1262
0
Денисов Роман

Перепись скандалов

Каждый год в Ленобласти появляются новые «горячие точки». Судьба сотен дольщиков остается под вопросом. Главные риски связаны с банкротством застройщика или корпоративными разборками. Покупателей малоэтажки эти проблемы касается в меньшей степени, хотя и здесь конфликтов хватает.

О многих проблемных стройках наш журнал уже рассказывал, однако за текущий год ситуация изменилась. Появились и новые конфликтные адреса.

По числу проблемных новостроек Ленобласть заметно уступает Петербургу, но здесь и строят меньше. В некоторых районах ЛО картина безрадостная. Например, в Девяткино и окрестностях  – целая россыпь скандальных объектов. А на юге особо удручающая ситуация – в Гатчине, где разорились строители сразу трех многоквартирных домов.

Дострой сам

 

Все проблемные объекты можно разбить на несколько групп. Где-то возник конфликт между участниками проекта, и стройка застопорилась, где-то финансовые проблемы застройщиков (или недобросовестные действия руководства) довели их до банкротства.

 

За минувший год ситуация на многих объектах обострилась. Например, компания «НордИнвестСтрой» передала права на достройку двух домов во Всеволожске кооперативу дольщиков. Однако некоторые покупатели не хотят вступать в ЖСК и обвиняют фирму в мошенничестве. Проект стартовал в 2007-м. Предприниматель Владимир Панькин приобрел два участка на Сергиевской ул., 104 и Константиновской ул., 101. Подконтрольная ему компания решила возвести два дома на 25 квартир каждый. Сначала возник конфликт с аборигенами, которые выступили против стройки. А после кризиса стройка встала. Инициативные граждане создали ЖСК. В прошлом году г-н Панькин согласился продать участок с недостроем кооперативу. По его словам, на объекте остались нереализованные квартиры стоимостью около 20 млн рублей и этих денег хватит для завершения работ. Некоторые граждане видят ситуацию иначе. «Для достройки дома требуется не менее 18 млн рублей. Сейчас эти затраты лягут на плечи покупателей, а гарантий возврата нет», - рассказал «НП» один из дольщиков, который отказался вступать в ЖСК.

 

Сложной остается ситуация в Шлиссельбурге, где фирма «РосРегионы» уже больше восьми лет строит вторую и третью очереди ЖК на улице 18 января (125 квартир). В 2009-м компания оказалась в стадии банкротства, но ей удалось перейти к процедуре финансового оздоровления. Учредитель и гендиректор общества Станислав Зольников заявлял, что он заручился поддержкой ЗАО «Банкирский дом», которому отойдут коммерческие помещения.  Переговоры затянулись. В конце прошлого года стороны договорились о продаже компании банку. Но дольщики рано радовались. Сделка обернулась скандалом. «Я пошел на условия банка, но он не выделил оговоренный кредит, зато незаконно отстранил меня от управления компанией»,— заявил Станислав Зольников, не вдаваясь в нюансы. Единоличным владельцем акций «РосРегионы» стала Лидия Романова (по словам г на Зольникова - ставленница банка). Бывший учредитель оспаривает сделку в арбитраже; банкиры не спешат достраивать объект.

 

Зато начала проясняться судьба дольщиков фирмы «ЖилСоцСтрой». Эта компания разорилась, возведя девять из 16 этажей дома на улице Красных Военлетов в Гатчине. Покупатели добились права самостоятельно завершить стройку. Это первый в регионе случай, когда арбитраж применил новые правила банкротства и передал недоделанный объект ЖСК. Порядка 80 квартир из 135 не проданы. Дольщикам пришлось сброситься и заплатить в пользу остальных кредиторов свыше 4,8 млн рублей. Еще порядка 150 млн может потребоваться для завершения стройки. Но граждане надеются получить эту сумму, продав свободные метры. 

Дольщиков тешат надеждой

 

Иным образом может решиться судьба двух других проблемных объектов в Гатчине. Фирма «УМ-276» обанкротилась, не достроив дома на ул. Генерала Кныша, 14 (196 квартир) и на ул. Киргетова, 26 (32 квартир). Дольщики создали два кооператива, надеясь получить право завершать дома своими силами. Однако не все готовы доплачивать. Недавно глава Гатчины Александр Калугин заявил, что основным кредитором, контролирующим банкротство, стала фирма «Строительный квартал». Она якобы связана с Ганзакомбанком. Банк предложил властям решить проблемы граждан при условии, что область выделит ему участок в гатчинском микрорайоне

 

Аэродром, стоимость которого сопоставима с затратами на достройку.

Идею банка поддержали в правительстве ЛО. Однако пока не ясно, как ее реализовать. Звучали предложения передать права на достройку дома кооперативу дольщиков, с которым банк может заключить инвестдоговор. Однако такая схема влечет риски для инвестора. «Будет проще, если застройщиком на объекте останется УМ, а мы подпишем с ним и правительством ЛО несколько соглашений,— заявляют в банке.— Вопрос с выделением участка в микрорайоне Аэродром — далеко не самый сложный (его могут выставить на торги с обременением)». Согласно справке БТИ готовность объекта составляет 72%, завершение дома обойдется в 189 млн рублей.

