1188
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Комплексное освоение: неизбежная нагрузка

Строить школы и садики – для девелопера дело привычное. Но государство входит во вкус: теперь уже и прокладка дорог по умолчанию входит в обязанности застройщика. А платит за все конечный покупатель. И его кошелек, как и его терпение, вовсе не бездонны.

На весеннем саммите «Пригорода» тема комплексного освоения территория стала одной из ключевых.

Генеральный директор Rocket Group Борис Латкин напомнил: на самом деле ни одного проекта КОТ на территории Северо-Запада за пределами Петербурга (в городе есть «Северная долина», «Юнтолово» и др.) - не было и нет! Согласно положения Градкодекса, в проектах КОТ государство должно готовить сети, решать вопросы с инженерным и социальным обеспечением застройки, потом проводить конкурс... «По факту государственных земель в областных проектах КОТ нет, только частные. Нагрузка по возведению и социальной инфраструктуры ложится на плечи бизнеса, а в конечном итоге на покупателя. В этом есть логика. Необходимо понимать, во что ты ввязываешься и сколько это будет стоить. Весь процесс строительства завязан на конечную цель. Отсутствие каких-либо элементов инфраструктуры снижает ценность конечного продукта».

По мнению Бориса Латкина, проблема не столько в дополнительных затратах застройщика, сколько в несправедливом, избыточном налогообложении: «На меня, допустим, повесили инфраструктуру, а я не могу в соответствии с налоговым кодексом и 214-ФЗ отнести затраты на себестоимость, могу только оплачивать это из чистой прибыли после уплаты налогов. А потом должен построенное передать государству, что тоже непросто, и еще раз уплатить налоги».

Поправки в 214-ФЗ, разрешающие относить на себестоимость «сопутствующие затраты», рассмотрены Думой во втором чтении. (Пока этот номер печатается – может, рассмотрят и в третьем). Их вступление в силу, по мнению Бориса Латкина, снизит себестоимость «социалки» минимум на 40%. «Государство ничего строить не будет – нет денег в бюджете. В точечной застройке проще, но там, где вокруг голое поле – ответственность несет застройщик»,- резюмировал г-н Латкин.

Дороги – еще одна статья увеличения затрат. Rocket Group, по поручению правительства ЛО, будет проектировать дороги в Кудрово. (Оплата - за счет заинтересованных застройщиков).

По расчетам г-на Латкина, в стоимости каждого квадратного метра нового жилья в больших проектах «ЗаКАДья», заложены социальные и транспортные расходы: по социалке стоимость нагрузки в «красной зоне» – от 4 до 6 тысяч рублей на кВ.м, по дорогам от 3 до 7 тысяч. «От 10 до 14 тысяч – это общая нагрузка, которая ложится на покупателя. При увеличении стоимости есть риск, что никто покупать не будет. Есть риск, что при приостановке проектов возникнет дефицит, со всеми сопутствующими неприятностями».

При этом Борис Латкин уверен, что комплексные проекты, даже при условии, что государство вообще никак и ничем не помогает, при правильной организации работ все-таки могут быть успешными.

«Рынок меняется, причем серьезно,- заметил Арсений Васильев, генеральный директор «УНИСТО-Петросталь».-  Денег не хватает, это касается не только покупателей, но и любого из застройщиков. Мы все ждали, что будет жесткая конкуренция, что цены будут снижаться, а качество предложения улучшится. За счет садика, инженерии, благоустройства и так далее. Это нормальный процесс, но у нас он драматически ускорился».

В качестве аргумента г-н Васильев напомнил о том, что средняя площадь квартиры в проектах эконом-класса за КАД сокращается уже несколько лет: «Люди покупают жилье на те деньги, которые у них есть. И застройщик начинает думать: а что на эти деньги можно предложить».

По мнению г-на Васильева, популярность студий – прямое следствие сокращения количества денег, которое совпало с ростом себестоимости.

«По оценкам Минстроя, разница в себестоимости между теми объектами, которые сейчас завершаются, и теми, которые начинают строить – в 1,5 раза. На 50% выросла себестоимость СМР за 2,5 – 3 года (это продолжительность строительного цикла). Импортозамещения нет и не будет: в любом строительном материале есть импортная составляющая, которую мы не можем заменить».

Вторая причина роста себестоимости, в которую нас усиленно толкают – рост непроизводственных расходов, заявил г-н Васильев. «Большинство часть законодательных инициатив сводятся к тому, чтобы еще что-нибудь порегулировать. И они не иссякают! Это полное безумие, особенно в текущей ситуации, заниматься перестройкой процесса работы. А любое изменение правил требует именно этого. Количество проверок, согласований, отчетности растет невообразимыми темпами. У нас уже есть специальные комнаты для проверяющих, и они никогда не пустуют. У нас есть специальные люди, которые с ними работают: ксерят документы и так далее. Это уже серьезная статья затрат. И она растет лавинообразно. Что противоречит идее создания качественного продукта».

Общий вывод участников саммита: себестоимость строительства и возможности платежеспособность спроса сближаются драматическими темпами. Как два самолета на экране радара. Остается надеяться на потенциал скрытой экономики, которую не улавливает Росстат, на то, что у граждан остаются неучтенные и не очевидные для маркетологов и социологов источники дохода.

 

Редакция благодарит компанию «Росстройинвест» - постоянного партнера и спонсора Саммита.

comments powered by HyperComments

май 2016

Спорт: адреналин