298
0
Дмитрий Синочкин

Загородный спрос на подъеме

Весной 2022 года в Ленобласти на 10% вырос спрос на участки под ИЖС и садоводство. Возобновление программы льготных кредитов может дать дополнительный стимул загородному рынку.

 

По данным областного Управления Росреестра, в апреле было зарегистрировано 7428 сделок по продаже участков с назначением ИЖС, СНТ и ДНП. Год назад — 6813 сделки. За четыре месяца 2022 года поменяли владельцев 22 237 участков, с января по апрель 2021-го — 20 211.

При этом рост спроса на землю происходит на фоне спада продаж в квартирном сегменте: на вторичном рынке жилья за тот же период количество сделок с квартирами сократилось на 15%.

Примерно треть продаж — реализация участков вместе с постройками: с начала года в регионе реализовано 7014 частных домов. (В таких случаях заключают два договора: отдельно — на дом, отдельно — на участок.)

Всего с начала года граждане поставили на учет 8169 домов ИЖС и жилых домов на садовых участках, в сумме — более миллиона квадратных метров. На треть больше, чем за тот же период 2021 года, если считать в штуках, и на 20% больше — если по площади. Причем на «дачную амнистию» прирост списать не получится: 90% этих домов построены за последние два с половиной года, в 2020-м, 2021-м и 2022-м.

 

Земля в цене

 

Растущий спрос на участки под застройку подтверждает девелопер Святослав Филиппов, руководитель компании «Славные просторы» (КП «Иннола Парк» и «Виль Парк» в Ломоносовском районе): «В марте-апреле у нас прошло несколько сделок по продаже участков в поселке “Виль Парк”, по 230 тыс. рублей за сотку. В “Иннола Парке” частные девелоперы успешно реализуют дома, построенные на приобретенных у нас участках, — в среднем по 10–11 млн рублей за домовладение».

Причем спрос есть и на участки вблизи мегаполиса, и на относительно отдаленные. «В апреле мы заключили несколько сделок по продаже участков без подряда, — говорит Данил Барышев, соучредитель фирмы “Вилла Эксперт” (компания реализует КП Aqua Dolce на Комсомольском озере). — Сделки проходили по цене 160–170 тыс. за сотку. Во второй половине марта количество звонков и просмотров сократилось, но в апреле интерес снова стал расти». Данил Барышев полагает, что в начале июня возникнет дополнительный спрос — из-за закрытия выгодных трехмесячных вкладов, которые граждане открывали в конце февраля, после драматичного повышения ключевой ставки ЦБ.

Девелопер Алексей Потапов, руководитель проекта «Ламбери», полагает, что на загородном рынке сформировался достаточно устойчивый тренд: сначала пандемия усилила интерес к загородному образу жизни, затем льготная ипотека привела к бурному росту цен на квартиры в МКД, наконец, санкции и нестабильность поддержали стремление граждан обустраиваться по своему усмотрению, с минимальной зависимостью от банковских ставок и импортозамещения. Спрос на загородные домовладения не будет ажиотажным, но и резкий спад ему не грозит.

 

Ипотечная добавка

 

Дополнительным фактором, стимулирующим спрос на загородные домовладения, может стать «сельская ипотека». В апреле Россельхозбанк заявил о возобновлении приема заявок. Программу официально не прекращали, но реальная выдача кредитов зависит от лимитов, одобренных Минфином. (Распорядитель программы — Минсельхоз.)  Вероятно, фактическое предоставление денег под льготные 3% начнется в мае.

В Ленобласти максимальный размер кредита для покупки дома с участком или для строительства частного дома составляет 5 млн рублей. Причем если в роли заемщиков будут выступать супруги (по отдельности), размер займа может быть увеличен до 10 млн рублей. Этой суммы вполне достаточно для строительства приличного дома. В списке аккредитованных застройщиков, по словам представителей Россельхозбанка, — около 50 компаний. Пока, на предварительном этапе, в банк поступает до 100 заявок в день. Конечно, не все они будут конвертированы в реальные кредиты. Но интерес к программе высокий. После того, как из нее убрали возможность приобретения квартир, программа «сельской ипотеки» стала больше соответствовать изначальным целям.

 

Деревянная половина

 

Почти половина новых частных домов, построенных в Ленобласти, — деревянные. Владельцы побогаче используют клееный брус, собственники с более скромным бюджетом покупают обычный брус или оцилиндрованные бревна. Цены на деревянные конструкции резко увеличились в 2021 году, но затем удорожание замедлилось (в том числе — из-за ограничений на вывоз), а весной 2022 года цены замерли. «Дерево остается традиционно популярным, — говорит Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров “1-й Академии недвижимости”. — Загородный дом — значит, скорее всего, из дерева. Или с отделкой фасада “под дерево”».

По оценкам участников рынка, продолжает расти популярность каркасных конструкций. Этот вариант остается самым доступным, но дело не только в цене: потребители к ним привыкли. Кроме того, многих убедил опыт поездок к ближайшим соседям: в Финляндии именно постройки на основе каркасных конструкций — самый распространенный вариант.

«Даже с учетом подъема цен владелец участка, рассчитывая смету дома, может ориентироваться на затраты в пределах 50–60 тысяч за кв.м, — комментирует Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК “Т-Дом”. — С учетом расходов на привлечение квалифицированной бригады можно уложиться в 70–80 тысяч за “квадрат”».

Важно, что основные компоненты «каркасников» производятся в России. Правда, в основном на импортном оборудовании, но в ближайшие несколько лет дефицит панелей рынку не грозит.

Скорее всего, в ближайшей перспективе будет расти доля панельных домов из заводских блоков: такое производство уже запустила компания «ЛенРусСтрой» (КП «Дивное озеро»); опыт реализации типовых домов накапливает ГК «Омакульма». Но популярность такого подхода будет зависеть не только от рынка, но и от мер господдержки. А государство сегодня — не самый надежный партнер.

Еще один интересный фактор — утверждение Минстроем СНиПов для деревянных домов на основе сруба. Вроде бы это открывает возможности для госзаказа — для строительства из рубленных бревен общественных зданий. И упрощает согласование жилых частных домов такого типа. Для лесных регионов шаг совершенно естественный, но как это будет работать и как скажется на рынке — пока не ясно.

 

 

Табл. 1. Продажи участков под ИЖС, СНТ, ДНП, колич. договоров, шт.

 

Период

2021 год

2022 год

Январь

3339

3291

Февраль

4637

4714

Март

5422

6804

апрель

6813

7428

Всего

20 211

22 237

 

Табл. 2. Регистрация домов ИЖС, количество, шт.

 

Период

4 мес. 2019

4 мес. 2020

4 мес. 2021

4 мес. 2022

Количество

1381

1936

4798

6648

 

 

Табл. 3. Распределение по конструктиву домов, поставленных на учет в апреле 2022 года, ЛО

 

Основной материал стен

Доля, %

Деревянные дома

47,8

Каменные (монолит, кирпич, панель, блочные и др.)

17,1

Каркасные

35,1

 

Табл. 4. Распределение по этажности домов, поставленных на учет в апреле 2022 года, ЛО

 

Колич. этажей

Доля, %

Одноэтажные

28,6

Двухэтажные (вкл. мансарду)

65,4

Трехэтажные

6

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

 

 

если понравилась статья - поделитесь: