Вроде бы рост, но ситуация тревожная. Сокращается вывод новых объектов; уменьшается средняя площадь квартир в областных новостройках. Сейчас, по данным ЦИАН, она составляет 36,4 кв.м. (Это не минимальная — это в среднем!) Можно сравнить: в сверхуплотненном Сингапуре этот показатель составляет 39 кв.м; в Токио, где земли совсем мало, а народу полно, — 60 кв.м…
Параллельно увеличивается доля ипотеки. И это тоже не радует: доходы граждан не растут. Значит, семьи будут отдавать все бОльшую часть семейного дохода — банкам.

Город выигрывает конкуренцию

По данным специалистов КЦ «Петербургская Недвижимость», в первом квартале застройщики региона реализовали 25 000 квартир — 1,08 млн кв.м. Из них на Петербург пришлось
840 000 кв.м, на область — около 240 000 кв.м. Реализация жилья в городской черте на 8 % выросла, в области — на 4 % сократилась. Сейчас доля пригородов в спросе составляет 22 %, в лучшие времена (в 2015-м) она доходила до 40 %.
Вывод новых объектов: в Петербурге открылись продажи в 41 новостройке (900 000 «квадратов», 20 600 квартир). В области — 10 объектов, 180 000 кв.м, 4900 квартир.
По состоянию на конец первого квартала, объем предложения на первичном рынке региона оценивается в 4,85 млн кв.м (107 000 квартир), на 6 % больше, чем в конце 2018-го. Из них в пригородной зоне — 1,1 млн кв.м (23 %).
Показатели ввода не особенно радуют. В Ленобласти строители сдали по итогам квартала 590 000 кв.м (из них 80 000 — ИЖС), на 39 % меньше, чем за тот же период 2018-го. В городе дела еще хуже: 290 000, из них 130 000 — ИЖС, минус 77 % к прошлому году. Сказался ударный финиш, когда в Петербурге за декабрь ввели больше жилья, чем за 11 предыдущих месяцев. На самом деле важно другое: застройщики сегодня озабочены не столько вводом уже почти готовых корпусов, сколько подготовкой к переходному периоду (см. ниже).
Цены — без сильных колебаний. За три первых месяца — плюс 2,9 % в области и пригородах, плюс 3,6 % — в Петербурге. И в ближайшее время можно не опасаться быстрого роста цен: застройщикам, чтобы продолжать работать по старым правилам, надо к 1 июля вывести новые площадки, довести их до 30-процентной готовности и продать не менее 10 % жилья и прочих помещений.
Желающих много, конкуренция лютая. Но о реформе в жилищном строительстве, которая как раз входит в решающую фазу, стоит сказать отдельно.

Выживут не все

По данным областного Госстройнадзора, около 70 % областных новостроек будут завершены без открытия эскроу-счетов и без привлечения проектного финансирования.
«Мы встретились с каждым застройщиком, обсудили каждую конкретную ситуацию, — говорит зампред правительства ЛО Михаил Москвин. — У большинства, кто уже подал заявку или ведет переговоры с банком, неплохие шансы получить банковское сопровождение. Но, разумеется, есть и проблемные объекты, которые будут достраивать застройщики-“доноры” по льготным правилам».
Как сообщает NSP.ru, всего в регионе девелоперы реализуют 228 проектов. 155 из них можно будет достраивать по старым правилам: степень готовности домов превышает 30 %. Еще пять проектов выйдут на этот уровень до 1 июля. На проектное финансирование и эскроу-счета придется переходить в 68 проектах. Застройщики 19 проектов уже подали заявки на получение кредитов, по 18 идут переговоры. Главными финансовыми партнерами строителей будут Сбербанк, Банк ДОМ.РФ и ВТБ.
Теперь о грустном: застройщики 12 проектов в Ленобласти уже банкротятся — в отношении этих компаний начато конкурсное производство («Главстройкомплекс», «Норманн ЛО», «Навис» и др.). Еще 17 проектов находятся на грани банкротства, им рассчитывать на кредиты также не приходится.
Уже работает с привлечением проектного финансирования от Сбербанка одна компания — «ЛенРусСтрой».
Проблемные объекты придется вытягивать всеми способами: от привлечения «доноров» до создания ЖСК. Худший сценарий — банкротство: это долго, дорого и без гарантий.

Ипотека выдыхается

Долги граждан между тем растут. В Ленобласти за первый квартал зарегистрировано 19 222 договора об ипотеке — на 18,1 % больше, чем в 2018-м. И на 13,4 % больше, чем в городе.
В Петербурге этот показатель составляет 16 957 договора: плюс 3,5 % к первому кварталу 2018-го. По количеству выданных кредитов город отстает от области, хотя население — втрое больше. То ли петербуржцы осторожнее, то ли (что более вероятно) уровень доходов тех, кто покупает квартиры в области, не позволяет решать жилищные проблемы без помощи банков.
Впрочем, на вторичном рынке за первые три месяца в области зафиксирован переход прав по 18 803 сделкам купли-продажи и мены, рост — на 63,2 %, сообщает областное управление Росреестра. В городе — 26 519 таких сделок (плюс 14 %). Количество договоров долевого участия: в Петербурге — 23 630 (вместе с нежилыми помещениями), в Ленобласти — 8315.
В целом получается, что петербуржцы используют ипотеку и жилищные займы в 54 % сделок с недвижимостью, в области этот показатель намного выше: 71 %.
Средний размер ипотечного займа в городе — 2,77 млн рублей, в области — 2,47 млн.
Банки жалуются на дефицит «качественных заемщиков» и ведут себя странно: всех уже достали бесконечные звонки и СМС-ки с предложением кредитов, но когда дело доходит до конкретики — велика вероятность, что в кредите откажут. Или предложат драконовские условия. Зарабатывать им надо, а рисковать не хочется. Инициативы правительства по внедрению «ипотечных каникул» и льготным ставкам для многодетных даже комментировать неохота. Дети в современных экономических условиях — фактор бедности, и льготной ставкой этого не исправить.

