2067
0
Дмитрий Синочкин

Спрос тает под солнышком

Весна в разгаре: все вокруг растет, а рынок жилья – наоборот, съеживается. Квартир застройщики за первый квартал продали на 46% меньше, чем в конце прошлого года, продажи участков, домов и секций – на 41,3%.

Предложение квартир в городе – сокращается, в Ленобласти растет. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», на конец марта объем предложения жилья на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны составил 4,37 млн.кв.м. Общий объем рынка - 10,11 млн.кв.м. При этом в обжитых городских районах застройщики продают 2,28 млн.кв.м, в пригородах – 0,28 млн.кв.м, в ближайших к городу районах ЛО – 1,81 млн «квадратов».

По темпам ввода жилья регионы скоро сравняются: в Петербурге за первый квартал строители сдали в эксплуатацию около 1 млн кв.м жилья, в Ленинградской области – 763 700 кв.м (в 1,7 раз больше, чем год назад).

В регионе опережающими темпами развивается малоэтажка. Год назад девелоперы возводили около 330 тысяч кВ. м в МЖК, сейчас – более полумиллиона, и каждый месяц на рынок выходят все новые объекты. Похоже, здесь будет та же история, что с таун-хаузами: новый перспективный товар начнут предлагать самые разные девелоперы, включая случайных. Демпинг затруднит продвижение серьезных проектов. Потом пара-тройка-новичков обанкротится, и рынок придет в норму.

Объем предложения «квартирного» жилья в регионе - 4,37 млн.кв.м. (Общий объем рынка - 10,11 млн.кв.м). При этом в обжитых городских районах застройщики продают 2,28 млн.кв.м, в пригородах – 0,28 млн.кв.м, в ближайших к городу районах ЛО – 1,81 млн «квадратов».

Главные факторы, характеризующие состояние рынка – соотношение спроса и нового предложения. За первый квартал на первичном рынке появилось 880 000 кв.м в новых проектах - на 66% меньше, чем за три первые месяца 2014 года.

Спрос за этот же период, по мнению аналитиков «ПН», тоже сократился и составил примерно 900 000 кв.м – на 31,3% меньше, чем за аналогичный период 2014-го и на 45,8, если сравнивать с последним кварталом прошлого года.

Все сопоставления нуждаются в комментариях. Весна прошлого года – это Крым и первая волна желающих поменять рубли на что-то более надежное, конец 2014-го – драматическое падение рубля и панический вал спроса. В начале 2015-го «сберегательные» мотивы стали ослабевать, а господдержка ипотеки заработала только в марте.

Загородный рынок ведет себя в целом спокойнее. Ипотека на него и раньше не сильно влияла, так что покупателям домов и участков не так важно, 12% ставка или 25%.

Сейчас в регионе продаются участки и дома в 334 коттеджных поселка (включая 28 дополнительных очередей) и 49 проектов с  таун-хаузами (и 10 очередей). Всего в этих проектах 33 700 объектов (участков, домов, секций). В продаже – 17 600 штук. По расчетам КЦ «ПН» за год объем рынка коттеджных поселков уменьшился на 14,4% (по числу проектов) и на 4% (если считать по объектам). И в целом при объеме годового спроса в 5-6 тысяч сделок это более разумная величина: в прошлые годы доходило и до 25-27 тысяч.

В составе предложения преобладают участки без подряда: такой товар можно приобрести в 8 из 10 поселков. Объем рынка таун-хаузов к началу апреля составил 7200 секций, в продаже - 3300. За год объем этого сегменты рынка почти не изменился: минус 2%.

Главная интрига – продажи. По данным КЦ «ПН» за три месяца в организованной застройке было реализовано около тысячи объектов - на 41,3% меньше, чем в 4 квартале 2014-го и на 34% меньше, чем год назад. Участки традиционно составили 70% продаж, секции в таун-хаузах - 21% и 9% - коттеджи.

В дорогом сегменте картина похожая: проектов поменьше, чем год или два назад, продажи пониже.

Сейчас главная проблема загородного рынка – заметный сдвиг спроса в сторону недорогих домов (секций, квартир) для постоянного проживания. «Денег у таких покупателей меньше, говорит эксперт Татьяна Ильина,- а требования высокие, и к задержкам сроков они весьма чувствительны».

 

Количество загородных проектов, динамика (коттеджные поселки и таун-хаузы)

 

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

КП

90

114

170

235

298

353

380

339

334

ТХ

39

66

58

47

50

58

60

54

49

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Средние цены предложения  коттеджей (участков с подрядом)

 

 

 

Ср. цена кВ.м, тыс.руб

Ср. стоимость коттеджа, млн руб

4 кв. 2014

1 кв. 2015

1 кв. 2014

1 кв. 2015

Эконом

31,3

33,8

4,2

4,4

Средний

53,5

54,2

9,4

9,4

Бизнес

70,1

69,9

16,8

16,9

Элита

145,0

166,9

51,8

60,2

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Динамика основных показателей рынка дорогих коттеджных поселков

 

 

Класс А

Класс В

1 кв. 2013

1 кв. 2014

1 кв. 2015

1 кв. 2013

1 кв. 2014

1 кв. 2015

Колич. котт. поселков

20

17

15

37

37

32

Число домов

463

237

397

1797

1025

1656

Продано за квартал

9

8

4

37

36

27

Ср. стоимость, млн руб.

56

68.4

79,5

18

20,7

22,4

Данные Knight Frank St Petersburg Research и ж. «Пригород»

если понравилась статья - поделитесь:

май 2015