210
0
Житков Дмитрий

Застройщик нажал на тормоза

За апрель средние цены на квартиры в новостройках Ленинградской области увеличились всего лишь на полпроцента. И то за счет Гатчинского района, где уверенно дорожает проект Gatchina Gardens.

 

В Тосненском районе поднялись в цене наиболее доступные проекты в поселке Федоровское. Но эти ЖК, хотя и влияют на средние показатели, погоду на рынке не определяют. 70% новостроек — во Всеволожском, а там в апреле цены вообще не изменились.

Текущий средний уровень цен — 154 301 рубль за квадратный метр. Областные застройщики явно притормозили после мартовского ажиотажа, когда никто толком не знал, что делать (и что будет с льготной ипотекой), и отделы продаж на всякий случай повышали цены. Мартовский прирост стоимости «квадрата» составил 13%.

Покупатели отреагировали совершенно адекватно: объем продаж по ДДУ в Ленобласти за апрель сократился вдвое! (См. табл. 2.) Более 3000 сделок в марте, всего 1333 — в апреле.

Еще одна важная подробность: год назад разница между ценами предложения и реальных сделок составляла 2,5%, сейчас этот разрыв увеличился втрое — до 8,5%.

Наступает рынок покупателя. Конечно, ситуацию отчасти поправит реанимация программы льготной ипотеки: с 1 мая приобретение жилья в новостройках банки станут кредитовать под 9%. (Это лучше, чем 12%, как было в апреле.) И лимит увеличен до 12 млн рублей. Но здесь ключевое слово — «отчасти». Потому что геополитическая напряженность никуда не делась, а проблемы в экономике (сокращение доходов, рост безработицы, уменьшение налоговых поступлений в бюджет), по мнению аналитиков, начнут сказываться как раз в июне-июле. На рынке останутся те, кому жилье действительно необходимо «по жизни», плюс немного приезжих.

И область будет конкурировать не столько с городскими «спальниками», сколько с проектами на окраинах (Шушары, Парголово) и в пригородных районах (Колпинский, Пушкинский).

Средняя стоимость лота в розничных сделках, по данным сервиса DataFlat.ru, за год увеличилась на 23%: с 4,356 до 5,365 млн рублей за квартиру. Заметно уменьшилась средняя площадь: с 39,9 до 37,7 кв.м.

По годовой динамике средних цен предложения (плюс 38%) область уступает только спальным районам города (45,6%).

Из прилегающих к Петербургу районов наибольшая прибавка за год (104,5%) отмечена в Тосненском. Это «эффект низкой базы»: Тосненский — не самый популярный у новоселов район, и, чтобы здесь продавать, на стартовой стадии проекта приходилось вывешивать очень привлекательные ценники.

Благодаря выводу на рынок комплекса Gatchina Gardens более чем в два раза увеличился средний ценник и в Гатчинском районе. Самая стабильная ситуация — в Ломоносовском.

Теперь в рейтинге районов в регионе два лидера: Гатчинский и Всеволожский — более 155 000 рублей за «квадрат».

Из популярных локаций, помимо Федоровского, в апреле заметно увеличились цены в Верево, поселке имени Свердлова и Гатчине — подорожали квартиры в комплексах «Верево-Сити», «Невские панорамы» и «Высший пилотаж–3».

Самые дорогие предложения — в строящемся городе-курорте Gatchina Gardens: без малого 248 тысяч рублей за квадратный метр. Далее, с заметным отставанием, идет Кудрово — 178 733 (в апреле кудровские новостройки подешевели на 4,7%). 162 710 тысяч — в Мурино, более 150 000 — в Девяткино, Сертолово, Новосаратовке (там цены ниже мартовских на 5,8%), Гатчине и Янино–1. В конце списка — Романовка, меньше 100 000 рублей.

Начиная с лета 2021 года количество проектов стабилизировалось, сейчас в области идут продажи в 81 ЖК. Год назад насчитывалось всего 45 проектов.

Если считать вместе с Петербургом, то доля областных новостроек в структуре предложения в регионе увеличилась как по числу проектов (с 17 до 24%), так и по количеству числу квартир (с 27 до 31%).

