По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на конец I квартала в петербургском регионе продаются дома и участки в 313 коттедж-ных поселках (плюс 31 дополнительная очередь). Всего в организованной коттеджной застройке сейчас насчитывается 28 000 домовладений, из них 18 000 — не проданы (64%). По сравнению с I кварталом 2011-го объем предложения в коттеджных поселках увеличился на 55%.

Таун-хаузы: 50 проектов (плюс 9 очередей). Объем рынка таун-хаузов на конец I квартала составил 2610 единиц жилья, объем предложения — 1580 штук (61%). Объем предложения за год увеличился на 37%. 

Продавцам поперло

Спрос также подрос, но, конечно, этот рост существенно отстает от предложения. По данным аналитика Дмитрия Сперанского, в I квартале 2012-го на проект в среднем приходилось 4,7 сделки. (Год назад этот показатель составлял 3,5, в 2010-м — 2,3 сделки на каждый проект.) 

Участки без подряда по-прежнему преобладают: 44% от общего количества поселков в продаже, при этом еще 35% относятся к смешанному варианту (как с подрядом, так и без). Проекты, где предлагаются готовые или строящиеся коттеджи, составляют всего 21%.

В апреле рост продолжился. Участники программы информационного обмена зафиксировали почти в два раза больше сделок, чем в марте.

Особенно заметно активизировались покупатели секций в таун-хаузах. (В основном — за счет проектов «Кивеннапы»): в программе информобмена зафиксированы продажи 98 секций — в 2,5 раза больше, чем в марте, и в 4,5 раза больше, чем год назад.

На субъективном уровне участники рынка также подтверждают рост спроса.

Мы считаем важным особо выделить активизацию интереса к объектам бизнес-класса. «Мы наблюдаем спокойное движение вверх и незначительное увеличение количества продаж. Что особенно приятно, растет число сделок и в бизнес-классе, где до последнего времени с продажами было туго. Статистика послед-них месяцев говорит о том, что граждане стали более охотно приобретать готовые дома по цене 12–18 млн рублей»,— говорит Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: НТ». С его оценками согласен руководитель проекта «Юкковское» Сергей Михайлов: «Безусловно, увеличение интереса к проектам загородной недвижимости с начала года есть. И пусть рост спроса в сегменте бизнес-класса менее заметен, чем среди предложений меньшей стоимости, но положительная тенденция явно наблюдается». Генеральный директор УК «Пул-Экспресс» Андрей Бочков солидарен с коллегами: «Интерес растет, пусть и не во всех случаях он подкреплен реальными сделками. Стало больше просмотров, причем, что важно, покупателей интересуют более дорогие объекты, чем год назад».

К проекту «Румболово» статистические методы приложить сложно: в прошлом году продаж не было вообще, в этом — уже четыре: 2 дома по 12 млн и 2 участка по 7–8 млн каждый.

Эксперты Knight Frank в отчете о загородных объектах бизнес-класса пишут о том же: «Покупательская активность заметно возросла… За I квартал 2012 года было реализовано более 60 индивидуальных домов в поселках с централизованной застройкой. Для сравнения: за весь 2011 год было продано менее 130 домов». По мнению специалистов Knight Frank, рынок загородной недвижимости бизнес-класса практически достиг докризисных показателей. (Добавим — с поправкой на существенное увеличение предложения.)

Вторичная кривая

На вторичном рынке загородных объектов в петербургских пригородах и Всеволожском районе участки под застройку составляют 47,3% предложения, дома и дачи — 46,5%, коттеджи — 6,2%. В других районах области доля участков составляет 40,6%, дома и дачи — 41,5%. При этом в «ближнем радиусе» и Всеволожском районе ИЖС занимают 47,24% предложения, садоводства — 46,92%; остальное приходится на ДНП и личные подсобные хозяйства. В других районах Ленобласти ИЖС — 49,63%, садоводства — 39,13%. (Эти показатели анализируют специалисты БН.ру; портал, без-условно, не охватывает ВЕСЬ объем предложения, но мы считаем, что эти данные полезны.)

Средняя цена участка ИЖС в ближних пригородах и Всеволожском районе — 4,6 млн рублей, садоводства — 1,5 млн. В Ленобласти среднестатистический надел ИЖС обойдется покупателю в 1,57 млн рублей, участок в садоводстве — в 730 тысяч рублей. (Для сравнения: по данным Ассоциации риэлторов, средняя цена покупки участка в коттеджном поселке — 2,63 млн рублей.)

При этом площадями вторичный рынок покупателей не балует: в садоводствах, расположенных недалеко от города, 56,6% предложения приходится на участки в 6, 8 и 10 соток. В черте поселений селятся попросторнее: самый массовый сегмент ИЖС — 12 соток, такие предложения составляют 27%.

Самые дешевые районы — Волховский и Лужский. Участок без построек здесь можно купить от 260 тысяч до 1,24 млн; домик в садоводстве обойдется от 400 до 860 тысяч, дом на участке ИЖС — от 1,6 до 3,2 млн.

Судя по всему, вторичный рынок, где продаются постройки в сложившихся поселках и старых садоводствах, играет на коттеджном рынке ту же роль, что «хрущевки» — на вторичном рынке жилья. Как правило, это очень непритязательное жилье, с невысокими техническими характеристиками. Но зато — со сформировавшимся окружением, с устоявшимся укладом жизни. (Как и дворы во многих «хрущевских» кварталах.) При всех недостатках такие домовладения будут пользоваться популярностью и конкурировать с организованным эконом-классом, пока у массового покупателя не хватает средств на более серьезное приобретение. И пока более высокие стандарты комфортного проживания не стали массовыми.

Параметры сегмента дорогих коттеджных проектов

Данные Knight Frank Spb

Примеры коттеджных поселков, вышедших на рынок в 2012 году

Данные Knight Frank Spb