1215
0
Дмитрий Синочкин

На госзаказ лучше не рассчитывать

Рецессия в экономике – уже не пугало на горизонте, а ситуация, в которой строителям надо выживать. Объем заказов сокращается. В 2009-2010-м помогло государство; масштабные вливания в строительную отрасль дошли не до всех, но многих все-таки поддержали. На этот раз придется рассчитывать на себя: казенных денег немного, и заработать их будет непросто.

Специфика ситуации еще и в том, что спад спроса накладывается на обострение проблем с возведением социальных объектов и трудности с прокладкой инженерных сетей.

Об этом говорили и участники Весеннего саммита, организованного журналом «Пригород», на сессии, посвященной рискам в девелопменте.

Николай Крутов, председатель Комитета по строительству:

- Программа «Социалка в обмен на налоги» движется достаточно хорошо. Администрация приобрела садик у компании «Арсенал-недвижимость», на Координационном совете у губернатора этот вопрос обсуждался и поддержан практически всеми крупными застройщиками. Они регистрируют свои филиалы в ЛО, а мы ведем подсчет. На школу пока еще никто не набрал, но садики строят активно. В этом году будем выкупать еще несколько детских дошкольных учреждений.

Это один путь для обеспечения проектов квартальной застройки социальными объектами. Второй – долгосрочная целевая программа развития образования в ЛО, она формируется исключительно за счет бюджета. Принцип простой: где самая большая очередь в детские садики или нехватка мест в школах – там и строим. В основном эта проблема касается периферийных территорий, куда коммерческие застройщики пока не идут: Подпорожья, Лодейного поля, Тихвинского района.

Третье направление: в связи с поручением президента РФ (исключить очереди к 2015 году) мы готовы покупать ДДУ у тех компаний, которые построят на свои деньги, но в соответствии с адресной программой. На сегодня это 32 детских сада в тех МО, где образовался дефицит: в Гатчине, Всеволожске, Выборгском районе… Если у застройщика есть оборотные средства и мощности, которые надо загрузить, он покупает в муниципальном образовании участок, предназначенный под ДДУ, администрация помогает с присоединением к сетям. Мы гарантируем, что купим по цене Минрегиона – на сегодня это около 800 000 на каждого ребенка. Садик на 100 детей – 80 млн. Думаю, что уже в 2014-м первые десять таких ДДУ мы приобретем.

Дмитрий Синочкин:

- Это будет конкурсная процедура? По 94-ФЗ?

Николай Крутов:

- Другого варианта законодатель не предлагает. Если будет принят закон о Федеральной контрактной системе, мы сможем быстро переориентироваться, учесть требования к квалификации и пр. Но, скорее всего, в деревне Будогощь даже двух участников не будет. Там будет одна компания, отвечающая условиям конкурса. Пока никто не торопится строить садики. Свободные средства есть далеко не у всех.

В Петербурге иная ситуация: там при утверждении проекта планировки все нужное предусматривали, дальше – торги. Деньги от аукционов поступали в бюджет, но затраты на дороги, социалку уже были предусмотрены, заложены в цену участка.

В области вся земля уже давным-давно в собственности, часто – именно в собственности застройщиков. Они покупали ее как сельхозку, правдами и неправдами перевели в жилую застройку. Никто из этих латифундистов платить в бюджет деньги на социалку не собирается! Вот почему возникла эта проблема: земли у ЛО вообще нет. Она либо осталась у муниципалов (немного), либо (самые сладкие куски) – в частных руках. И как развивать эти территории – лучше знают частники.

Дмитрий Синочкин:

- Пожалуйста, поподробнее о программе расселения…

Николай Крутов:

- Ленобласть стала одним из первых субъектов РФ, подавшим заявку в Фонд ЖКХ; заявка принята, это касается расселения жилья, признанного аварийным до 1 января 2012 года. Всего в области к этой категории отнесены 170 000 кв.м, для расселения понадобится порядка 200 000 кв.м. На три года – более 6 млрд рублей.  Федеральное софинансирование составляет 30%.