Достроимся до мышей

По данным ЦИАН, средний бюджет сделки на петербургском первичном рынке — 4,5 млн рублей, это за квартиру площадью 41,2 кв.м. Год назад покупатель отдавал 4,1 млн за 42,5 кв.м.
В области: 2,82 млн за 36,4 кв.м. (В первом квартале 2018-го — 2,54 млн за 37,1.) То есть за все меньшую площадь приходится платить все больше денег. В условиях стагнации доходов эту грустную тенденцию можно назвать «эффект кума Тыквы». Она подтверждается и квартирографией: в областных новостройках преобладают корпуса, начиненные преимущественно студиями и «единичками». Двухкомнатных — меньше, трехкомнатные постепенно становятся экзотикой.
Не знаю, вправе ли областные власти рассчитывать на улучшение демографических показателей. С детьми на 36 метрах не особенно развернешься. А с другой стороны, с развлечениями в новых кварталах тоже не ахти — чем еще народу заняться?
Блогер Илья Варламов время от времени публикует «страшилки» из жизни новых кварталов под общим лозунгом «Так жить нельзя». Колумнист Дмитрий Губин в своей колонке (написанной из Аугсбурга) призывает снести окраинные новостройки — по тем же основаниям. Чиновники упирают на то, что со временем все наладится: школу построят, метро проложат…
Но иногда кажется, что они и сами в это не слишком верят.
Девелоперы, в силу особенностей бизнеса, в своих комментариях более оптимистичны.
«Комфортная жизнь возможна и на 36 кв.м, — говорит заместитель генерального директора компании “ЛенРусСтрой” Максим Жабин. — Важно спроектировать квартиру так, чтобы каждый квадратный метр был эффективным. По нашим данным, есть коэффициент эффективности в отдельных проектах — 0,82–0,85, т.е. 85 см из каждого метра эффективны для будущего жильца. Конечно же, к этому должны прирастать и другие ценности: благоустройство, транспортная доступность и т.д. Я не сторонник теории, что недорогое жилье может быть некомфортным. Конкуренция была и будет настоящим драйвером, она подталкивает к переменам в культуре девелопмента».
По мнению руководителя проекта Gatchina Gardens Натальи Осетровой, мы повторяем, с отставанием в несколько десятков лет, те же ошибки, которые допускали строители в Швеции, Германии, Англии… Там тоже строили многоэтажные гетто из квартир-клетушек. Правда, это было в основном социальное жилье. И часть этих построек уже снесли. «Если уж мы ориентируемся на Сингапур, — полагает г-жа Осетрова, — так надо брать из его опыта не минимальную площадь квартир, а популярную концепцию “деревня в городе”. Акцент на общественные пространства, парки с водоемами на крышах домов, зеленые площадки и скверы. Максимальная интеграция в  жилую среду объектов отдыха и рек-
реационных пространств. Когда все интересное находится за стенами квартиры — она действительно может быть небольшой!».

Мнение эксперта

Ольга Колганова,
директор по маркетингу
компании «Хун Фу Новый Сити»:
– Рынок организованной застройки в загородной зоне находится в состоянии стагнации. И это странно, потому что спрос на жизнь в пригороде есть. Об этом, например, свидетельствует активность покупателей в смежных сегментах: продажи каркасных домов, услуги по ландшафтному дизайну, по обустройству дренажа на участках и пр. Похоже, девелоперы пока не могут предложить именно то, что нужно покупателю. Нет предложения, приемлемого по качеству и цене.

Сергей Терентьев,
директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Районы новой застройки в Ленобласти обладают потенциалом для поступательного развития социальной и транспортной инфраструктуры. Они также инвестиционно привлекательны с коммерческой точки зрения, что позволяет сформировать в них качественную сферу обслуживания.
Если говорить о перспективах малоэтажных проектов, надо учесть, что такой формат существенно удорожает стоимость квадратного метра. Желающих приобрести подобную недвижимость в области в среднесрочной перспективе не будет. Пока это выглядит утопично. Исходя из текущей стоимости земли, малоэтажное строительство — абсолютно нежизнеспособная история.

Сергей Степанов,
директор по продажам компании «Строительный трест»:
– В домах, где большую часть площадей занимают малогабаритные квартиры, основную часть покупателей составляли инвесторы. Они были уверены в надежном вложении средств и стабильном доходе. На практике оказалось, что среда, которая сформировалась в таких перенаселенных районах, не соответствует должному уровню проживания, а значит, и недвижимость теряет ликвидность.
Сносить ли такие дома? Думаю, если это и случится, то не скоро. Важнее, чтобы такие густонаселенные районы с большим количеством маленьких студий и «единичек» больше не появлялись.
Переход к другой модели застройки возможен, и он уже происходит. Это динамический процесс, не сиюминутный. В качестве примера могу привести наш квартал «NEWПИТЕР» в Новоселье. Высота — от 6 до 12 этажей. Плотность застройки существенно ниже, чем в других крупных объектах петербургской агломерации, строительство школ и детских садов ведется параллельно со строительством жилья. При этом в квартале нет студий, а средняя площадь квартир
составляет 57 кв.м.

Динамика цены кв.м (предложение)

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Динамика основных показателей рынка (Ленобласть)

Данные ЦИАН