1397
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Доля малоэтажки сокращается

Два года назад в перечне областных проектов (на которые выдавалось разрешение на строительство) значилось 9152 квартиры в малоэтажных жилых комплексах (МЖК), сейчас – 7661.

Доля малоэтажки сократилась еще заметнее: в 2014 году она составляла 8,4%, сейчас – 5,3%. При этом популярность малоэтажных проектов растет. Противоречие кажущееся: просто общий объем многоэтажной высокоплотной застройки (особенно во Всеволожском районе, в зоне Мурино – Новое Девяткино, а также в Кудрово) увеличивался чересчур быстро. Кроме того, сказалась некоторая настороженность покупателей и застройщиков по отношению к формату таун-хаузов (особенно при размещении на сельхозземлях).

Чаще всего к МЖК относят дома не выше четырех этажей (в Москве и Подмосковье – пять). Однако Минстрой с Росреестром и тут подгадили: согласно новейшим требованиям, подвал тоже считается этажом. Так что в доме, который возвышается над землей на три этажа плюс мансарда, официально будет пять этажей… (То есть высота здания и количество этажей считаются отдельно и по-разному.)

А есть еще смешанные проекты: или сочетание малоэтажки с таун-хаузами и коттеджами («Близкое»), или квартал с переходом от трех-четырехэтажных зданий к семи этажам и выше («Финские кварталы» от компании «Элемент-Бетон», ЖК Yolkki Village от фирмы «Гранд Строй»). Как прикажете – считать четырехэтажки отдельно?

И мы в этом раскладе вообще не учитываем апартаменты – а стоило бы, хотя бы на перспективу.

Тем не менее, независимо от проблем с аналитикой, на рынке регулярно появляются все новые проекты. Только в этом году в продажу вышел комплекс «Горки Парк» от УК «ПулЭкспресс» (14 корпусов, 321 квартира), уже упоминавшийся ЖК Yolkki Village (первая очередь – четыре четырехэтажных дома, 244 квартиры), группа Navis заявила два новых проекта: «Шотландия» (восемь трехэтажных домов на 222 квартиры) и «Итальянский квартал» (около 900 квартир в четырехэтажных домах). Начал строиться и вышел в продажу проект «Дом с фонтаном» в Щеглово. Компания «Арсенал-Недвижимость» получила одобрение градсовета на возведение 160 тысяч кв.м в Романовке…  «Красная стрела» начала продажи в ЖК «Неоклассика» (Пушкинский район) – три четырехэтажных корпуса, 297 квартир.

 

Догоним Штаты!

Заместитель председателя правительства ЛО Михаил Москвин напоминает: еще в 2008 году Дмитрий Медведев дал регионам поручение: в ближайшие годы выйти в жилищном строительстве на соотношение 30 на 70% (30 – многоэтажное жилье, 70% - малоэтажное и индивидуальное). В области до начала строительного бума почти так и было: 40 на 60%, сейчас, даже с учетом таун-хаузов и ИЖС, – наоборот.

При этом в США ввод жилья составляет около 250 млн кв.м в год, из них 230 млн – малоэтажное строительство, до 4 этажей. В Германии 82% вводимого жилья – малоэтажное. В Финляндии – 89%. Нам еще очень даже есть куда расти!

По данным Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на май 2016 года объем рынка малоэтажного жилья в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти составляет порядка 750 тыс.кв.м (около 7% в общем объеме рынка).

Больше всего таких проектов расположено на пригородных территориях Ленобласти – 63% от общего объема, в пригородных районах Петербурга – 26% (в основном – в Пушкинском и Петродворцовом), оставшиеся 11% – это немногочисленные проекты в самом городе (большей частью в Приморском районе). В обжитых районах Петербурга строится, главным образом, жилье высоких ценовых категорий: «бизнес» и «элита».

По оценкам «ПН», за прошлый год на рынке реализовано порядка 190 тыс. кв.м малоэтажного жилья, 5% от общего объема спроса. (Всего продажи в новостройках за прошлый год составили 3,78 млн. кв.м.) «В предыдущие два года доля малоэтажного жилья в структуре продаж составляла примерно 4%, – отмечает Ольга Трошева, в 2016-м малоэтажные проекты сохраняют свою долю».

Традиционно при прочих равных, МЖК считаются более престижными, чем многоэтажные «человейники». Это отмечают практически все застройщики.

«Подобный формат жилья определенной частью покупателей воспринимается  как более комфортный по сравнению с многоэтажными кварталами (из-за меньшей плотности застройки)», – говорит Евгений Васильев, директор по продажам ЖК Yolkki Village. «Мировой опыт показывает, что малоэтажное строительство комфортнее, – подтверждает Александр Львович, генеральный директор Navis Development Group («Щегловская усадьба», «Шотландия», «Итальянский квартал»). – Мы пока постепенно, шаг за шагом, пытаемся понять, чего хотят наши клиенты, к чему они стремятся, выбирая малоэтажку».

«За малоэтажными комплексами будущее!» – уверен Михаил Москвин.

 

Неуловимые затраты

Второй парадокс связан с ценообразованием. Принято считать, что себестоимость возведения МЖК ниже: не нужна тяжелая техника, не обязательно ставить кран; до последнего времени не нужны были и лифты, за исключением дорогих проектов, сейчас с этим непонятно: вроде бы наличие лифтов собираются сделать обязательным. Однако есть и другая сторона. «Стоимость квадратного метра жилья в малоэтажном и многоэтажном строительстве в каждом конкретном случае индивидуальна и зависит от многих факторов: коммуникации, социальной нагрузки и проч. Поэтому в одном случае стоимость малоэтажки может быть выше многоэтажки, а в другом – наоборот, – напоминает Евгений Васильев. – Поместив одни и те же площади квартир в один многоэтажный дом вместо нескольких малоэтажных, застройщик экономит на фундаменте, кровле, благоустройстве территории. В первом случае фундамент и кровля нужны в одном экземпляре, во втором – в двух-трех-четырех, в зависимости от того, сколько корпусов. Затраты на внутренние инженерные коммуникации будут примерно одинаковы как в одном многоэтажном доме, так и в нескольких малоэтажных...»

