1830
0
Дмитрий Синочкин

Генеральный директор компании «Т-дом» Дмитрий Зюзин: «Средний класс сейчас психологически дезориентирован»

На северо-востоке Америки есть маленький штат Нью-Гемпшир. Аналитики называют его показательным: как в нем проголосовали — такой же результат будет и по стране в целом.
Фирма «Т-дом» тоже не из самых крупных. Строит мини-поселки, несколько таун-хаузов от 11 до 24 квартир, обживает понемногу Парголово. От десятков других компаний ее отличает постоянная изменчивость: она все время пробует что-то новое. Одни идеи получаются удачными, другие не очень, но в среднем — в плюсе. Ценное качество, особенно в кризис.

– Как за период кризиса изменилась структура спроса? Как изменились покупатели, их требования?

– К осени прошлого года с рынка ушла инвестиционная составляющая. Январь-февраль — месяцы не показательные, продолжалось падение, в феврале рынок достиг дна, в марте произошло небольшое оживление, апрель ушел на раскачку. Сейчас, в середине мая, видно, что если и будут какие-то колебания, то небольшие — плюс-минус около уже сложившейся ситуации. Вроде бы считается, что цены пошли вверх и рынок ожил. Но нужно учитывать, что сейчас для загородного рынка «высокий сезон», кроме того, люди уже устали от кризиса. Денег у них стало меньше, и они думают, как бы их все-таки сохранить. Каким образом спасались от кризиса все развитые страны, да и мы в том числе? В основном — деньги допечатывались. В результате граждане опасаются, что это может привести к гиперинфляции. Люди боятся держать средства, об этом можно судить по ценам на золото, которые на мировом рынке начинают расти. Евро был такой стабильной валютой, но единственный казус с Грецией — и его начало шатать… 

– Вы полагаете, что все дело в одной стране, а не в самом принципе опережающего потребления за счет кредитов?

– Конечно, важен принцип. Но всегда рвется там, где тонко. За Грецией пойдут и Испания, и Португалия. В итоге развитым странам европейской зоны придется поддерживать всех остальных. Любые перекачивания кредитов из одной страны в другую только ухудшат ситуацию для тех, кто дает кредит. Альтернатива — печатание купюр.
Так что забота обычных людей о том, как сохранить деньги, вполне обоснованна.

– То есть мы за эти полтора года перешли от тактики инвестирования к стратегии сбережения?

– Наверное. В конце апреля и в начале мая появились те, кто когда-то считал себя инвестором и остался на плаву. Кто привык сладко жить за счет недвижимости и по-другому жить не хочет. Это очень хорошо видно в отделах продаж. Уж не знаю, откуда берется информация у людей, занимающимися инвестициями: только начинает оживляться поток частных клиентов, сразу за ними приходит маленький инвестор.

По себе замечаю. Мне и до марта предлагали совместные проекты, а я даже не ездил смотреть. Я ни за кем не тянусь, но сам вдруг понял, что с майских праздников уже посмотрел несколько участков на предмет вложения денег. Сейчас выгодно покупать: ниже вряд ли уже будет. Рынок очень плавно двигался ко дну, загородная земля подешевела относительно докризисного уровня от 25 до 35% (в рублях) в зависимости от локации. Несколько дней назад предлагали надел под квартал на наших любимых территориях, в районе Парголово. Я приехал, но оказался не один: были еще два человека, заинтересованные в инвестициях. Продает частное лицо, гражданин удачно купил участок на торгах в Фонде имущества в свое время, на 25% дешевле, чем предлагает сейчас. Люди стали умерять аппетиты и реально смотреть на вещи.

Сейчас начало сезона, идет неизбежный всплеск активности. В середине июля будет более понятно, что происходит на самом деле.

– Как изменились представления граждан о достойном размере участка, дома?

– За другие фирмы говорить не буду, а мы сейчас пере­ориентировались на сегмент «эконом». Средний класс очень сильно истощился за время кризиса, верхняя категория — тем более. Это еще и психология: чем выше поднялся, тем больнее падать. Знакомые рассказывают о владельцах бизнеса, которые вдруг стали безработными. А те, кто ориентирован на покупку в эконом-классе, всегда были незаметными, скромными. Они подкопили деньжат и сберегли их даже в кризис.

Мне нужны какие-то штатные единицы, к началу сезона взяли несколько конструкторов. Они позволяют сэкономить деньги. В проектах, которые мы делали в 2006–2007 годах, заложены такие запасы прочности, которые просто не нужны. А это все затраты, и мы не хотим их нести.

Средний класс сейчас психологически дезориентирован — покупать ему что-то или нет.
Еще три месяца назад можно было сказать, что люди не готовы вкладывать деньги в товары длительно пользования, к которым относится и жилье, тем более загородное.

Но граждане были не готовы вкладываться и в предметы роскоши, например менять автомобиль на более новую модель. Чтобы проанализировать происходящие изменения, мы взяли самый близкий по типу товар — машины. Специально посвятили время изучению автомобильного рынка. И оказалось, что машины стоимостью от 350 000 до 1,3 млн сходу не купить! Те, что были в салонах, уже разошлись, а очередь растягивается на три-четыре месяца.

Восстановление и на загородном рынке начнется с эконом-класса,  это наиболее массовый спрос.

– Поэтому вы и занялись строительством объектов этого сегмента?