Надежда на благополучный исход затяжного конфликта забрезжила и для дольщиков компании «КитежСтрой». Эта фирма оказалась «под наблюдением» арбитража еще в 2011 году, не завершив два дома в Новом Девяткино. Первый корпус (на 180 квартир) был частично заселен, хотя и не сдан в эксплуатацию, во втором (318 квартир) осталось множество недоделок. На завершение объекта, по разным оценкам, требовалось свыше 120 млн рублей. В этом году «КитежСтрой» заключил мировое соглашение с кредиторами и большинством дольщиков. Компания намерена взять кредит под залог собственного офиса на ул. Одоевского, 10. Она обязуется сдать первый корпус уже летом, а второй — через полгода (обойдясь без доплат).

 

Некоторые покупатели пока не верят в реализацию этих планов.

 

В том же микрорайоне тлеет еще один конфликт, на сей раз связанный с малоэтажным строительством. Из-за ссоры между инвесторами ни с чем рискуют остаться десятки покупателей квартир в комплексе «Охтинский ключ». Застройщик — ЗАО «СПб дивелэпмент» — арендовал у муниципалов 1,5 га в пос. Мурино. В 2004-м здесь начали строить сблокированные дома, в которых предусмотрено 66 квартир. Большинство из них причиталось соинвестору - компании «Еврострой». Часть – субподрядчику, фирме «Абсолют Строй Сервис».  Комплекс готов примерно на 90%, однако работы давно не ведутся. Партнеры рассорились и выясняют отношения в судах. Дольщики «Евростроя» смогли добиться признания собственности на квартиры в незавершенном поселке. А вот покупатели «Абсолют Строй Сервиса» могут остаться ни с чем. Дальнейшая судьба проекта – под вопросом.

Односемейные риски

 

Самый громкий конфликт на рынке коттеджного строительства связан с возведением комплекса «БельВиль» в дер. Глинка Тосненского района. В проекте были предусмотрены как отдельные коттеджи, так и многоквартирные дома. Застройщик обанкротился. Судьба большинства дольщиков сейчас решается в рамках банкротного дела. Причем в более выигрышном положении оказались покупатели коттеджей. Им проще вывести объект из конкурсной массы и достраивать его своими силами (не нужно договариваться с другими дольщиками).

 

По словам юристов, риски граждан, инвестирующих в коттеджную застройку, зависят от схемы покупки. Самый простой и безопасный вариант – когда сформированный надел оформлен в собственность застройщика, а покупатель заключает с ним договор купли-продажи. Если он намерен заказать строительство дома, то отдельно может быть заключен договор подряда.  Более рискованный вариант – подписать предварительный договор в отношении строящегося объекта (в этом случае продавец обещает заключить основной договор после того, как завершит работы и оформит объект в собственность).

 

О недостатках предварительного договора написано немало. Главная проблема в том, что такой документ не порождает права собственности. В случае конфликта покупатель может рассчитывать лишь на возврат денег. Добиться признания собственности на недостроенные коттеджи может быть не просто. Об этом говорит опыт покупателей домов в поселке «Сторожевая гора».  (Подробнее –  см. материал в разделе «О главном»).

 

Кризис нарушил планы еще нескольких инвесторов, которые затевали проекты коттеджной застройки. Но в большинстве случаев пострадавших покупателей оказалось немного. Например, в результате корпоративного конфликта обанкротилась фирма «Арсенал-Девелопмент», которая строила пос. «Антоновка» во Всеволожском районе (в нем предполагалось 250 домовладений на 62 га). Теперь незавершенный комплекс пытаются реализовать на торгах. До банкротства девелопер успел продать семь домовладений; пять собственников оформили права на постройки и уже живут, двое оказались в списке кредиторов и надеются вернуть вложенные деньги.

 

В настоящее время угроза банкротства нависла еще над несколькими компаниями. Например, группа кредиторов пытается обанкротить ООО «ТД «Сигма», которая возводит ЖК «Шлиссельбургский дворик» в Кировском районе. А недавно в суд поступил иск о несостоятельности корпорации «Мегаполис», которая возводит жилой комплекс «Новый квартал» в поселке Лаголово Ломоносовского района.

 

Иски о банкротстве — еще не повод бить тревогу. Подачей таких заявлений многие кредиторы лишь понуждают должника поскорее расплатиться и обычно добиваются желаемого. Однако покупателям стоит внимательно следить за ходом арбитражного процесса.

 

Район

Застройщик

Объект

Суть проблемы

Всеволожский

«СПб дивелэпмент»

Комплекс «Охтинский ключ» в пос. Мурино

Конфликт между участниками проекта

Всеволожский

«КитежСтрой»

Два панельных дома в дер. Новое Девяткино

Банкротство

Всеволожский

«НордИнвестСтрой»

Два дома - наСергиевской улице, 104 и Константиновской ул., 101

Финансовые проблемы застройщика

Всеволожский

«Родэкс Северо-Запад»

Проект «Сторожевая гора» рядом с пос. Агалатово

Банкротство

Гатчинский

«Жилсоцстрой»

Дом на улице Красных Военлетов между домами 7 и 9 в Гатчине

Банкротство

Гатчинский

УМ-276

Два дома -  на ул. Генерала Кныша, 14 и на ул. Киргетова, 26 в Гатчине

Банкротство

Приозерский

«Строй-союз»

Сосново, ул. Никитина, 8

Банкротство; двойные продажи

Кировский

«РосРегионы»

Шлиссельбург, 2-я и 3-я очереди ЖК на улице 18-го января

Банкротство, корпоративный конфликт

Выборгский

СЗИСК

Рощино Садовый пер., 2

Банкротство

Тосненский

«Павловский посад»

Комплекс «БельВиль» в дер. Глинка

Банкротство, корпоративный конфликт

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга» и журнала «Пригород».

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

июнь 2013