310
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Незаконное строительство и бессудный снос

Главные темы весны — проблемы с законностью строительства (в разных аспектах) и надвигающаяся волна сноса кварталов массовой застройки. Обычные рыночные материалы типа «фирма строит дом» появляются в прежнем объеме, но привлекают меньше внимания. Рынок, тем не менее, существует в обычном режиме: люди покупают квартиры и участки, обживают квартиры и строят дома.

► На портале «Фонтанка» 30 марта — материал «Тайны Лахтинского проспекта». Много интересного: на участках ИЖС обнаружены гостиница, автосервис, многоквартирный дом…
«Лахтинский проспект — пример бескомпромиссной борьбы города с нелегальной застройкой, — пишет Денис Коротков. — Предписания надзорных органов исправно выпускаются, судебные иски подаются, районная администрация и прокуратура реагируют. Результат близок к нулевому…»
В обзоре — что правильно — приведены не только адреса сомнительных объектов, но и фамилии владельцев. Будем следить за развитием судебных дел.

► На сайте IRN.ru 3 апреля — статья про арендное жилье «Как сделать аренду привлекательной для всех — снимающих, сдающих, строящих».
Затея глобальная, исполнение несколько одностороннее. В материале есть развернутый сюжет об апартаментах, приобретенных АИЖК в столичном ЖК «Лайнер» и МФК Match Point. Замечательно — но апартаменты высокого класса куплены на бюджетные деньги, а государственная программа аренды (первоначально) была рассчитана на людей с невысокими доходами…
Далее автор рассказывает об апарт-комплексах, которые возводят в Москве и Петербурге ГК «Пионер» и группа Becar. Это уже ближе к среднему уровню, но все же объекты Becar — это, скорее, гостиницы, которыми совместно владеют собственники отдельных номеров.
Наконец, добрались до массового спроса: «Но куда же податься гражданину, который мечтает снимать жилье за 7–10–15 тысяч рублей в месяц, кроме как на частный рынок все к тем же бабушкам?» Здесь идет речь о наемных домах. Но в Петербурге их всего два. В регионах, похоже, примеры тоже единичны…
И пока АИЖК тратит миллиарды на дорогие апартаменты, вряд ли их станет больше.
В конце — главные цифры. Чтобы обес-печить нормальное существование всем участникам арендного рынка, доходность таких проектов должна составлять 8–10%. «Сегодня обычная доходность арендного бизнеса на рынке частного жилья, напомним, — 4–5%». В принципе, весь предыдущий текст можно было бы и не писать.

► 6 апреля на РБК — материал «Переезд ради учебы: как репутация школ влияет на стоимость жилья». Статья основана на данных исследования Высшей школы экономики. Оказалось, что квартиры вблизи успешных столичных школ в среднем на 3% дороже прочих.
Эксперты РБК попросили риелторов объяснить, как именно школы влияют на востребованность квартир в окрестных домах. Результат можно было угадать: по «единичкам» и студиям разница почти незаметна, дороже оказались не квартиры вообще, а многокомнатные, предназначенные для семей с детьми.
Что приятно: опрос проводили не только в Москве. Те же закономерности отмечены и в Омске, и в Тюмени. Причем в регионах сильных гимназий меньше, а разница в цене — больше. Данные по Петербургу не приводятся.

► «Российская газета» от 8 апреля сообщает: «Верховный суд разъяснил, как сохранить семейные сотки».
Если дачник при жизни не успел выправить документы на свои сотки, то его наследники вполне могут рассчитывать на получение этой земли в собственность. Даже если на нее не оформлены все необходимые документы.
Такое решение приняла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. История случилась в Калужской области. Участок был выделен еще в начале 1990-х, но владелец так и не смог построить на нем дом. И бумаги на регистрацию собственности не подал. Местные суды отказали наследнице, но ВС неожиданно встал на ее сторону.
Решение ВС может оказаться полезным для многих граждан.

► На сайте БН.ру 11 апреля — обзор с оптимистическим заголовком «Земельные участки в области: рынок оттаивает».
«Весна принесла оживление покупательской активности на загородный рынок, —
отмечает Алексей Резенков. — По наблюдениям экспертов, растет интерес именно к формату земельных участков. Остается понять, что это: обычный сезонный всплеск активности или начало новой интересной тенденции». Ну, строго говоря, не такая уж она и новая…
Автор напоминает, что в 2016 году спрос на загородном рынке оказался самым низким с 2012-го. И аналитики, и участники рынка зафиксировали спад продаж.
Но уже в январе ситуация стала меняться в лучшую сторону. (Параллельно, кстати, оживились продажи туров и автомобилей.)
«Едва пригрело солнце, клиенты рванули на просмотры», — говорит один из риелторов.
Осталось зафиксировать превращение повышенного интереса в реальные сделки.

► В «Известиях» от 13 апреля — интервью с главой Минстроя Михаилом Менем: «Ипотека будет расти».
Нынешний год может стать рекордным по количеству выданных ипотечных кредитов. Объем взятых гражданами в банках средств на приобретение жилья в марте оказался на 26% выше аналогичных показателей прошлого года. Дальше идет разговор о том, как сегодня регулируются тарифы на ЖКУ, о борьбе с коррупцией, недобросовестности управляющих компаний и реальной возможности жителей влиять на цифры в платежках. И, конечно, о скандальной программе реновации в столице.

► «Центробанк пугает пенсионные фонды», — пишет «Газета.ру» от 14 апреля. Публикация на весьма специальную тему: стресс-тесты Центробанка для НПФ. Почему это интересно?
А потому, что в своей методике главный финансовый регулятор недвусмысленно дает понять: земля и недвижимость будут отнесены к объектам с высоким уровнем риска.
«При оценке активов НПФ Банк России исходит из того, что самые надежные активы — это облигации федерального займа (ОФЗ). По вложениям в депозиты, акции, облигации, корпоративные бонды вероятность дефолта ЦБ оценит исходя из рейтинга эмитента. Стоимость вложений в землю для квалифицированных инвесторов ЦБ собирается считать нулевой… Регулятор исходит из того, что при каких-то макроэкономических проблемах стоимость земли обесценивается в первую очередь… Жесткие нормы предусмотрены ЦБ и относительно стоимости недвижимости. Если оценщик недвижимости не будет удовлетворять требованиям регулятора, то ЦБ посчитает стоимость зданий также равной нулю».
У ЦБ есть основания. При проверке проблемных финансовых организаций на балансе слишком часто обнаруживались участки и здания, переоцененные в разы. Есть о чем подумать, не так ли?

► Журнал «Деньги» 15 апреля пишет: «Юристы переключились со страховщиков на застройщиков».
«Во всем мире строители не выдерживают сроков — сюжет не раз обыгрывался в комедиях, отечественных и зарубежных. Но сегодня в России юристы начали активно делать на этом бизнес, аналогичный тому, что давно существует на рынке ОСАГО, и застройщикам может стать не до смеха».
Взыскание неустоек стало массовым явлением примерно с середины 2016 года. (О петербургской ситуации см. ниже.) Статистику «Ъ» не приводит: видимо, корреспонденты издания еще не научились вылавливать сведения из отрывочной информации на сайтах районных судов. «Речь идет о сотнях исков» — ну, это и так понятно. Основные схемы приведены верно, но масштаб угрозы пока еще авторам материала не очевиден.
Объем инвестиций граждан в долевое строительство в Москве за 2016 год составил 700 млрд рублей. 46% столичных новостроек не сданы в срок. «Из-за кризиса стало много задержек. И, соответственно, больше судебных исков. Это факт», — говорится в обзоре. Все верно. Но не до конца. Взысканные с застройщиков неустойки, вполне вероятно, приведут к новым задержкам уже на следующих проектах. И к новым искам. И так — пока не начнутся банкротства.

► На сайте Asninfo.ru 15 апреля опубликовано интервью с архитектором Михаилом Копковым: «Кто управляет прошлым, тот управляет будущим». Г-н Копков возглавляет компанию «ЯРРА проект» (входит в ГК «РосСтройИнвест»). Речь идет о «чувстве Петербурга», качестве архитектуры,
о безопасности и судьбе «серого пояса» и, конечно, о комплексе «Золотые купола» в Сертолово.
«У архитектора, как и у врача, главным принципом должна быть заповедь “Не навреди”!» — говорит Михаил Копков. Должна быть, конечно, кто бы спорил…

► На сайте Zagorod.ru 19 апреля размещен подробный и небесполезный материал «Сколько сегодня стоит построить дом?»
Что лучше: покупать готовый дом или строить самим? В статье разбираются усредненные условные затраты: фундамент, коробка, кровля, сети… Есть, конечно, и ляпы: 1,75 млн за подключение электричества — это все-таки перебор, даже для Курортного района. Но в целом статья полезна: можно, следуя общей логике, составить примерный перечень затрат. Но хотим сразу предупредить: конечная смета все равно будет совсем иной, что бы вы там себе ни нарисовали.

► В «Ведомостях» от 20 апреля — материал, посвященный законопроекту о сносе «хрущевок». Он называется «Мифы и реальность: как будут расселять москвичей по закону о сносе пятиэтажек». Авторы задались целью сравнить, что чиновники обещают гражданам (а на эту тему высказывались и министр Михаил Мень, и мэр Москвы Сергей Собянин, и даже президент Владимир Путин), с тем, что написано в проекте закона.
Картина получается невеселая.
Законопроект фактически отменяет право собственности, не оставляет горожанам права обжаловать переселение в суде и дает возможность властям строить, что им вздумается и где вздумается.
Из других публикаций на эту тему я бы рекомендовал посмотреть статью «Регионы не смогут расселять “хрущевки” по московскому сценарию» (тоже в «Ведомостях», 18 апреля), материал Сергея Пархоменко на сайте «Эхо Москвы» от 21 апреля, блог политика Дмитрия Гудкова, тоже на «Эхе Москвы», 22 апреля.

► «Лента.ру» в публикации от 21апреля рассказывает о самых дорогих петербургских объектах: «В Петербурге нашли жилой особняк за полмиллиарда рублей».
Оказывается, самая дорогая частная резиденция находится на Санаторной аллее (Каменный остров) и стоит 530 млн руб-лей. Площадь дома — 878 «квадратов».
Второе место — дом площадью 1200 кв.м за 520 млн рублей на набережной Мартынова. Бассейн, гараж и лифт, разумеется. «Бронзу» взял еще один каменноостровский лот: дом площадью 1100 «квадратов» оценили в 500 млн рублей.
Рейтинг, вероятно, не совсем полон: в нем приведены варианты только от ЦИАН.
Что интересно: чемпионы Москвы превосходят петербуржцев на порядок. В столице выставлен на продажу особняк в восемь раз дороже петербургского: трехэтажный дом в Кривоарбатском переулке за 4,19 млрд рублей. Он, правда, и попросторнее — 3700 кв.м. «Лента» пишет, что объект «реализуется как квартира и имеет соответствующий юридический статус». Что ж, в Москве и не такое бывает.

► На сайте NSP.ru 24 апреля — два материала про неустойки. Во-первых, интервью с юристом Игорем Абаловым: «Суд обязан установить баланс между нарушенным правом
и размером неустойки». Это мнение с той стороны баррикад (большинство строителей считает юристов, выступающих с исками за просрочку, кровными врагами).
Во втором материале, озаглавленном «Порочный круг взысканий», — та же тема, но уже в интерпретации застройщиков.

comments powered by HyperComments

май 2017

Спорт: адреналин