ХАРАКТЕРНЫЙ РАЗНОБОЙ

Довольно точно отражает промежуточное положение этого типа жилья. И дом не вполне чтобы дом, хотя и с отдельным входом, и придомовая территория — так себе участок: машину поставить, шашлык приготовить да клумбу разбить…

Реализация таун-хаузов наталкивается прежде всего на сложности ментального порядка. Граждане, поездившие по Европе, спокойно относятся к врожденным недостаткам таких домов и ценят их достоинства. Покупатели, привыкшие к двум основным типам российского жилья (квартира в «хрущевке» и дача с видом на удобства), непривычную конструкцию воспринимают настороженно. Возможно, именно поэтому таун-хаузы, которые в Европе традиционно относятся к жилью эконом-класса, у нас оказались в категории «бизнес».
 

ПРОБЛЕМА — В ГОЛОВАХ

Основной мотив, побуждающий застройщиков вводить таун-хаузы в состав малоэтажных жилых комплексов, — дорогая земля в ближней к городу зоне. На участке площадью в 1 га можно построить семь-восемь отдельных домов — или таун-хауз на 15–20 секций. И дело не только в том, что девелопер стремится к максимальной прибыли: стоимость домовладения с просторным участком будет начинаться от $500 000, а это резко сужает число потенциальных покупателей.
Сказывается также недостаток опыта наших архитекторов и проектировщиков. Широко распространенные дефекты таун-хаузов отечественного исполнения: вытянутое по вертикали жилье, неудобные лестницы, неэффективное использование площади. Генеральный директор компании «Константа» Константин Крюков рассказывает, что сейчас фирма по соглашению с застройщиком спасает один не слишком удачный малоэтажный проект. Таун-хаузы возводились в городской черте, в конце 1990-х. Тогда проект завершить не удалось, а сегодня 300 кв.м в четырех уровнях мало кого привлекают. Чтобы построенное нормально продавать, приходится превращать таун-хауз в набор квартир. Отдельным входом в каждую, конечно, придется пожертвовать.

По словам генерального директора АН «Бекар» Ирины Гудкиной, таун-хаузы продаются хуже других категорий жилья: тем, кто ориентирован на жизнь за городом, не хватает уединенности и простора; граждане, приобретающие квартиры в пригородной малоэтажке, стараются сэкономить — для них, как правило, бюджет покупки великоват.

Дальнейшая судьба этого сегмента зависит от причуд массового восприятия. Если в ходе реализации проектов малоэтажных комплексов акцент будет переноситься на преимущества таун-хаузов (приемлемая цена, отдельный вход, небольшой, но собственный участок; при этом общение с соседями обеспечивает необходимый минимум социализации) — в этом случае их доля в ближнем пригороде будет устойчиво расти. (В свое время Коломяги сыграли немалую роль в популяризации таун-хаузов. По крайней мере, пока этот квартал не начали обставлять нелепыми в контексте микрорайона многоэтажками.) Если же возобладает негативный опыт, с подчеркиванием понятных «минусов» (по цене почти как квартира, но эффективно используемых площадей — меньше; участок — с дачным не сравнить, с этажа на этаж бегать надоедает и пр.) — тогда этот тип жилья так и останется промежуточным, дополняя линейку предложений в крупных комплексах…

УДВОЕНИЕ С ОПРЕЖЕНИЕМ

По сведениям аналитика Андрея Моисеева, на данный момент в Петербурге, пригородах и в области насчитывается 56 проектов, включающих таун-хаузы. Пятнадцать из них полностью проданы («Охтинский ключ» в Мурино, несколько проектов в Коломягах, «Золотой квартет» в Озерках и пр.), остальные — в стадии реализации или проектирования.

Специалисты «Итаки» отмечают, что в общей структуре предложения на загородном рынке таун-хаузы составляют 21%.0 (Порядка 62% объектов — это коттеджи с участком, 17% — участки под застройку.) Распределение по объему застройки, исключая участки без подряда, выглядит следующим образом: 78% строящихся квадратных метров приходится на коттеджи, 22% — на таун-хаузы.

При этом количество таун-хаузов растет чуть-чуть быстрее рынка: год назад застройщики предлагали 2700 коттеджей с участками, в начале 2008-го — 5300 (рост 96%). По таун-хаузам: 900 на I квартал 2007-го, 1807 — на февраль 2008-го (рост 101%). Число участков в свободной продаже практически не изменилось (было 1546, стало — 1570).

По данным маркетологов «Петербургской Недвижимости», лидирующие позиции по предложению таун-хаузов по-прежнему занимают северные и пригородные районы Петербурга (Приморский, Выборгский, Курортный) и Всеволожский район Ленобласти. Больше всего проектов с таун-хаузами анонсировано во Всеволожском районе (23 проекта). Среди них есть и весьма масштабные: «Озерки-Восточное» от компании «Гарантъ Девелопмент» (на 250 таун-хаузов) или «Славино-2» от Eastern Property, где помимо коттеджей заявлено 120 таун-хаузов.

Предусмотрены таун-хаузы и в знаменитом проекте «Медвежья Лапа» компании «Главстрой СПб» — на территории 440 га рядом с Юнтоловским заказником расположится жилье трех основных форматов: индивидуальные коттеджи, таун-хаузы и квартиры в многоквартирных домах.

По данным «ПН», стоимость квадратного метра таун-хауза за первый квартал выросла на 7%.0 При этом удорожание коттеджей за тот же период составило: в элитном классе — примерно 18% (в рублевом эквиваленте, исключая колебания курса доллара), в бизнес-классе — 24%, а в среднем по рынку —14%.0

При этом в проектах класса «эконом», где в настоящее время представлено наименьшее количество поселков, цена выросла в пределах статистической погрешности — менее чем на 1%.0
Так что таун-хаузы (если сравнивать их с коттеджами) помещаются где-то между эконом- и бизнес-классом.

Любопытно, что именно в бизнес-классе можно обнаружить наибольший разброс цен: если экономить, то приобретение такого жилья обойдется покупателю в $162 883 (в Выборгcком районе ЛО). Если же не ограничивать себя в тратах, то таун-хауз бизнес-класса в Курортном районе можно купить и за $1 641 582.

Еще одна немаловажная тенденция: увеличение числа комплексов, сочетающих разные виды застройки внутри одного проекта (так называемые «микс-поселки»).
И если два года назад речь шла только о совмещении разного предложения (коттеджей, таун-хаузов, малоэтажного строительства, отдельных участков с возможным строительством и др.), то сегодня в составе поселка инвесторы помимо предложения разных типов застройки предлагают недвижимость, ориентированную на разные классы потребителей.Социальная однородность, как выясняется, таит в себе не только преимущества, но и проблемы.

Дмитрий Синочкин

Цены предложения 1 кв.м таун-хаузов в коттеджных поселках в зависимости от класса проектов

Данные АН «Итака»

Цены предложения таун-хаузов в составе КП по районам, $ (данные на II квартал 2008-го)

Данные АН «Итака»

Изменение долей основных элементов в структуре коттеджных поселков, %

Данные АН «Итака»

Распределение проектов, включающих таун-хаузы,  по районам (данные на конец I кв. 2008-го)

Данные компании «Петербургская Недвижимость»

Динамика средней стоимости 1 кв.м таун-хауза, $/кв.м (с учетом стоимости земли, данные на конец I кв. 2008-го)

Данные компании «Петербургская Недвижимость»

Цены предложения таун-хаузов в составе КП по классам проектов, $(данные на II квартал
2008-го)

Данные АН «Итака»