1672
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Все в поля!

В первом квартале, по данным «Петербургской Недвижимости», в организованной застройке девелоперы продали 1100 объектов — примерно как в прошлые годы. Не лучше, но и не хуже.
Однако есть изменения.
В новых проектах (всего семь поселков за три месяца) участки без подряда составляют уже 96%. То есть на рынок выводят поля с обещаниями (в лучшем случае — с сетями).
Что бы это значило? Готовые дома (и участки с подрядом) перестали быть ликвидным товаром? Или застройщики напрочь разучились рисковать? Или, может, на рынке не хватает «длинных» денег, а у девелоперов — ресурсов, чтобы построить и продавать готовое?
При этом аналитики утверждают, что спрос на готовое есть — хотя бы со стороны тех граждан, для которых время тоже представляет ценность…
Как преодолеть это противоречие?

Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
«1-й Академии недвижимости»:

– То, что удельный вес предложений участков без подряда доминирует над другими предложениями, можно объяснить. Во-первых, такой вид недвижимости оказывается самым доступным по цене. У большинства людей просто-напросто нет денег, чтобы оплатить сразу участок, созданную инфраструктуру в виде дорог, электросетей, водопровода, газовых сетей, поста охраны и т.п. Во-вторых, макроэкономическая ситуация в России ухудшается, строить долгосрочные планы рискованно.
Готовые дома с участком менее востребованы, и это тоже понятно. Конкретный проект дома является мощным фильтром и может просто не нравиться покупателю; в связи с общим и длительным спадом темпов продаж у застройщиков стало меньше оборотных средств и, как следствие, снизилось желание инвестировать «вдолгую».
Преодолеть спад на рынке (в глобальном смысле) станет возможно, когда и если: будут отменены экономические и политические санкции против России; будет существенно снижена ставка по ипотеке.

Артем Чесноков,
девелопер проекта «Сувантоярви»:  

– Тенденция продаж земли без обязательного подряда развивается уже не первый год, это объективная экономическая реальность, угодить всем невозможно. Мы в концепции поселка на-
шли золотую середину. Обязательный подряд сейчас просто никому не интересен. Время этого формата прошло. Сейчас люди хотят и вправе сами выбрать, с кем им строить дом и какой.
Но я не встречал клиента, который с восторгом рассказывал бы о том, какое замечательное поле без коммуникаций он видел… Выводить новые проекты необходимо с четким пониманием: пока поселок не готов на 50% по инфраструктуре, пока там нет электричества и воды — продаж не будет.
А до начала работ еще нужно минимум года полтора, чтобы принять ППТ, согласовать планировку и застройку, сделать проекты, провести межевание… И пройти уйму согласований. Длинные деньги — когда они были в достатке?
Если вице-премьер Виталий Мутко, как обещает, сделает хорошие условия для ипотеки на землю, тогда всем будет веселее.
У нас по продажам показатели апреля уже в 2,5 раза выше, чем год назад, и в три раза превышают апрель 2017-го. Поэтому настроение позитивное — надеюсь, его хватит до конца года.

Андрей Бочков,
генеральный директор компании «ПулЭкспрес»:

– Спрос на готовые загородные дома есть, но весьма ограниченный. Покупателей, располагающих бюджетом в 3–4 млн рублей, как правило, не устраивает то, что им могут предложить застройщики. В свою очередь, для застройщика строить дома на продажу — определенный риск. На него, как правило, идут производители конструкций, чтобы обеспечить сбыт. Нередко используется смешанный вариант: производители домокомплектов покупают определенное число участков в коттеджном поселке с отлагательным условием. (Например, оплата после продажи конечному владельцу.)
В принципе, мы все равно движемся в сторону европейского варианта застройки пригородов, но своим путем, более сложным и извилистым.
Дополнительный риск: наш рынок только еще формируется, и представление о достойной загородной жизни еще не сложилось. Так что предпочтения меняются довольно быстро, а спрос ограничен. Построишь десяток домов, не успеешь быстро их продать, а через несколько лет они уже устарели.
На рынке есть несколько проектов с готовыми домами. Иногда даже трудно определить, почему не продаются, в чем причина. Обычно — совокупность неблагоприятных факторов.

Сергей Балуев,
директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

– Спрос на готовый продукт никуда не пропал. В сегментах «комфорт» и выше он только возрастает. Зачастую у клиентов есть деньги, но совершенно нет времени. Им интереснее воспользоваться готовым предложением, которое позволит как можно быстрее наслаждаться всеми прелестями загородной жизни.
В любом случае чем больше стартовые вложения застройщика, тем меньше предложение похоже на полуфабрикат. Не все игроки могут позволить себе такую роскошь. Для реализации готовых домов необходимы и средства, и понимание экономики, и грамотный маркетинг. Это под силу лишь крупным девелоперам.
Кроме того, вывод большого количества участков без подряда может быть обусловлен тем, что у застройщиков накопились активы, которые сейчас нужно запускать в продажу.
Случается, что первая очередь выходит без подряда для «раскачки» проекта, позднее появляются предложения с готовыми решениями.

