «Мы провели с коллегами небольшое исследование, - сообщил он.- Абсолютно по-разному определяют эти критерии. В Белгородской области масштабным инвестпроектом будет считаться проект, который приносит им 10 млн рублей и увеличивает количество рабочих мест на 10 штук.  То есть любой магазин «Пятерочка». Там есть одно небольшое «но»: проект должен получить одобрение некоего Инвестиционного совета при губернаторе. Какие критерии этого одобрения - абсолютно непонятно». Есть серьезные неясности в установлении сервитутов (если до трех лет – без регистрации и без внесения в кадастр), много проблем может возникнуть из-за упрощения процедуры изъятия участков «для госнужд».

Кстати, участников и журналистов больше волновали как раз те вопросы, на которые пока нет ответа. Как, например, быть с правовым тупиком, в котором внезапно оказались дачники и садоводы? (Росреестр и прокуратура считают, что ДНП и СНТ могут появляться только на землях поселений). Без ответа остался вопрос о лесах «двойного учета (его, кстати, задал генеральный директор «Сити 78» Олег Смолин). На пользу или во вред пойдут предлагаемые ужесточения в малоэтажном строительстве? (Обязательная экспертиза – раньше этого не было)…

Как всегда, ярко выступил экс-вице-губернатор, а ныне – президент Леноблсоюзстроя Георгий Богачев. Он заявил: «Цена квадратного метра практически не зависит от того, какие нагрузки власть «навесила» на застройщика. От этого зависит, будет дом в принципе построен или нет. Цена жилья - рыночная величина. Жилье на сегодняшний день – это биржевой товар, его стоимость нельзя искусственно завысить или занизить. Если оно будет стоить столько, что люди будут не готовы его покупать, они его просто не купят, какая бы ни была себестоимость. Дополнительные нагрузки (социальная, инфраструктурная) влияют исключительно на маржу девелопера. Это единственный показатель, который меняется. Действительно, строить садики, дороги, поликлиники и все прочее - функция государства. Но у государства должен быть источник средств - налоги. Если налогов застройщиков не хватает на то, чтобы построить это все, зачем нужны такие застройщики? Не нужен такой бизнес, и не нужно такое жилье. Потому что в итоге у тебя будет квартира, но вокруг ничего не будет, и ты будешь жить в ней как на луне».

О планах ЛОЭСК по подключению потребителей (и кстати – по захвату доли рынка, контролируемой ЛенЭнерго) рассказал заместитель генерального директора ОАО “ЛОЭСК” по экономике и финансам Дмитрий Симонов. (См. материал «Энергия большого передела» в этом же номере «Пригорода»).

Пользу от комплексных кадастровых работ разъяснил генеральный директор РУГК Алексей Лебедев; мнением о сложившейся в области практике кадастровой оценки поделился  Андрей Бойко (Центр оценки «Аверс»).

В первой части Саммита прозвучали выступления на самые разные темы. Их объединяло одно: они затрагивали именно те проблемы, с которыми застройщикам и собственникам придется столкнуться в ближайшее время.

Рынок под микроскопом

В сессии «Аналитика» эксперты обменялись мнениями о текущем состоянии рынка. Спрос сокращается, но и объем предложения становится меньше; в активной фазе – менее половины из примерно 400 заявленных коттеджных проектов. Относительно новый формат – частные дома эконом-класса в ближнем пригороде - перспективен, но несет в себе немалые риски.

Ключевую тему поднял Владислав Фадеев (филиал Jones Lang LaSalle в Петербурге): деньги у граждан есть (1,4 трлн на депозитах физлиц только в Петербурге), но куда они потекут? В город или в область или в доллары, или  в золото? По  мнению г-на Фадеева, средства будет инвестирование в самые надежные и наиболее предсказуемые объекты и в наиболее предсказуемые решения. Для загородного рынка это многоквартирное жилье в непосредственной близости от города, с хорошей транспортной доступностью.

Тема надежности и вправду становится одной из ключевых. Екатерина Сафонова (АН «Итака») сообщила, что в сегменте малоэтажного строительства за последний квартал зафиксировано 9 замороженных проектов: проблемы есть у компании «Ваш дом» и у некоторых других застройщиков.

Алексей Баринов ( ГК «Айдадом»), традиционно сообщил о неудовлетворенном спросе на приличные недорогие загородные объекты (представители «Айдадом» практически всегда об этом говорят), а затем заявил новую, и весьма небезынтересную тему: «Есть поколение X, есть поколение Y. Поколению Y стандартный дачный формат не интересен. Но это  поколение еще не стало так зарабатывать, чтобы рынок переориентировался на него. В ближайшие 5 лет оно себя на загородном формате серьезно заявит как платежеспособный слой населения, и загородный формат поменяется. Будет больше внимания уделено загородному отдыху, активным видом спорта».