 

Более подробные сведения по отдельным локациям можно скачать по ссылке:

https://disk.yandex.ru/i/1cHXWZXxTtuNGg

 

 

 

Табл. 1. Динамика цен предложения в новостройках, по территориям, ЛО и СПБ, руб./кв.м *

 

Апр. 2021

Янв. 2022

Февр.

Март

Апр.

За месяц, %

С начала года, %

За год

Область в целом

111 849

133 295

135 863

153 507

154 301

0,5

17,0

38,0%

Всеволожский

112 632

134 280

136 779

155 107

155 125

0,0

17,0

37,7%

Гатчинский

76 567

127 963

132 807

145 733

155 242

6,5

24,3

102,8%

Ломоносовский

114 020

121 526

121 875

124 932

127 870

2,4

4,5

12,1%

Тосненский

56 933

82 622

86 075

100 010

116 407

16,4

37,7

104,5%

Спальные районы СПб

174 464

206 845

212 046

236 037

254 016

7,6

24,6

45,6%

"Дальний город"

133 109

159 147

161 277

170 969

178 485

4,4

14,7

34,1%

Пригороды

124 303

150 234

154 075

167 282

169 150

1,1

13,4

36,1%

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

* Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга».

 

Табл. 2. Динамика показателей первичного рынка, Ленинградская область

 

Апрель 2021

Март 2022

Апрель 2022

Изм. за  мес.%

Кварт. и апарты по ДДУ, шт.

2021

3041

1333

- 56

Кв.м по ДДУ

80 364

111 989

49 970

- 55

Ср. площадь, кв.м

39,9

36,8

37,5

2

Ср. цена лота, руб.

4 356 188

5 011 252

5 364 796

7

Ср. цена кв.м, руб.

109 182

135 989

142 254

5

Выручка, руб.

8 803 855 115

15 229 195 111

7 108 354 335

- 53

Доля ипотеки, %

71

72

72

 

Данные DataFlat.ru (по розничным продажам)

 

Табл. 3. Ценовые характеристики по локациям

   Район

Зона

Цена кв.м, руб.

для всех объектов

для домов со сроком сдачи до 1 года

средняя

MIN

MAX

средняя

MIN

MAX

Всеволожский

Бугры

145 904

111 891

212 343

157 938

123 241

212 343

Всеволожск

108 964

89 240

193 692

104 837

89 240

185 074

Девяткино

158 591

111 815

197 293

145 920

122 995

175 019

Дубровка

107 187

82 088

150 000

108 352

90 459

140 000

Заневка

129 621

112 042

170 330

128 355

112 042

170 330

Пос. им. Свердлова

114 266

87 308

145 417

128 825

112 010

145 417

Кудрово

178 733

144 492

228 782

191 554

154 933

228 782

Мурино

162 710

97 688

250 379

155 916

97 688

250 379

Новосаратовка

156 833

90 000

223 279

-

-

-

Романовка

90 061

82 000

98 183

90 061

82 000

98 183

Сертолово

156 929

120 000

204 809

128 603

120 000

156 087

Янино–1

152 392

115 139

205 984

152 912

118 663

196 738

Янино–2

104 964

89 520

127 745

-

-

-

Гатчинский

Gatchina Gardens

247 991

230 953

275 039

-

-

-

Верево

128 563

115 044

150 591

124 979

115 044

150 342

Гатчина

154 352

120 002

195 195

145 953

120 002

195 195

Коммунар

138 447

89 223

170 360

156 476

155 196

163 714

Ломоносовский

Новогорелово

137 338

112 766

164 751

137 250

112 766

164 751

Новоселье

149 639

117 341

191 513

127 924

124 000

135 000

Тосненский

Федоровское

113 500

90 000

149 093

113 686

90 000

149 093

                 

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

 

Табл. 4. Количество проектов в продаже (без учета очередей), шт.

 

Апр.

Янв.

Февр.

Март

Апр.

За месяц

С начала года

За год

Область в целом

45

83

80

83

81

- 2

0

36

Всеволожский

38

56

55

56

56

0

2

18

Гатчинский

2

14

11

11

10

- 1

- 4

8

Кировский

0

1

1

1

1

0

0

1

Ломоносовский

3

6

6

8

8

0

2

5

Тосненский

2

5

4

4

4

0

- 1

2

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

 

если понравилась статья - поделитесь: