457
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Наша цель — Сингапур!

За первый квартал в новостройках Ленинградской области заключено 8315 договоров долевого участия. В прошлом году — 7391 ДДУ, на 12,5 % меньше.

Вроде бы рост, но ситуация тревожная. Сокращается вывод новых объектов; уменьшается средняя площадь квартир в областных новостройках. Сейчас, по данным ЦИАН, она составляет 36,4 кв.м. (Это не минимальная — это в среднем!) Можно сравнить: в сверхуплотненном Сингапуре этот показатель составляет 39 кв.м; в Токио, где земли совсем мало, а народу полно, — 60 кв.м…
Параллельно увеличивается доля ипотеки. И это тоже не радует: доходы граждан не растут. Значит, семьи будут отдавать все бОльшую часть семейного дохода — банкам.

Город выигрывает конкуренцию

По данным специалистов КЦ «Петербургская Недвижимость», в первом квартале застройщики региона реализовали 25 000 квартир — 1,08 млн кв.м. Из них на Петербург пришлось
840 000 кв.м, на область — около 240 000 кв.м. Реализация жилья в городской черте на 8 % выросла, в области — на 4 % сократилась. Сейчас доля пригородов в спросе составляет 22 %, в лучшие времена (в 2015-м) она доходила до 40 %.
Вывод новых объектов: в Петербурге открылись продажи в 41 новостройке (900 000 «квадратов», 20 600 квартир). В области — 10 объектов, 180 000 кв.м, 4900 квартир.
По состоянию на конец первого квартала, объем предложения на первичном рынке региона оценивается в 4,85 млн кв.м (107 000 квартир), на 6 % больше, чем в конце 2018-го. Из них в пригородной зоне — 1,1 млн кв.м (23 %).
Показатели ввода не особенно радуют. В Ленобласти строители сдали по итогам квартала 590 000 кв.м (из них 80 000 — ИЖС), на 39 % меньше, чем за тот же период 2018-го. В городе дела еще хуже: 290 000, из них 130 000 — ИЖС, минус 77 % к прошлому году. Сказался ударный финиш, когда в Петербурге за декабрь ввели больше жилья, чем за 11 предыдущих месяцев. На самом деле важно другое: застройщики сегодня озабочены не столько вводом уже почти готовых корпусов, сколько подготовкой к переходному периоду (см. ниже).
Цены — без сильных колебаний. За три первых месяца — плюс 2,9 % в области и пригородах, плюс 3,6 % — в Петербурге. И в ближайшее время можно не опасаться быстрого роста цен: застройщикам, чтобы продолжать работать по старым правилам, надо к 1 июля вывести новые площадки, довести их до 30-процентной готовности и продать не менее 10 % жилья и прочих помещений.
Желающих много, конкуренция лютая. Но о реформе в жилищном строительстве, которая как раз входит в решающую фазу, стоит сказать отдельно.


Выживут не все

По данным областного Госстройнадзора, около 70 % областных новостроек будут завершены без открытия эскроу-счетов и без привлечения проектного финансирования.
«Мы встретились с каждым застройщиком, обсудили каждую конкретную ситуацию, — говорит зампред правительства ЛО Михаил Москвин. — У большинства, кто уже подал заявку или ведет переговоры с банком, неплохие шансы получить банковское сопровождение. Но, разумеется, есть и проблемные объекты, которые будут достраивать застройщики-“доноры” по льготным правилам».
Как сообщает NSP.ru, всего в регионе девелоперы реализуют 228 проектов. 155 из них можно будет достраивать по старым правилам: степень готовности домов превышает 30 %. Еще пять проектов выйдут на этот уровень до 1 июля. На проектное финансирование и эскроу-счета придется переходить в 68 проектах. Застройщики 19 проектов уже подали заявки на получение кредитов, по 18 идут переговоры. Главными финансовыми партнерами строителей будут Сбербанк, Банк ДОМ.РФ и ВТБ.
Теперь о грустном: застройщики 12 проектов в Ленобласти уже банкротятся — в отношении этих компаний начато конкурсное производство («Главстройкомплекс», «Норманн ЛО», «Навис» и др.). Еще 17 проектов находятся на грани банкротства, им рассчитывать на кредиты также не приходится.
Уже работает с привлечением проектного финансирования от Сбербанка одна компания — «ЛенРусСтрой».
Проблемные объекты придется вытягивать всеми способами: от привлечения «доноров» до создания ЖСК. Худший сценарий — банкротство: это долго, дорого и без гарантий.

Ипотека выдыхается

Долги граждан между тем растут. В Ленобласти за первый квартал зарегистрировано 19 222 договора об ипотеке — на 18,1 % больше, чем в 2018-м. И на 13,4 % больше, чем в городе.
В Петербурге этот показатель составляет 16 957 договора: плюс 3,5 % к первому кварталу 2018-го. По количеству выданных кредитов город отстает от области, хотя население — втрое больше. То ли петербуржцы осторожнее, то ли (что более вероятно) уровень доходов тех, кто покупает квартиры в области, не позволяет решать жилищные проблемы без помощи банков.
Впрочем, на вторичном рынке за первые три месяца в области зафиксирован переход прав по 18 803 сделкам купли-продажи и мены, рост — на 63,2 %, сообщает областное управление Росреестра. В городе — 26 519 таких сделок (плюс 14 %). Количество договоров долевого участия: в Петербурге — 23 630 (вместе с нежилыми помещениями), в Ленобласти — 8315.
В целом получается, что петербуржцы используют ипотеку и жилищные займы в 54 % сделок с недвижимостью, в области этот показатель намного выше: 71 %.
Средний размер ипотечного займа в городе — 2,77 млн рублей, в области — 2,47 млн.
Банки жалуются на дефицит «качественных заемщиков» и ведут себя странно: всех уже достали бесконечные звонки и СМС-ки с предложением кредитов, но когда дело доходит до конкретики — велика вероятность, что в кредите откажут. Или предложат драконовские условия. Зарабатывать им надо, а рисковать не хочется. Инициативы правительства по внедрению «ипотечных каникул» и льготным ставкам для многодетных даже комментировать неохота. Дети в современных экономических условиях — фактор бедности, и льготной ставкой этого не исправить.

Достроимся до мышей

По данным ЦИАН, средний бюджет сделки на петербургском первичном рынке — 4,5 млн рублей, это за квартиру площадью 41,2 кв.м. Год назад покупатель отдавал 4,1 млн за 42,5 кв.м.
В области: 2,82 млн за 36,4 кв.м. (В первом квартале 2018-го — 2,54 млн за 37,1.) То есть за все меньшую площадь приходится платить все больше денег. В условиях стагнации доходов эту грустную тенденцию можно назвать «эффект кума Тыквы». Она подтверждается и квартирографией: в областных новостройках преобладают корпуса, начиненные преимущественно студиями и «единичками». Двухкомнатных — меньше, трехкомнатные постепенно становятся экзотикой.
Не знаю, вправе ли областные власти рассчитывать на улучшение демографических показателей. С детьми на 36 метрах не особенно развернешься. А с другой стороны, с развлечениями в новых кварталах тоже не ахти — чем еще народу заняться?
Блогер Илья Варламов время от времени публикует «страшилки» из жизни новых кварталов под общим лозунгом «Так жить нельзя». Колумнист Дмитрий Губин в своей колонке (написанной из Аугсбурга) призывает снести окраинные новостройки — по тем же основаниям. Чиновники упирают на то, что со временем все наладится: школу построят, метро проложат…
Но иногда кажется, что они и сами в это не слишком верят.
Девелоперы, в силу особенностей бизнеса, в своих комментариях более оптимистичны.
«Комфортная жизнь возможна и на 36 кв.м, — говорит заместитель генерального директора компании “ЛенРусСтрой” Максим Жабин. — Важно спроектировать квартиру так, чтобы каждый квадратный метр был эффективным. По нашим данным, есть коэффициент эффективности в отдельных проектах — 0,82–0,85, т.е. 85 см из каждого метра эффективны для будущего жильца. Конечно же, к этому должны прирастать и другие ценности: благоустройство, транспортная доступность и т.д. Я не сторонник теории, что недорогое жилье может быть некомфортным. Конкуренция была и будет настоящим драйвером, она подталкивает к переменам в культуре девелопмента».
По мнению руководителя проекта Gatchina Gardens Натальи Осетровой, мы повторяем, с отставанием в несколько десятков лет, те же ошибки, которые допускали строители в Швеции, Германии, Англии… Там тоже строили многоэтажные гетто из квартир-клетушек. Правда, это было в основном социальное жилье. И часть этих построек уже снесли. «Если уж мы ориентируемся на Сингапур, — полагает г-жа Осетрова, — так надо брать из его опыта не минимальную площадь квартир, а популярную концепцию “деревня в городе”. Акцент на общественные пространства, парки с водоемами на крышах домов, зеленые площадки и скверы. Максимальная интеграция в  жилую среду объектов отдыха и рек-
реационных пространств. Когда все интересное находится за стенами квартиры — она действительно может быть небольшой!».

Мнение эксперта

Ольга Колганова,
директор по маркетингу
компании «Хун Фу Новый Сити»:
– Рынок организованной застройки в загородной зоне находится в состоянии стагнации. И это странно, потому что спрос на жизнь в пригороде есть. Об этом, например, свидетельствует активность покупателей в смежных сегментах: продажи каркасных домов, услуги по ландшафтному дизайну, по обустройству дренажа на участках и пр. Похоже, девелоперы пока не могут предложить именно то, что нужно покупателю. Нет предложения, приемлемого по качеству и цене.

Сергей Терентьев,
директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Районы новой застройки в Ленобласти обладают потенциалом для поступательного развития социальной и транспортной инфраструктуры. Они также инвестиционно привлекательны с коммерческой точки зрения, что позволяет сформировать в них качественную сферу обслуживания.
Если говорить о перспективах малоэтажных проектов, надо учесть, что такой формат существенно удорожает стоимость квадратного метра. Желающих приобрести подобную недвижимость в области в среднесрочной перспективе не будет. Пока это выглядит утопично. Исходя из текущей стоимости земли, малоэтажное строительство — абсолютно нежизнеспособная история.

Сергей Степанов,
директор по продажам компании «Строительный трест»:
– В домах, где большую часть площадей занимают малогабаритные квартиры, основную часть покупателей составляли инвесторы. Они были уверены в надежном вложении средств и стабильном доходе. На практике оказалось, что среда, которая сформировалась в таких перенаселенных районах, не соответствует должному уровню проживания, а значит, и недвижимость теряет ликвидность.
Сносить ли такие дома? Думаю, если это и случится, то не скоро. Важнее, чтобы такие густонаселенные районы с большим количеством маленьких студий и «единичек» больше не появлялись.
Переход к другой модели застройки возможен, и он уже происходит. Это динамический процесс, не сиюминутный. В качестве примера могу привести наш квартал «NEWПИТЕР» в Новоселье. Высота — от 6 до 12 этажей. Плотность застройки существенно ниже, чем в других крупных объектах петербургской агломерации, строительство школ и детских садов ведется параллельно со строительством жилья. При этом в квартале нет студий, а средняя площадь квартир
составляет 57 кв.м.

Динамика цены кв.м (предложение)

 

 

Март

Апр.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек.

Янв.

Февр.

Март

За год

Всеволожский

71 289

72 952

73 098

73 124

72 833

71 633

71 353

73 850

76 556

76 318

74 746

75 334

75 206

3917

Остальные районы

58 288

60 019

57 836

58 036

59 547

59 978

59 923

59 753

59 111

61 839

69 522

69 579

68 713

10 425

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Динамика основных показателей рынка (Ленобласть)

 

Показатель

I кв. 2018

I кв. 2019

Изм., %

Продажи кв.м, по ДДУ

254 463

281 775

+ 11

Ср. gлощадь, кв.м

37,1

36,4

- 2

Ср. цена, руб.

2 643 766

2 769 621

+ 5

Ср. цена кв.м, руб.

70 919

74 265

+ 5

Доля ипотеки, %

55

55

-

Данные ЦИАН

comments powered by HyperComments