293
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Девелопмент на грани риска

Можно ли строить коттеджные комплексы на сельхозземлях? Вопрос кажется банальным: две трети частной застройки, почти все СНТ и ДНП расположены именно на сельхозке. И каждый год появляются новые. Однако все не так просто…

На Ярмарке недвижимости случился семинар, посвященный рискам в загородном девелопменте. И по ходу этого мероприятия я, главный редактор журнала «Пригород», и генеральный директор «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров заключили пари. Суть спора: Дмитрий Майоров утверждает, что за год, к апрелю 2018-го, официально и законно переведет участок в Приозерском районе под дачное строительство.
С публичным освещением каждого этапа. Я ставлю на то, что у него не получится. Ставки высоки: годовой контракт на рекламу — с одной стороны, участок под дачную застройку — с другой. Пари заключено при десятках свидетелей.
Чтобы понять, почему такой спор стал вообще возможен, нужна предыстория.
Сейчас на сельхозземлях расположены тысячи СНТ и ДНП, в нашем регионе — сотни. Причем с 2012-го по 2016 год площадь земель под дачными поселками увеличилась примерно на 800 га.
Где-то с 2013-го строительство дачных поселков на сельхозке стало сомнительным: Росреестр и Верховный суд решили, что для этого нужно переводить земли в другую категорию (в земли населенных пунктов). Такая позиция отразилась в нескольких прецедентных делах и была
сформулирована в Обзоре судебной практики, утвержденном в июне 2014-го.
В документах ВС речь идет не вообще о сельхозземлях, но конкретно о сельхозугодьях (пашнях, пастбищах и т.д.). Это не принципиально: к этой разновидности относятся практически все используемые участки, в том числе пустоши…
Росреестр (в отдельных случаях) стал выписывать отказы в изменении вида разрешенного использования земель. Например, с сельхозпроизводства — на дачное строительство. Такие случаи зафиксированы в Низино, Петровском, Заболотье… Прокуратура — опять-таки не всегда — принялась оспаривать решения местных администраций об изменении ВРИ. (Самый громкий скандал — в поселке «Ладожский маяк»: решение муниципалитета об изменении ВРИ признано незаконным. На спорных землях стоят десятки домов…)
Ту же позицию — дачное строительство возможно только после изменения категории земель — официально подтвердило Управление Росреестра в ответе на запрос журнала «Пригород».
Под Лугой несколько садоводств получили отказы в регистрации нового статуса. Там вообще получился парадокс: в кадастре — дачи, налоги берут как с дач, а Росреестр отказывает в выдаче свидетельств на дачные участки и постройки.
В общем, возник новый фактор риска. Отдельные девелоперы, используя собственные методы и хитрые ходы (о которых предпочитали публично не распространяться), добивались «правильной» регистрации в своих проектах.
В 2016-м случился замечательный прецедент: предприниматель из Лангерево, собственник участка в 31 га, пытался изменить вид использования с сельхозпроизводства на дачное строительство. Росреестр отказал. Однако налоговая учла не вступившие в силу изменения, и налоги насчитала как на дачи. Владелец пошел в суд, а поскольку собственник — юридическое лицо, дело рассматривалось в арбитраже. Арбитраж признал отказ Росреестра незаконным. Чиновники решение обжаловали, апелляция будет рассматриваться в апреле…
Это не все.
С июля 2016 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс. В статью 78 шаловливые ручонки наших законодателей внесли примечательное дополнение: в радиусе 30 км от населенных пунктов запрещено использовать сельхозземли под цели, не связанные с сельхозпроизводством. Обратите внимание: не «предоставлять», а «использовать». Одним росчерком пера более двух миллионов петербургских дачников оказались вне закона…
То есть можно хоть каждый месяц проверять дачные товарищества и штрафовать «за нецелевое использование», проверять — и штрафовать…
«Пригород» направил очередной запрос в Росреестр: регистрируются ли новые садоводства на сельхозке и планируются ли системные проверки уже зарегистрированных СНТ и ДНП. Нам ответили витиевато и не о том. Читая между строк, можно понять: есть презумпция невиновности, есть срок давности, специально (без команды сверху) дачников никто душить не будет.
Ну, допустим.
Но постоянно появляются дополнительные нюансы. Вот, например, очередной.
Юристы МЭР подготовили проект постановления правительства РФ о риск-ориентированном подходе при осуществлении земельного надзора. Все участки будут отнесены к определенной категории риска, от этого будет зависеть частота плановых проверок: средний риск — раз в пять лет, умеренный — раз в десять. Чиновники считают «низкорискованными» участки, окруженные другими частными владениями, если их границы внесены в кадастр. ИЖС и земли под застройку — умеренный риск.
К средней категории отнесены земли под садоводствами и дачными товариществами, а также участки, граничащие с лесными землями и ООПТ. И те сельхозземли, которые используются не для производства сельхозпродукции. Если в локации присутствуют сразу несколько факторов риска, категории суммируются. Так что неразграниченное СНТ, примыкающее к лесу, можно смело отнести к зонам высокого риска и проверять хоть каждый год…
В общем, ситуация запутана по самое «не могу».
Дмитрий Майоров и его проект становятся инициаторами важного эксперимента. Результат — понять, что законно в дачном строительстве, а что — нет.
«Пригород» будет информировать читателей о каждом этапе в развитии нашего спора.

comments powered by HyperComments

май 2017

Спорт: адреналин