Наталья Осетрова,
руководитель проекта Gatchina Gardens:
– Собственный дом — продукт весьма индивидуальный. Чтобы предложить готовый вариант, в котором не хотелось бы ничего менять, нужно иметь хороший опыт и понимать культуру проживания в доме. Немногие умеют создавать проекты-трансформеры, это высокий уровень архитектурных компетенций. По этой причине продажа участков «в поле» — лучший из компромиссных вариантов. Он позволяет корректировать продукт под заказчика. Вторая причина — дефицит финансирования: строительные компании не хотят «морозить» средства, что абсолютно понятно в нынешних реалиях.

Ольга Колганова,
директор по маркетингу
компании «Хун Фу Новый Сити»:

– На опыте нашего поселка «Мариинская усадьба» могу утверждать: в бизнес-классе запрос идет на готовый объект, даже с «тапочками в прихожей». Покупатель стал больше ценить свое время и качество исполнения.
Работая с китайскими инвестициями, мы можем себе позволить возводить дома «под ключ», соблюдать единую концепцию, создавать инфраструктуру. «Длинных» российских денег на загородном рынке давно не видно, все ЛПР («лица, принимающие решения») уже обзавелись загородными объектами; для коммерческого освоения этот рынок несет в себе много проблем. Да, наделы предлагают (земельные банки формировались более 10 лет), поселки появляются, но это, как правило, полуфабрикат с длительным сроком реализации.

Сергей Степанов,
директор по продажам компании «Строительный трест»:

– Чтобы застройщик мог реализовать качественный загородный проект, ему необходим существенный объем «длинных» денег, которым сегодня обладают немногие девелоперы. При нынешнем соотношении вкладываемых ресурсов и объемов строительства большинству застройщиков выгоднее заниматься многоквартирными проектами.
В поселках «Строительного треста» — «Сад времени» в Петергофе и «Озерный край» в Токсово — предусмотрена возможность покупки участка без подряда. Однако подавляющее большинство наших клиентов приобретает либо уже готовые домовладения, либо участки с обязательным подрядом. При этом многие используют годичную рассрочку, действующую на период строительства загородного дома из кирпича.
В отличие от рынка загородных коттеджей «нулевых» годов, сегодня уже мало кто открывает продажи на ранней стадии, рассчитывая привлечь клиентские деньги на строительство инфраструктуры. Наоборот, мы видим, что сегодняшний покупатель предпочитает выбирать дом для постоянного проживания в пригороде в сформированном проекте. Он ищет поселок с однородной социальной средой, где можно уже на этапе выбора побеседовать с будущими соседями, узнать о плюсах и минусах жизни в этой локации, о работе управляющей компании и пр.

Валерий Соколенко,
генеральный директор компании «Лэндкей»:
– Поправки в 214-ФЗ переключили фокус внимания покупателей на городскую недвижимость. Люди спешат вложить накопления в квартиры, «а то потом подорожает». Причем спросом пользуется вторичка, потому что это надежно. К новостройкам — недоверие: вдруг они не переживут революционные изменения в законе и превратятся в долгострой.
Побочные эффекты от нововведений затронули и загородный рынок. Дома сейчас не актуальны для потребителей. Те, кто надумал покупать загородную недвижимость, интересуются в первую очередь участками. При этом земля нужна готовая, с полным набором коммуникаций. «Чистые поля» особо никому не нужны.
Уверен, к концу 2019 года, когда более-менее нормализуется ситуация с новостройками и станет понятна ценовая политика девелоперов, готовые дома в пригороде заиграют для покупателей новыми красками. Квартиры неизбежно подорожают, и домовладения станут более ликвидными и оптимальными по цене. До этого момента девелоперам лучше сосредоточиться на комплексной подготовке участков с полным комплектом коммуникаций.

Светлана Московченко,
руководитель отдела исследований
Knight Frank SPb:
– Загородный рынок напрямую связан с рынком городского жилья. Результаты развития пригородов (высотная и плотная застройка) отразились и на загородном рынке, который все дальше «уходит» от границ города и в основной своей массе трансформируется в участки без подряда.
На сегодня в сегменте проектов для постоянного проживания основное требование потребителей касается близости к съездам КАД
и к границам города. Для покупателя очень важен временной фактор, то есть дело не столько в расстоянии, сколько во времени, затраченном в пути на работу/с работы. Предпочтительна удаленность от КАД не более 10 км. Также очень важна транспортная доступность,
а именно наличие общественного транспорта. Кроме того, в загородных локациях слабо развита инфраструктура. Отсутствие этих условий приводит к тому, что покупатель выбирает не коттедж для постоянного проживания, а квартиру в городе и участок за городом, который можно осваивать, растягивая деньги во времени.
Сильно усложняет ситуацию фактическое отсутствие кредитования загородных объектов. В Петербурге и области в ипотеку продают не более 20 % лотов, в Москве этот показатель гораздо выше. Самый сложный для банка продукт — кредит на строительство дома. Поэтому чаще всего в ипотеку приобретается участок.
Спрос на готовое загородное жилье присутствует, но он в основном сосредоточен в более высоком классе (А и В), где на спрос влияют уже другие факторы.
Помочь исправить сложившуюся ситуацию могут только административные ограничения, которые позволят развиваться малоэтажному пригороду. Кроме того, важно развивать транспортную инфраструктуру.



 

comments powered by HyperComments