Тема семинара была продиктована сложившейся на рынке конъюнктурой. Преобладание спроса над предложением вынуждает застройщиков активно искать клиента, включать в проект запоминающиеся «фишки». Но главное — при формировании концепции исходить не из собственных предположений о ценности и участка и желаемой нормы прибыли, а из представлений покупателя: что именно он хотел бы приобрести на свои (довольно скромные) накопления.

По данным «Петербургской Недвижимости», за первые четыре месяца этого года на рынке появилось 36 новых коттеджных поселков. Причем из них немало достаточно крупных.

Поселок «Дудергоф» на Таллинском шоссе — 400 домовладений. «Ропшинские горки» в Ломоносовском районе — более 400 участков. «Балтийская слобода» (тоже Ломоносовский, 20 км от КАД) — 221 надел. «Горки–10» в Гатчинском районе — 260. «Новая Дубровка» (Всеволожский районе) — 273. Проект «Дружное» на 15 км Мурманского шоссе — 226…

Причем большие массивы появляются не только в зоне непосредственного влияния мегаполиса, где горожане могут купить частный дом как альтернативу квартире.

Активизировались и девелоперы, которые осваивают окраины. Появились в продаже, например, участки от ДНП «Заповедное» — это Лужский район, 124 км от Петербурга. Организаторы проекта рассчитывают продать здесь около 300 участков!

Кроме того, вышли в продажу новые очереди уже известных проектов: «Тихая Ладога», «Ладожский маяк», «Вишневый сад», «Новое Минулово»…

Предложение растет. И даже с учетом приостановленных или подмороженных в кризис проектов сейчас на загородном рынке присутствует, по расчетам «Петербургской Недвижимости», более 18 000 объектов (участков и коттеджей). А спрос за прошлый год составил 4000–4500 объектов. И пока заметно расти не собирается.

Растущий навес предложения изменил позиции продавцов и покупателей. Бум на загородном рынке кончился. Ситуация 2007 года, когда цены поднимались месяц за месяцем, а девелопер был уверен в быстрых и успешных продажах, завершилась и вряд ли в обозримом будущем повторится.

Руководитель проекта «Котавмешке.нет» Андрей Костин отмечает:  потребители, несомненно, стали более разборчивы и требовательны, чем ранее. У них есть время, чтобы спокойно выбирать, и они им пользуются сполна.

«Они задают весьма квалифицированные вопросы,— говорит Андрей Костин.— В результате более востребованными стали услуги технической экспертизы. Она (в том числе) поможет установить, насколько декларации застройщика соответствуют тому, что в проекте появится по факту».

Но и сами девелоперы стали внимательнее относиться к клиенту, считает Андрей Костин. Сейчас практически нет случаев, когда застройщик пытается сыграть на непонимании, нет возможности манипулировать спросом, «прятать» деньги в неочевидных затратах.

Однако остается актуальной такая непростая проблема, как «скрытые платежи». Объявленная цена за дом может включать далеко не все необходимые расходы. В результате может оказаться, что дом построен, а жить в нем  нельзя. Например, потому, что нет последних метров электрокабеля или водопровода, или внутриквартальной газовой магистрали. Случается, что объявленная заранее цена подключения впоследствии возрастает  из-за изменившихся обстоятельств или «непомерных аппетитов монополиста».

Сделать клиента более грамотным, дать ему эффективный инструмент для общения со строителями — одна из задач, которую ставят  перед собой организаторы портала «Котавмешке.нет». Научить его задавать вопросы, которые застройщик не любит.

«Это все не так просто, понадобится время,— говорит Костин.— Однако прозрачность — плюс, который начинают понимать и ценить и сами строители. Оказывается, это может быть выгодно — просто потому что увеличивает объемы продаж».

В «серой зоне» рынка пока остаются стоимость эксплуатации, оплата услуг. Сколько будет стоить вывоз мусора, уборка территории, очистка дорог? Эти вопросы покупатели задают все чаще, но редко получают ответ. Даже в поселках разных классов такие услуги могут стоить почти одинаково. Или (по набору опций) противоречить классу поселка. И почти во всех случаях нет понятного, обоснованного ценообразования. Еще и потому, что опыт управления коттеджными комплексами только накапливается и ценообразование еще не сложилось.