«ЗА 2006 ГОД себестоимость строительства на рынке малоэтажного домостроения увеличилась от 20 до 30%, — говорит Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property SPb. — Рост весьма существенный. Сейчас минимальная стоимость дома — от $1000/кв.м. В начале 2006 года она составляла $600–700/кв.м. Больше всего подорожали качественные материалы, например деревянные конструкции (бревно и брус), кирпич и бетоны».

МАТЕРИАЛЬНАЯ ЧАСТЬ

По данным экспертов, расход на материалы в рыночной стоимости 1 кв.м загородного дома составляет не более 30%.0 Остальная часть — это затраты на землю, коммуникации, доход застройщика и продавца и т.д.

В зависимости от используемых технологий расходы на конструкции и сборку будут меняться. В Комитете по строительству ЛО подсчитали примерную себестоимость возведения домов при использовании быстровозводимых технологий (дом почти полностью изготавливается на заводе, его остается лишь привезти и собрать). Расчет делался исходя из условий массовой застройки (а не одного-двух домов) и без учета цен на землю. В итоге стоимость строительства среднестатистического дома составила 22 000 – 23 000 рублей/кв.м. При этом непосредственно на изготовление коттеджа приходится только половина (около 53%) всех затрат. Более 15% составляют расходы на коммунальную инфраструктуру, еще примерно 25% — на устройство дорог. Подготовка всей проектной документации обходится процентов в пять от общей стоимости дома.
Эксперты подчеркивают, что в случае использования дорогих конструкций расходы на изготовление дома окажутся больше 50% от общей суммы затрат.

Наиболее востребованные материалы на рынке загородного домостроения (исходя из определенной технологии строительства): кирпич, ячеистые бетоны, дерево — сэндвич-панели, профилированный или оцилиндрованный брус, клееные конструкции.

Распределение рыночных долей технологий постепенно меняется. Набирает обороты деревянное домостроение, которое сегодня занимает более 30% рынка. Многие эксперты отмечают, что, с учетом реальных объемов лесозаготовки в регионе, и этот показатель до неприличия мал, но перспективы у «деревянного» сегмента огромные. Растет спрос на технологию несъемной опалубки, строятся коттеджные поселки из стеновых вибропрессованных камней.

Эксперты загородного департамента Setl Group отмечают стабильный спрос на кирпичные дома. Это консервативный сегмент рынка, а надежные и долговечные материалы всегда найдут своего покупателя. По разным данным, из кирпича строится до 25% всех коттеджей в пригородах Петербурга и области. Примерно столько же приходится на долю ячеистых бетонов (пено- и газобетонных блоков). С приходом в этот сегмент новых игроков качество материалов начало улучшаться, что повлияло и на покупательский спрос.

ВВЕРХ ПО ДОЩЕЧКЕ И КИРПИЧИКУ

«Самые недорогие дома, которые сейчас представлены на рынке, изготовлены из так называемых сэндвич-панелей. А в верхней ценовой категории можно выделить сразу несколько материалов, например импортную керамику или дорогое штучное дерево», — рассказывает Ольга Астахова, начальник отдела загородной недвижимости компании «Адвекс».

Керамический кирпич — один из самых дорогих и престижных материалов, применяемых в строительстве коттеджей. За 2006-й он подорожал на 15–20%.0 Однако с начала этого года крупные производители уже несколько раз поднимали цены. Помимо дальнейшего роста цен возможны перебои с поставками. После того как два года назад потребление кирпича снизилось, в 2006-м был зафиксирован существенный рост. В конце года многие производители рассказывали, что получили заявок на продукцию в несколько раз больше, чем позволяют выпускать мощности. А в начале этого года крупнейший поставщик керамического кирпича — «Победа ЛСР» — даже установил годовую квоту для дилеров по всей номенклатуре продукции. Основной же акцент компания сделала на заключение прямых договоров под конкретный строительный объект. Кстати, проблемы с кирпичом признало и городское правительство. Специалисты Комитета по строительству, оценив общий объем производства в 290 млн штук условных кирпичей в год, отметили дефицит в 25 млн штук. Как отмечают специалисты компании «Бекар», сейчас стоимость кирпичных домов начинается с $1200/кв.м и доходит в среднем до $1500.

Стремительно растут цены на газо- и пенобетон. Как рассказывают в компании «Аэрок СПб» (крупнейший производитель на местном рынке), если летом 2005-го за кубометр газобетона просили 2100 рублей, в апреле 2007-го цены зафиксировались на уровне 3500 рублей за куб. Стоимость дома из пенобетона (газобетон стоит еще больше) начинается примерно с $1000/кв.м.