По данным АН «Итака», участки продолжают оставаться основным типом предложения: их доля - 74%, из них 4% - это с жестким подрядом, и 70% - покупай и строй, что хочешь. Доля таунхаусов 13%, коттеджи тоже 13%. В сфере ценообразования – новая тенденция: рекламная (маркетинговая) цена земли осталась на прежнем уровне, зато выросли инфраструктурные платежи (за сети, дороги и прочее).

По наблюдениям Дмитрия Сперанского (БАРН), из 434 заявленных поселков «живых» насчитывается 176. Примерно 2/3 присутствует на рынке чисто формально. По сведениям за 1 квартал (если считать по активным проектам, в которых идут продажи), подорожало самое дешевое и самое дорогое предложение.

«В кризис рынок развивается краями»,- мы это уже проходили в 2009 году…

Вера Сережина (RBI) отметила, что в период «высокой турбулентности» считать, на сколько процентов что-то упало или поднялось – занятие увлекательное, но в плане длительных тенденций - бестолковое. Важнее увидеть возможности (и риски, конечно) новых нишевых продуктов. Например, таких, как многоквартирные малоэтажные комплексы (ММК). Несколько лет назад, когда компания только еще приступала к проекту в Мистолово, 20% опрошенных потенциальных клиентов были готовы рассматривать этот формат. Сейчас – около 30%. В 2011 году такие проекты занимали 1-2% рынка, сейчас – 15%.

Тамара Попова (Knight Frank SPb) говорила (естественно) о дорогих проектах: «За 10 лет было построено примерно 1200-1300 элитных домов. На городском рынке элитного жилья эта цифра на порядок больше – 12000. То есть примерно 10% граждан, которые могут себе позволить нечто за несколько десятков миллионов, имеют, в том числе, загородный дом. Последние месяцы, начиная с осенних событий, обращения в нашу компанию не сократились, но ушел тот сегмент покупателей, которые рассчитывали на покупку с рассрочкой или со скидкой. Зато пришли те, кто  готов платить дороже процентов на 20-30, но получить товар сразу».

Алгебра девелопмента

Ключевым событием второго дня Саммита стала сессия «Алгебра девелопмента».

Вице-губернатор Ленобласти  Михаил Москвин начал с бесспорного заявления: «На сегодняшний день в регионе строится 5,7 млн квадратных метров жилья. Нас это не пугает, поскольку рынок сам диктует, как развиваться, нужны ли эти метры или не нужны.  Мы за количественным показателем не гонимся. Нам важно добиться качества: чтобы не только наша программа «Соцобъекты в обмен на налоги» была реализована, чтобы и инженерная инфраструктура, и дорожное хозяйство двигалась параллельными темпами. Чтобы и рабочие места создавались, чтобы межрегиональная миграция между Петербургом и Ленинградской областью минимизировалась, чтобы люди находили возможность приложения своего труда недалеко от того места, где они живут». Далее г-н Москвин напомнил о самосбывающихся прогнозах: «Негатив может возникать спонтанно, от наших с вами действий и слов, которые мы запускаем в эфир. Я призываю всех, в том числе и нас с вами, быть очень аккуратными в оценках. На сегодняшний день ситуация достаточно стабильная».

По мнению Арсения Васильева («УНИСТО-Петросталь»), одна из главных цифр этого года – это рекордная сумма ввода жилья в Петербурге и Ленобласти – около 5 млн кВ.м. «То, что мы на нее выходим, было известно как минимум 1,5-2 года назад,- сказал н-н Васильев. - Мы шли по возрастающей, что объем предложения будет расти, было известно. И этот фактор оказывает сейчас не меньшее влияние на рынок, чем неблагоприятные макроэкономические тенденции. Что доля спроса к предложению должна падать, тоже было понятно. И было время к этому подготовиться. Поэтому обвала не произошло. Конечно, у некоторых компаний будут возникать сложности. Но это не вопрос кризиса, это вопрос нормальной конкурентной борьбы. А в долгосрочном периоде нам с вами нужно больше квартир и больше квадратных метров на человека, это бесспорная тенденция».

Эту оценку поддержал и Вадим Карасев (УК «Новоселье»): «Ситуация в марте и апреле несколько более оптимистичная, чем об этом говорят. Тут, правда, надо понимать одну существенную особенность кризиса. В кризис требуется наиболее гибкое и очень быстрое реагирование на меняющиеся условия. По сути, речь зачастую идет о переходе на ручное управление всеми бизнес-процессами. И в этой ситуации намного большую эффективность демонстрируют компании, у которых меньший портфель, меньший объем застройки, больше возможности каким-то образом реагировать на меняющуюся  ситуацию».

На Саммите говорили о демпинге и о том, что этичные деловые практики окупаются, о ценовой стратегии в условиях спада и о новых рыночных нишах. Стенограммы дискуссий послужат основой для нескольких публикаций в ближайших номерах «Пригорода».

comments powered by HyperComments

июнь 2015