1765
0
Денисов Роман

Оборонные квартиры

Рядом с Красным Селом, на территории Виллозского СП, застройщик возводит многоквартирные дома. Категория – земли промышленности и обороны. Как их удастся зарегистрировать? И удастся ли?

Компания «Стройлес» осваивает порядка 91 га границе Ломоносовского и Красносельского районов. Еще в 1990-х Минобороны выделило эту землю для военных, выведенных из Германии, под индивидуальную застройку. Проект готовила ассоциация «Офицер». Здесь планировали новый населенный пункт – «Офицерское село». С населенным пунктом не получилось; в 1996 году вышло постановление правительства ЛО, однако создание новых населенных пунктов – прерогатива правительства РФ. До федерального уровня документы не добрались; участки оказались во владении нескольких родственных фирм: «Стройлес», ПСК «Офицерское село», ООО «Петровская мельница».

Офицерская инициатива

В конце 2000-х проект реанимировали и переделали. Помимо продажи участков под ИЖС инвесторы решили возвести до 20 таун-хаузов (от 10 до 25 квартир в каждом). При этом наделы по-прежнему относились к «землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны, безопасности…». Разрешенный вид использования – ИЖС.

Жилье на оборонных землях – парадокс: по действующему законодательству, если назначение постройки не соответствует статусу земли, это явный признак самостроя.

Фирма решила согласовать с муниципалами включение освоенной территории в состав населенного пункта. Потребовались коррективы в генплан Виллозского СП. Муниципалы в декабре 2012-го выдали разрешение на сооружение первых четырех домов (правда, в нем не говорилось, что дома - многоквартирные). А летом 2013-го постановлением администрации чиновники изменили разрешенный вид использования участков с ИЖС на «малоэтажные многоквартирные дома до трех этажей».

Однако по всем «земельным» документам участки по-прежнему относились к категории оборонных земель, что никак предполагает ни многоквартирной, ни вообще жилой застройки. Соответственно не получалось сдать построенные четыре дома в эксплуатацию. Застройщик обратился в суд. Арбитраж обязал чиновников выдать акт ввода в эксплуатацию. Совет депутатов МО утвердил изменения в генплан СП, что позволяет фирме исправить нестыковки в бумагах. Однако проблему с землей еще предстоит решать, иначе возникнут трудности на стадии Росреестра. Застройщик пытался через арбитраж поменять назначение наделов. Однако в мае отказался от иска. Росреестр прислал в арбитраж возражения: ведомство против изменения вида разрешенного использования участков.

Гектары по дешевке

История на этом, конечно, не заканчивается. Компания «Равелин» (преемник офицерского кооператива, созданного в 1990-х) готовит к застройке участок в 300 га. Примерно там же и с таким же странным статусом.

Недавно фирма через суд добилась права выкупить участок 114 га между Красным Селом и деревней Малое Карлино (до сих пор оно занимало его на праве бессрочного пользования). Сумма сделки – всего 34 405 рублей. Ранее компания приватизировала еще 180 га через дорогу.

Территория относится к «землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны, безопасности…». Разрешенный вид использования - комплексная жилая застройка, что по закону невозможно. Налицо правовой казус, который возник много лет назад.

В 1993-м муниципалы с согласия Минобороны передали около 300 га (земли Пушкинской КЭЧ) Жилищно-строительному товариществу офицеров «Равелин». Распоряжением местной администрации установили новый вид использования. Но застройка так и не началась. В дальнейшем кооператив был ликвидирован, а в судах началась длительная борьба за его наследство. К середине «нулевых» права на эту землю подтвердило ЗАО «Равелин». Регистрировать право бессрочного пользования на землю фирме также пришлось через суд. Росреестр исходил из того, что вид разрешенного использования пятен противоречит закону. Фирма доказала, что в этом не ее вина, и также запустила процедуру включения этой территории в состав Виллозского СП. Еще в 2013-м она попыталась выкупить участки. Администрация отказала. Но инвестор добился своего через суд. Интересный нюанс. За участок 180 га «Равелин» в итоге согласился заплатить назначенную администрацией «рыночную» цену 19,6 млн рублей. А за второй надел продолжал судиться, чтобы приобрести его практически даром. И на днях добился успеха – пока в первой инстанции.

Кстати

«Волевые решения» той эпохи, не подкрепленные юридически, порождают вот такие казусы. Изначально задуманное создание нового населенного пункта – дело хлопотное, долгое и практически безнадежное. За последние годы в Ленобласти появились два новых поселка: Западная Лица (благодаря мощному административному ресурсу) и Новогорелово. Более перспективный вариант – включение в границы уже существующего СП. Прецеденты есть. Например, несколько лет назад распоряжением Валерия Сердюкова прирезали к деревне Хиттолово кусок земли возле Токсово. Но тогда, получается, и на Левашовском полигоне можно?

Об исторической справедливости толковать тоже не стоит: вряд ли кто из офицеров спустя 20 лет остался в составе кооперативов и ассоциаций. Здесь уже ничего личного – чистый венчурный бизнес. Риски велики, но и выигрыш, если повезет, неслабый.

В любом случае эти риски стоит учитывать тем, кто собирается покупать жилье, построенное на спорных землях. В петербургских Коломягах суд признал построенный на землях ИЖС многоквартирный дом – самостроем. Хотя назначение участка изменили на малотажную застройку еще до завершения работ…

comments powered by HyperComments

июнь 2015