На фоне многих других материалов деревянные конструкции и пиломатериалы подорожали за 2006 год относительно несильно (по данным центра информации и индексации ЛО — ООО «Цининс»). Во всяком случае, отпускные цены многих областных производителей увеличились не более чем на 10–15%.0 Однако в этом году в отрасли возникли дополнительные трудности. Во-первых, непривычно теплая зима и слякотная осень 2006-го затруднили заготовку и вывоз древесины. Во-вторых, с принятием нового Лесного кодекса возникла необходимость перекраивать местную нормативную базу. А на этот период прекратилась выдача новых участков под лесозаготовку. К весне на многих предприятиях обнаружился дефицит сырья. Уже к марту-апрелю цены поднялись на 30%.0 По мнению некоторых экспертов, за год они могут вырасти в два раза. Основные деревянные конструкции, которые применяются в малоэтажном домостроении — профилированный, оцилиндрованный или клееный брус и сэндвич-панели. Эксперты подчеркивают, что деревянные конструкции востребованы почти во всех ценовых сегментах: от домов премиум-класса (например, оцилиндрованный брус ручной работы) до недорогих панельных коттеджей.

Большим спросом пользуется клееный брус, хотя не так давно эта технология только выходила на рынок. Как отмечают в компании «Бекар», сейчас происходит смещение ориентиров в сторону каркасного домостроения. Строители все менее консервативны в выборе материалов. В рамках одного коттеджного поселка застройщики предлагают дома, построенные с применением разных технологий.

Преимущество сборно-каркасных домов — в том, что они целиком изготавливаются на заводе, что значительно упрощает процесс постройки. Впрочем, некоторые из опрошенных нами экспертов подчеркивают, что стоимость таких коттеджей на петербургском рынке откровенно завышена, и если производители не снизят цены, такие коттеджи будут плохо продаваться. Сейчас готовый каркасный дом стоит $900–1000/кв.м.

ДЕНЬГИ В ПЕСОК

Кроме затрат на основные конструкционные материалы нужно учитывать и прочие строительные расходы. В значительные суммы обходится заливка фундамента. Например, стоимость основания для каменных одноэтажных домов будет варьироваться в пределах 15–20% от полной стоимости строительства. Для больших многокомнатных коттеджей из того же кирпича этот показатель вырастет еще больше. В то же время легкие быстровозводимые здания позволяют экономить на фундаменте.
За прошлый год основные материалы для фундаментов: песок, щебень, цемент — подорожали почти одинаково. По сравнению с показателями 2005-го темпы роста цен снизились. Цемент и щебень поднялись в цене приблизительно на 17%, зато стоимость песка увеличилась примерно на 25%.0 Сложнее ситуация с армированием, поскольку металлопрокат подскочил в цене не менее чем на 65% в год. На фоне ажиотажного спроса на металлопродукцию поставщики не всегда справляются с заказами, и в пик сезона на многих складах продукция отсутствует.

Особенно внушительны расходы на строительные и отделочные материалы на элитных объектах, где свои требования — к внешности дома. Например, природный шифер обойдется в $100 за 1 кв.м (без учета работ). А это уже 1/10 стоимости дома из пенобетона.

Классовый порядок

Многие специалисты отмечают, что выбор материала или технологии строительства не связан напрямую с классом коттеджного поселка, который заявлен инвестором. Например, под Петербургом на дорогих участках строятся коттеджи из относительно недорогих сэндвич-панелей.

Как говорят специалисты загородного департамента Setl Group, по-настоящему профессиональные компании это несоответствие понимают и обращаются в консалтинговые фирмы. А те исходя из параметров конкретного участка помогут подобрать оптимальную технологию (с учетом не только себестоимости строительства, но и эффективности продаж) и даже конкретные материалы. Под Петербургом заявлено около сотни проектов разных коттеджных поселков, но не везде продажи идут успешно, а проблема может заключаться в том числе в используемых технологиях — отмечают специалисты Setl Group.

В компании «Бекар» так определяют зависимость материалов от класса и типа коттеджного поселка: в эконом-классе используются только деревянные материалы (бревно, брус и каркас или их смешение в одном поселке). В разряде «эконом+» появляется кирпич. В бизнес-классе примерно в равных пропорциях применяются различные материалы. По мере перехода поселка в более высокую категорию возрастает доля «камня».

Цена по классам распределяется следующим образом: эконом — около $1000/кв.м, бизнес — $1200–1500/кв.м, премиум — от $2000/кв.м.

Роман ДЕНИСОВ, «Недвижимость Петербурга» — для «Пригорода»