1073
0
Дмитрий Синочкин

Рынок вползает в депрессию

Тревожные ожидания сгущаются. Обвала пока опасаться вроде бы не с чего, а вот стагнация уже началась.

Негатив накапливается по мелочам. Например, в Петербурге в первом квартале 2013-го на вторичном рынке зафиксировано на 30% меньше сделок с жильем, чем год назад.

По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), и на загородном рынке первый квартал 2013 года на загородном рынке оказался не в пример хуже прошлогоднего. Компании, которые участвуют в информационном обмене, отчитались о проведении 373 сделок. Год назад было зафиксировано 415 сделок (хотя самих участников программы обмена тогда было на 20% меньше). По сравнению с концом года снижение выглядит еще более существенным, отмечает БАРН: в IV квартале 2012 года было подписано 564 договора купли-продажи.

Год назад за квартал на один проект малоэтажной застройки в среднем пришлось почти 5 сделок, в 2013-м за тот же период – лишь 3,7. Сократились и доходы девелоперов: год назад средняя выручка составила 12,7 млн. рублей, теперь – 10 млн.

Причем сокращение идет по всем типам жилья: меньше приобретают участков, секций в таун-хаузах, готовых домов.

Аналитики полагают, что пик моды на сверхэкономные таун-хаузы позади: такие объекты

проигрывают конкуренцию студиям и «единичкам» в многоквартирных домах высотой до 4-5 этажей, которых сейчас тоже строится немало.

Особенное внимание участники рынка уделяют компании «Кивеннапа»: она развивает три крупных комплексных проекта в сумме на 3400 домовладений («Кивеннапа-Север - 1600, «Кивеннапа-Юго-Запад» – 600; «Кивеннапа-Юг» – 1200) и по объему застройки, несомненно, является лидером рынка. Фирма ведет беспрецедентную массированную рекламную кампанию, в том числе и на телевидении (что для загородного сегмента нехарактерно). В начале прошлого года были обозначены затраты на рекламу: около 100 млн рублей в год. При этом в лучшие месяцы (весна-лето 2012-го) фирма реализовала до 90-100 секций в таун-хаузах и дуплексах, сейчас этот показатель упал до 25-30 единиц. Причем сейчас «Кивеннапа», похоже, оказалась в «ловушке роста»: резко сокращать затраты на рекламу и продвижение фирма не может (это будет воспринято рынком как тревожный сигнал), а сохранять их в прежних объемах при падении продаж – означает увести фирму в глубокий минус.

Неясна судьба амбициозных проектов, подвергнутых глубокой реконцепции. В поселке «Смольный» изначально планировалось на участке в 26,8 га реализовать 186 домовладений средней ценовой категории; затем организаторы проекта изменили подход и выдали в продажу 800 секций в таун-хаузах и дуплексах. При этом насчет легитимности таун-хаузов на сельхозземлях однозначной позиции нет: по мнению председателя областного Госстройнадзора Михаила Москвина, легальный формат – 4 сблокированных дома (при двухрядной застройке и наличии автономных сетей). Этой же точки зрения придерживаются юристы компании «Качкин и Партнеры». Однако девелопер проекта «Смольный» «Невская строительная компания» считает допустимым вариант до 10 секций. А в администрации Всеволожского района, по отзывам застройщиков, любой таун-хауз склонны считать многоквартирным домом. Под снос домовладения в «Смольном» вряд ли пойдут, но вот с регистрацией прав будущие владельцы могут намаяться. Кроме того, неопределенный правовой статус объективно тормозит продажи – то есть возрастает риск долгостроя.

В целом можно, не слишком рискуя ошибиться, предположить, что спад (или кризис, или рецессия – выбирайте термин по вкусу) приведет к дальнейшей дифференциации рынка. Несколько сильных и осторожных компаний будут притягивать к себе все более заметную долю покупателей; остальным придется затягивать пояса и существовать в режиме выживания, заботясь о том, чтобы доходов хватало на прокормление офиса продаж.

Особая форма загородной жизни – элитный сегмент. Такие проекты долго готовятся, и вдруг остановить их на полпути тоже сложно. Они, впрочем, куда меньше зависят от перепадов конъюнктуры: ну, покупатели станут осторожнее и будут принимать решение не полгода, а год. Но дорогие поселки на последние деньги и не строят.

Кстати: продажи автомобилей тоже упали, но вот что характерно: реализация Lada Kalina в апреле сократилась на 36%, Daewoo Nexia – на 55%, а в премиальном сегменте – все наоборот: продажи Mercedes выросли на 18%, Lexus – на 14%...

Поэтому вывод на рынок новых дорогих проектов в сложный экономический период, может, и неуместен, но не удивителен. В мае открылись продажи особняков в элитном коттеджном поселке «Ламбери», где готовые домовладения продаются от 25 млн до 55 млн рублей; началась реализация коттеджей в клубном квартале «Райт Парк»: за 13 «энергоэффективных домов в органическом» стиле застройщик надеется выручить от 61,5 млн до 86,4 млн рублей. (Подробнее см. в разделе «Новости поселков»).

Специалисты компании «Би Хай Инвест» (проект «Мариинская усадьба») Мариинская усадьба подтверждают «некоторый спад». Тем не менее застройщик рассчитывает на дефицит качественных предложений, особенно на юге Ленобласти, и в мае фирма запустила новый проект - малоэтажный комплекс «Есенин Village».

Девелопер Вадим Новиков, руководитель компании FreeDom, считает, что кризис обусловлен не столько экономическими сколько психологическими причинами: отсутствием ясности и перспективы: «Спад есть, и он связан с общими ожиданиями, что все будет как-то нехорошо». «Кризис в мозгах!»- соглашается генеральный директор ГК «Стинком» Сергей Феденко. (См. интервью с ним в этом же номере).

Может быть.

Но если проект застройщик вправе пересмотреть, и даже генплан, приложив массу усилий, можно поправить, то в головы к согражданам с набором для текущего ремонта не залезешь.

В международном «Индексе счастья», который рассчитывается специалистами ОСЭР, Россия заняла 31 место из 36.

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

июнь 2013