– Мне хотелось бы относить свои проекты к более высокой категории. Но получается, что мы строим на землях бизнес-класса объекты эконом-класса. Хотя у нас есть разные предложения. Есть дома площадью 69 кв.м на трех сотках за 2,99 млн — в Нижнем Парголово. Есть квартиры в таун-хаузах. Такие объекты мы будем продавать уже готовыми, с регистрацией. Потому что нет смысла пытаться реализовать что-то на нулевом цикле, участок с фундаментом не продать никогда. Про надел с подрядом я год еще не вспоминал бы: у людей нет денег, чтобы реализовать подряд, а ведь это определенные обязательства. Это как взять кредит: каждый месяц ты обязан приносить деньги.
Люди сейчас больше обращают внимание на содержание, чем на формы: в ходу рациональность планировки, внутреннее удобство. Фасадные решения не должны быть вычурными, хотя, конечно, и не должны быть убогими.

У нас был проект в Осиновой Роще, мы собирались построить там мини-квартал на четыре дома. Построили один, пока формировали остальные три — покупатели первого предложили выкупить участки и оставить вековые сосны без застройки.

Рядом с этим кварталом остался еще участок. Мы возвели дом, очень простой, но гармоничный — три уровня и цоколь, и по помещениям в нем нет ничего лишнего: прихожая 15 кв.м, гардеробная 12 кв.м, каминный 30-метровый зал, зонированный, с 16-метровой кухней-столовой, детские спальни по 12 кв.м, взрослые — по 22. Люди не хотят платить за большие места общего пользования, им не нужны котельные по 20 метров. Даже гараж в доме не нужен, они готовы ставить машину под навес.

Пришли покупатели из верхнего эконом-класса, посмотрели на этот дом и захотели такой же. Люди хотят построить прилично, современно, но при этом жестко считают пространство, за которое платят. 
Мы ужали проекты, в наших таун-хаузах всего от 6,5 до 10% уходит на места общего пользования: лестничные клетки, котельные, комнаты для консьержей, делаем меньше прихожие, санузлы и кухни — прибавляем площади на залы и спальни. В этих помещениях люди проводят больше времени, и мнение о жилье складывается именно по ним.

– Надолго ли эти тенденции?

– Буквально в середине марта я полагал,  что восстановление займет примерно три года. Сейчас думаю, что это продлится до весны 2011-го. И возврата к прошлому уровню потребления не будет. А цивилизованное потребление у нас даже не сформировалось. У наших граждан сначала не было вообще ничего, а потом резко дали кредитные ресурсы всем, кому попало.

И все же мне кажется, что рынок оживет: деньги напечатали или перевели из каких-то фондов, они потихоньку начинают попадать на рынок. Каждый месяц неуклонно увеличивается количество банков, выдающих ссуды на покупку земли. Даже небольшие банки идут навстречу физическим лицам: уменьшают процент, упрощают процедуру.

– Заметна ли роль госзаказа на малоэтажном рынке ближнего пригорода?

– Недавно вышел закон о предоставлении отдельных домов в качестве служебного жилья. Но их дают только на время. Конечно, затем их неизменно приватизируют, но это коррупция, а с ней мы как раз боремся. Значит, будут введены какие-то правила, но непонятно, кто и как будет это жилье строить, какую конкуренцию оно составит рыночному предложению.

Зато у меня есть желание побороться за фонд аварийного жилья — построить дома для тех, кого переселяют из ветхих домов. Пока госзаказ на малоэтажном рынке не заметен и частному заказчику — не конкурент.

Это же не многоквартирная застройка… Для малоэтажного рынка частные деньги гораздо надежнее, и их априори больше. Возможно, у власти просто руки еще не дошли из-за того, что проекты недостаточно масштабные.

– Ваш прогноз на лето?

– Думаю, что до конца июня будет некоторое оживление, затем начнется стагнация, более трезвое восприятие ситуации. А люди, которые покупают в июле, сделку с землей зарегистрируют только в августе, и в этом году уже не успеют построить. С августа до конца первой декады декабря, полагаю, будет не особо активный сезон.

– Надвигается муниципальная реформа — в образовании, в здравоохранении.
Не побудит ли это людей еще осторожнее относится к тратам? Может, многие решат приберечь денежки, на всякий случай?

– У нас граждане что ни год получают увесистые неожиданности от государства. Откуда возьмутся инновации, если людей нормально учить не будут? Может быть, у родителей будущих Ломоносова или Попова не хватит денег на обучение. Мы экономим на своем будущем. Зачем развивать наукограды, если не давать детям нормального образования? Эта сфера — вне моего профессионального интереса, но пока до меня доходят только отрицательные моменты. Мне не нравится ни сама реформа, ни как ее подают.

Беседовал Дмитрий Синочкин

к сведению

ГК «Т-дом» образована осенью 2008 года. Под этим брендом реализуется несколько проектов мини-девелопмента: поселки, кварталы, точечная застройка.

Несколько мини-поселков для постоянного проживания строятся в Парголово, Левашово, Осиновой Роще; дачный комплекс из восьми домов возводится на берегу Правдинского озера. В 2008–2009 годах построены несколько 13-квартирных таун-хаузов. C лета 2009-го начато строительство 24-квартирного таун-хауза по проекту собственной архитектурной мастерской. Реализуется проект «Доходный дом» по сдаче в долгосрочный наем построенных компанией коттеджей и таун-хаузов. В среднесрочной перспективе фирма планирует возвести многофункциональный комплекс на 30 000 кв.м на пересечении Выборгского шоссе и КАД (СПб) на участке, приобретенном в собственность в 2008 году.

если понравилась статья - поделитесь:

июнь 2010

Новости компаний
Новости поселков