– Что сегодня происходит в Низинском поселении, в каком состоянии находится генплан и почему владельцы участков не могут получить выписки о статусе своих участков из Кадастровой палаты?

Денис Лобецкий, начальник юридического отдела ФГУ «Земельная кадастровая палата по Ленинградской области»:

– Действующее Федеральное законодательство предполагает несколько способов внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости. Первый вариант — издание дополнительного правового акта, второй — установление генеральных планов, включение участков иных категорий в земли населенных пунктов. Федеральный закон о  Государственном кадастре недвижимости от 24.07.2007 относит территории муниципальных образований, населенных пунктов, зоны с особыми условиями и пр. к объектам землеустройства. Согласно статье 9 закона о государственном кадастре, в отношения границ земель муниципальных образований и земель населенных пунктов вносятся следующие характеристики: описания прохождения границ и реквизиты правовых актов, которые утвердили такие границы. Постановление Правительства №621 от 30.07.2009 утвердило форму карты-плана объекта землеустройства и требования к ее составлению. Эти сведения поступают из муниципального образования в государственный кадастр недвижимости в порядке информационного взаимодействия… 

Дмитрий Синочкин:

– Карта-план изготавливается до утверждения границ генплана или позже?

Денис Лобецкий:

– Сначала принимается генплан, и на его основании изготавливается карта-план.
 
Евгений Домрачев, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству:

– Одно из требований технического задания при разработке генпланов — работа на кондиционном, принятом на учет картографическом материале. Соответствующие информационные письма разосланы всем главам администраций. К сожалению, большинство заказчиков используют некондиционный топографический материал, не зарегистрированный в установленном порядке или выполненный нелицензированной организацией. Потом они не могут поставить на кадастровый учет территориальные зоны, границы муниципальных образований. Есть служба Роскартографии, которая регистрирует лицензионные материалы и отвечает за их достоверность…

Мы как региональный орган власти рассматриваем и согласовываем изменение категорий земель, включение участков в границы населенных пунктов, изменение границ территорий.

Дмитрий Синочкин:

– На весеннем саммите по малоэтажке Андрей Низовский, заместитель руководителя Росреестра, говорил о том, что только 30% территорий Ленобласти нормально картографированы. Остальные вызывают вопросы.

Евгений Домрачев:

– Значит, по остальным нужно заново заказывать картографический материал, делать съемку, регистрировать в установленном порядке. Теперь это обязанность муниципального образования.

Денис Лобецкий:

– Данные, полученные в результате проведения землеустройства, утверждаются в федеральной службе земельного кадастра. В Ленобласти это Управление Росреестра. Юридические лица и индивидуальные предприниматели, проводящие землеустройство, обязаны бесплатно передать в государственный фонд данных один экземпляр подготовленной ими землеустроительной документации в течение месяца со дня ее утверждения. Только после того как документация будет принята и согласована Управлением Росреестра, сведения о прохождении границы населенного пункта могут быть внесены в Государственный кадастр недвижимости.

В Низино при утверждении генплана сведения о границах в Государственный кадастр не внесены. Актов о переводе участков, вошедших в границы, на сегодня нет. Не поступала в Росреестр и согласованная карта-план. Значит, участки без дополнительных актов о переводе их из одной категории в другую и без карты-плана не могут быть переведены в земли населенных пунктов.

Сегодня мы постоянно получаем документы о том, что мы должны изменить разрешенный вид использования. Но пока эти участки входят в кадастр с категорией, отличной от «земли населенных пунктов». Занести их в кадастр с изменением категории на «разрешенное индивидуальное жилищное строительство» на сегодня невозможно.

Необходимо внести границы населенного пункта в государственный кадастр, только после этого изменится категория земель.