В чем сложность программы: федеральный законодатель зачем-то ввел крепостное право. Где живешь в аварийном жилье – там и должен получит новое. Это создает огромную проблему: нужно строить 12-15-квартирные дома. Трудно найти подрядчика на такие объемы. Тем более если «плечо», материалы возить надо.

Сейчас выработали некоторый алгоритм: консолидируем все льготные программы и в строящийся за счет бюджета дом собираем всех: расселенцев, молодежь, учителей, врачей… Стараемся вытянуть объект хотя бы на 30-40 квартир.

Нашлись застройщики, готовые этими проектами заниматься, они применяют недорогие технологии: несъемные опалубки и так далее. Как правило, это до трех этажей и до 1500 кв.м, то есть экспертизу проходить не надо. Мы стараемся стать единым оператором по разным социальным программам, выполнять координирующую роль. Эта работа только начинается…

Александр Лелин, генеральный директор компании «Ленстройматериалы»:

- Хочу возразить по поводу строительства на полях, выкупленных у сельхозпроизводителей. У нас в регионе - два субъекта федерации. Город говорит: все, вся социалка за счет инвестора; область говорит: половину уплаченных налогов вернем. Почему в соседних субъектах РФ – разные условия? Хотя по Конституции образование и здравоохранение – это забота государства. Почему мы говорим о каких-то дополнительных налогах с покупки земли, когда предприятие платит НДС, налог на имущество, на фонд заработной платы? Эти средства и должны быть направлены на дороги, на социалку… Мы их и раньше платили – и все строил бюджет.

Николай Крутов:

- Можно сбалансировать поступление налогов в казну ЛО и строительство жилья. Тогда мы не будем разрешать строить жилье, пока не соберем достаточно денег на социалку. Инициатива «налоги в обмен на садик» - она же не от хорошей жизни.

Александр Лелин:

- Да, все понеслись строить в область. Но все же должна быть главенствующая роль федеральных законов. Разные условия в двух соседних регионах – это маразм. Завтра в городе поменяется власть, и новый начальник скажет: «А мы готовы зачесть 60%». И все побегут обратно? Картофельных полей и в городе хватает. Хоть в том же Колпино…

И по поводу строительства в отдаленных муниципальных образованиях... Там дело даже не в желании или нежелании муниципалитета: нет платежеспособного спроса. В Выборге мы последнюю квартиру продали через 2,5 года после сдачи дома. В Приозерске дом сдан три месяца назад, 50% квартир пока не продано. Цена – 38 000 за «квадрат». Нет покупателей!

Николай Крутов:

- Готовы у вас купить по 32 600 для федеральной программы расселения аварийного фонда… Правда, все оставшиеся квартиры приобрести не обещаю. Все зависит от потребности в расселении аварийного фонда.

Александр Лелин:

- Договорились!

(Аплодисменты в зале, модератор в шоке)

Хочу отметить, что с точки зрения условий для бизнеса ситуация в области сегодня вполне предсказуемая. Если ты прошел согласования и твой проект планировки соответствует РНГП, спокойно идешь, получаешь разрешение на строительство, дальше уже все зависит только от тебя.

Мы получили разрешение по проекту в Янино – Jaannila Country; начаты строительные работы, площадь комплекса – около 270 000 кв.м. Единственное, что расстраивает, – соседи: компания «СУ-155» в свой участок около 100 га запихала максимально возможное количество этажей и квадратных метров. Мы позиционируем наш объект как комфортное жилье – со спортивными объектами и так далее. Но окружен он будет, извините, вариациями на тему СПЧ. И это грустно, потому что у нас будет 6000 кв.м на гектар, а рядом – 9000 и как бы не больше.

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь-НТ»:

- Есть вопросы, которые застройщики не могут решить без участия власти. Взять хоть ту же транспортную доступность: Колтушское шоссе – это разбитая фронтовой бомбежкой дорога. Асфальтирование проблемы не решит; расширение шоссе (были такие планы до кризиса) сдерживает существующая застройка – частные дома у обочины. Как быть в подобных ситуациях?