Однако Александр Львович полагает, что затраты на малоэтажку на 10-12% ниже, чем на многоэтажный комплекс такой же площади.

«Не могу согласиться с тем, что малоэтажка дешевле, – говорит Николай Урусов, исполнительный директор компании «Красная стрела» (ЖК «Неоклассика»). – Это зависит от класса жилья. Себестоимость малоэтажки по меньшей мере не ниже. Но с учетом стоимости земли, затрат на социальные объекты все может меняться. Это надо рассматривать в комплексе».

И впрямь. Небольшие малоэтажные проекты могут, по выражению заместителя генерального директора Института территориального развития Владимира Аврутина, «присасываться» к социальным объектам в уже сложившихся поселениях. Но при комплексной застройке «в чистом поле» на них ложатся те же обязательства, что и на всех остальных застройщиков.

По расчетам специалистов администрации Ленобласти, затраты бюджета на дороги, головные источники и социалку при застройке 1 га составляют (будем корректны – должны составлять) около 50 млн рублей. Независимо от количества этажей.

 

Хитрости ценообразования

По данным аналитиков «ПН», на пригородных территориях средняя базовая  цена «квадрата» в МЖК класса «масс-маркет» – около 60 тысяч рублей. В среднем – на 15-20% ниже, чем в многоэтажных проектах. Это объясняется локацией: значительная часть МЖК находится хотя и в пределах 30-минутной доступности, но все же на значительном удалении от Петербурга. А многоэтажки преимущественно строятся на границе Петербурга и области, а то и вовсе рядом с метро.

«Зависимость простая: чем дальше от Петербурга, тем меньше этажей, – отмечает Николай Урусов. – За 20 км от Петербурга в 25-этажки никто не поедет…» 

Хотя, если вдуматься, это странно. Жилье, которое воспринимается как более комфортное и более престижное, стоит столько же, как в многоэтажках, а то и дешевле.

«Еще пару лет назад рынок МЖК был представлен маленькими компаниями, они строили максимум по 2-3 дома в каком-нибудь сельском поселении, – говорит Александр Львович. – Продавать начинали по цене ниже себестоимости, чтобы собрать хоть какие-нибудь деньги. И покупатели, и власти относились к такой практике настороженно. В результате имидж малоэтажки оказался подпорчен».

Именно поэтому, по мнению Александра Львовича, в малоэтажном сегменте можно найти предложение от 40-43 тысяч рублей за квадрат.

«Значительная часть малоэтажных объектов в пригороде возводится на новых осваиваемых территориях, без полноценной инфраструктуры на начальном этапе, и по цене  относится к сегменту «эконом», – отмечает в Евгений Васильев.

То есть средняя цена получается из-за сопоставления объектов в разных локациях, а главное – с разной транспортной доступностью.

По словам Николая Урусова, если сравнивать проекты, расположенные поблизости, то разница будет в пользу МЖК: «Мы можем продавать наши квартиры в Пушкинском районе на 20-25% дороже, чем застройщики реализуют многоэтажное жилье в Шушарах».

Транспорт – ключевая проблема.

Есть показательный кейс: реконструкция Новорижского шоссе дала мощный толчок развитию жилищного строительства в этом районе Подмосковья.

Аналогичная ситуация складывается вдоль Новоприозерской трассы. Причем в косвенном выигрыше оказываются и другие территории: например, Скотное и Агалатово (ЖК Yolkki Village, «Шотландия» и др.) стали доступнее, потому что большая часть трафика ушла на новую дорогу.

Необходимо, конечно, учитывать и разницу в масштабах. В зоне Мурино – Девяткино застройщики продают до 600 квартир в месяц. В очень приличном ЖК «Мелодия» за 26 месяцев было продано 56 квартир. В «Неоклассике» за три месяца – около 40 квартир, и это достойный результат. В ЖК Yolkki Village – 26 квартир за апрель. Застройщик, который реализует жилье не десятками, а сотнями, может зарабатывать на обороте, и если не снизить, то хотя бы сдерживать цены.

В «точечных» проектах МЖК такой возможности нет.

Собственно, трудно не согласиться с утверждением Михаила Москвина: «Спорить о том, какое жилье лучше – мало- или многоэтажное, – все равно что сравнивать седан и внедорожник. Кому что нравится, смотря для каких целей…»

Развитие малоэтажки поддерживают покупатели и (в меру сил) власти. При условии, конечно, комплексного развития территорий. Главное – предложение становится разнообразнее, в том числе и за счет новых архитектурно-планировочных решений, которые в первую очередь обкатываются в малоэтажке.

Так что можно считать МЖК островком будущего европейского предместья, можно – зоной риска. Зависит от точки зрения.

 

Доля малоэтажки сокращается

 

Разр. на строительство, всего, млн кв.м

Квартир

В т.ч. малоэтажка, кв.м

Квартир

1 квартал 2014

5,8

123 000

489 000

9152

1 квартал 2016

8,09

194 731

426 000

7661

Данные Комитета по строительству ЛО

 

comments powered by HyperComments

май 2016

Спорт: адреналин