Евгений Домрачев:

– После разработки и утверждения ген-плана требуется разработать карту-план. Это отдельная самостоятельная землеустроительная работа. К сожалению, Низинская администрация этим своевременно не озаботилась. Хотя в федеральных требованиях четко прописано, что в десятидневный срок после утверждения генплана необходимо приступить к разработке карты-плана для постановки на кадастровый учет территориальной зоны и границ муниципального образования. Генплан разрабатывается в Ленобласти не централизованно. Заказчиками выступают органы местного самоуправления. Они вправе выполнить генплан на все поселение или применительно к его части.

Сергей Иванов, генеральный директор компании «Земельный ресурс»:

– С таким трудом выстрадали генплан, участвовали в общественных слушаниях, наконец-то  приняли. Получили письмо от главы администрации с приглашением прийти и получить документы в Кадастровой палате…

Когда мы хотим перевести земли в другую категорию, делаем все согласно установленному порядку: пишем ходатайство, проводим слушания. Никаких карт-планов на участки хоть в 30, хоть в 50 га не требуется. В данной же ситуации утвержден целый генплан, и мы не просим изменить разрешенное использование, так как наш участок входит в границы населенного пункта. И сейчас мы не можем проводить проектно-изыскательские работы, государство недополучает огромные суммы налогов. 

Евгений Домрачев:

– Еще раз повторю: есть два пути изменений категорий участков. Первый — постановлением правительства ЛО, второй — внесение в порядке информационного взаимодействия сведений об объекте землеустройства в границах населенного пункта. Сведения вносятся на основании карты-плана. На сегодня в государственном кадастре недвижимости не отражены границы населенного пункта.

Генеральный план — это градостроительный документ. Карта-план — это землеустроительный документ. В Низинском поселении проделали большую работу. Но не выполнили карту-план.

Если границы населенного пункта не меняются, без этих сложностей можно обойтись.

Денис Лобецкий:

– Низино — не первопроходец. На территории Ленобласти есть Кириши, сведения о его границах нанесены на дежурную кадастровую карту. Несколько населенных пунктов есть в Выборгском районе…

Маргарита Петрова, начальник отдела КАГ:

– Карта-план делается не отдельно на каждый участок, а на всю границу населенного пункта. В его границах земля имеет категорию «земли населенных пунктов», а за границами категории будут иные.

Генплан определил границу населенного пункта на бумаге, а чтобы вынести его в натуру и поставить на кадастровый учет, необходима межевая работа, которая называется карта-план. 

Александр Стуканцев, специалист по землеустройству:

– Карта-план поселка Новоселье Аннинского поселения обошлась примерно в 140 000 рублей. Площадь его почти 700 га. Правда, на сегодня мы застряли на этапе согласования границ с Петербургом. Работы финансировались заинтересованными лицами.

Дмитрий Синочкин:

– Каков оптимальный путь для снятия юридической неопределенности, связанной с изменением категории земель, на которые или сделаны, или будут делаться генпланы в ближайшее время?

Денис Лобецкий:

– Подготовка карт-планов и внесение соответствующих сведений о границах. Сначала они поступают в Управление Росреестра на рассмотрение и согласование. Затем — в Кадастровую палату. Срок согласования — 20 дней. Вместе с картой-планом необходимо разработать и ПЗЗ для изменения категории земель и вида разрешенного использования.

Андрей Костин, руководитель портала kotavmeshke.net:

– Наш портал работает с застройщиками, которым уже есть что продавать. Риски присутствуют в любой сделке. Мы стараемся оценить все трудности, с которыми могут столкнуться покупатели. Если застройщик готов предоставить нам эту информацию, документы (включая, конечно, землеустроительные), то риски минимальны.

Сбор информации начался около года назад, сведения обновляются постоянно.

Перечень рисков можно сравнить со списком ингредиентов. Для каждого объекта мы пытаемся сделать упаковку, на которой написано, из чего он состоит. Считаю, такой подход позволит структурировать рынок, сделать застройщика более прозрачным, а покупателя — грамотным.

От редакции:

В следующем номере «Пригорода» мы планируем опубликовать «Дорожную карту» — алгоритм действий, необходимых для того, чтобы в короткие сроки и без потерь уладить все проблемы, связанные с изменением границ населенного пункта и статуса участков.