Николай Крутов:

- Я по Колтушскому шоссе ехал буквально вчера… Нет там больше шоссе. В планах на 2013 год ремонт есть, проект закончен, расширение не предусмотрено.

Владимир Демин, заместитель председателя КАГ ЛО:

- Желание застройщиков заработать, стремление капитализировать свою землю приводит к тому, что объем проектной документации растет очень быстро. И эта документация нередко не соответствует установкам, заложенным в генпланах и РГНП. Под разными предлогами застройщики пытаются внести в генпланы свои пожелания. Второй момент: заказчиками проектов планировки выступают бизнес-сообщества – у муниципалитетов даже на это денег нет. Бизнес платит деньги проектным организациям. И те любыми способами повышают плотность застройки. Используются самые различные ухищрения. Рассчитываются школы и детский сад, потом выясняется, что территория отведена вдвое меньше, чем полагается.

Если мы говорим о комфортном жилье – пожалуйста, не жадничайте! Социальные потребности растут, пока вы строите…

Дмитрий Синочкин:

- Если покупатель не предъявит платежеспособный спрос на комфортную среду – бизнес найдет десятки вариантов и способов, чтобы обойти ограничения. В Москве половина новых проектов – апарт-отели.

Алексей Бушуев, руководитель группы продаж компании «Строительный трест»:

- Жилой комплекс «Капитал», который мы строим в Кудрово, как раз соответствует всем нормам комфортного проживания: прежде чем строить жилье, мы серьезно вложились в благоустройство, в рекреационную зону.

Мы традиционно строим из кирпича, 17-метровых квартир не проектируем. И люди голосуют рублем: квартиры у нас не самые дешевые – 90 000-100 000 рублей за метр, а продажи идут замечательно. Люди предпочитают заплатить больше, но жить в нормальных условиях.

Дмитрий Синочкин:

- У покупателей сдвигается горизонт планирования: все чаще они думают не только о квадратных метрах, но и том, как будут на них жить. Это напрямую затрагивает и проблемы управления…

Наталья Яковенко, директор по развитию МТЛ:

- Я представляю профессиональную управляющую компанию, которая входит в группу «БестЪ». Мы сами реализовали несколько проектов, вплотную столкнулись с проблемами управления и создали вот такой документ: проект эксплуатации. Мы им пользуемся не только на своих, но и на нескольких сторонних проектах, в том числе – в коттеджных поселках Ленобласти. В нем очень подробно расписано, когда и что делается, какими силами, какие ресурсы нужны для этой работы. Проект управления мы прикладываем к договору продажи, и будущие собственники знают, как будет обслуживаться дом, какой объем услуг они будут получать и сколько это будет стоить.

Евгений Богданов, генеральный директор компании RUMPU:

- Надо учитывать, что участки попадают к девелопру не напрямую, а от земельных магнатов. И строители оказываются в условиях, когда говорить о социальной ответственности уже сложно. Поэтому я с уважением отношусь, например, к идеям о принудительном изъятии участков, которые используются не по назначению. Государство должно контролировать использование земли. Формирование спроса – это тоже задача государства. Чтобы в Выборге, в Приозерске были нормально оплачиваемые рабочие места. Чтобы люди могли работать, зарабатывать и покупать жилье.

Дмитрий Синочкин:

- Подведем итоги. Итак, ключевые риски связаны с ослаблением спроса, с неожиданным соседством, с невозможностью прогнозировать развитие инфраструктуры, с несогласованностью планов застройщиков на прилегающих территориях. И главное – с коротким горизонтом планирования, как у строителей, так и у покупателей. Надеюсь, что будет запущена нормальная налоговая система с повышенным налогом на неиспользуемые земли. И тогда выстроится очередь из лендлордов, которые будут просить государство забрать у них участки, а государство будет капризничать и отказываться. А у строителей появится возможность для маневра и для снижения цен.

 

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

июнь 2013