1605
0
Дмитрий Синочкин

Саммит расставил точки над Ё

Весной страна радостно встретила Крым и незаметно, без особой помпы попрощалась с «Ё-мобилем». А заодно – с инновациями, модернизациями, свободой интернета и общим курсом на Европу.

В ходе весеннего Саммита «Пригород: ключ на старт» участники старались не касаться политики. Мы обсуждали не действия власти, а их последствия. Эксперты, девелоперы и чиновники спорили об особенностях рыночной ситуации, анализировали новые риски и вызовы, наметили эффективные стратегии.

Между плохим и худшим

Макроэкономический экспресс-анализ представили руководитель Департамент аналитики Jones Lang LaSalle Владислав Фадеев и профессор Европейского университета Дмитрий Травин. Очевидные общие риски: стагнация в экономике, рост неопределенности (невозможность долгосрочного планирования), рост стоимости заемных денег. Специфические риски связаны с опережающим ростом предложения, как в коттеджном сегменте, так и в многоэтажной застройке. Дмитрий Травин очень к месту процитировал фразу из давнего (1991 года) выступления Егора Гайдара: «Сказать о нашей экономике что-то плохое, чего вы не знаете, я не могу. Сказать что-нибудь хорошее тоже не могу – нечего. Мое выступление как раз и будет между этими тезисами».

Инвестиционный спрос (порожденный «бегством от падающего рубля») недолговечен и фактически уже выдыхается. Ипотечный драйвер поддерживает только квартиры, и тоже имеет определенные ограничения. Уже сейчас на каждого жителя Петербурга приходится 84 200 рублей долга по розничным кредитам, среднестатистический житель области задолжал финансистам 66 182 рубля.

Общий рецепт: в обозримый период (год-полтора) преимущество будут иметь «легкие» проекты, не требующие больших инвестиций и длительных сроков реализации. В пригородной зоне аналитики отдают лидерство малоэтажных квартирным комплексам. В сегменте коттеджных поселков лишь 30-40 успешных проектов будут доведены до конца. Хорошие шансы (как обычно, но теперь это вопрос выживания) у проектов с четкой концепцией и просчитанной аудиторией.

Кадастровые споры

В рамках сессии «Земля и право» уместными и полезными были разъяснения специалистов Управления Росреестра по ЛО и областной Кадастровой палаты. Процесс регистрации и постановки на учет многоквартирных домов налаживается; критическая ситуация в этой сфере маловероятна. Специалисты работают в постоянном диалоге с регистрационными службами, подчеркнул генеральный директор Северо-Западного кадастрового центра Дмитрий Полунин.

По ходу дискуссии обозначился важный спорный вопрос: сегодня Росреестр отказывается регистрировать собственность на дачные дома, построенные на бывших сельхозугодьях.

В прецедентном судебном споре по одному из участков в Низино суд принял сторону Росреестра.

-В 2009 году аналогичные дела в других регионах дошли до ВАС и до Верховного суда,- пояснил зам руководителя Управления Росреестра ЛО Игорь Митин. - В правительстве рассмотрели вопрос о том, что теряются сельхозземли. В апреле 2013 года были даны жесткие указания.

- Отказ в регистрации ДНП на сельхозугодьях – позиция, подтвержденная судебной практикой,- уточнила зам руководителя Управления Росреестра по ЛО Светлана Алиджанова. - В нашем регионе есть два решения суда, признавшем наш отказ законным.

Участники саммита поинтересовались: в каком документе установлено разделение земель на угодья и просто сельхозку?

Оказывается, эти сведения есть в Государственном фонде данных. Правда, они занесены туда в 1984 году, и с тех пор не уточнялись.

Вице-губернатор Георгий Богачев с позицией Росреестра не согласен. Губернатор Александр Дрозденко велел провести инвентаризацию земель (см. материал в разделе «О главном».

Цена ошибки

В ходе главной сессии второго дня – «Алгебра девелопмента: работа над ошибками» - постоянный участник Саммита вице-губернатор Георгий Богачев поделился своим представлением о ключевых тенденциях рынка. Регулирование в отрасли устоялось, правила игры сложились; власти и дальше будут требовать от застройщиков и муниципалов неукоснительного следования нормам.

Цифры неумолимы: по количеству зарегистрированных договоров долевого участия область практически догнала Петербург (см. таб. ?) Объем застройки в одном только Всеволожском районе в начале 2012 года составлял около 1 млн кВ.м, в начале 2014-го – более 3,3 млн кв.м. Только в марте были заявлены еще три крупных проекта: группа ЛСР решила строить «миллионник» на месте аэродрома «Ржевка», СУ-155 – «миллионник» в Янино,  КВС – 370 тысяч тоже в Янино.

- Нет тревоги по этому поводу?- спросили мы у вице-губернатора Георгий Богачева.

- Что толку тревожиться,- ответил он. - Надо смотреть в лицо этим вызовам. У нас и ввод за три месяца – 443 000 кв.м, в два с половиной раза больше, чем за тот же период прошлого года. У любого процесса есть две стороны. Надо пытаться оптимизировать плюсы, которые несет с собой строительство, и минимизировать негатив. Для нашего региона в активном строительстве положительных факторов больше. Это и заработок для тысяч граждан, которые трудятся в строительном комплексе, и налоги в бюджет, и новое жилье для тех, кому положено по социальным нормам. Конечно, появляются новые обязательства, приходится подтягивать инфраструктуру, оберегать зеленые зоны от вмешательства. Так вот и балансируем…

Позицию застройщиков выразил председатель правления компании «Росстройинвест» Игорь Креславский: строители переходят от точечных объектов в сложившейся застройке к комплексному созданию новой среды, с новыми стандартами качества.

Впервые в Саммите приняли участие представители инициативных групп, протестующих против массовой застройки в сложившейся жилой среде и в рекреационных зонах. Активисты, видимо, в силу привычки к публичным выступлениям, пытались перетянуть внимание на себя, но в целом держались в парламентских рамках и выступали вполне конструктивно.

Общий вывод:

Рынок вступает в сложный период. Ситуация меняется очень быстро. В выигрыше будут те, кто умеет правильно расставить приоритеты, видеть перспективы и быстро принимать решения.

 

P.S. Материалы сессий по аналитике, строительству и рекламе мы будем публиковать в следующем номере «Пригорода». Тем, кто интересуется, как обстоят дела на рынке и что по этому поводу думают ведущие специалисты, можем прислать стенограмму.

 

Реальные начисленные зарплаты (на одного работающего)

 

Начало 2012

Начало 2013

Начало 2014

Ленобласть

24 299

28 518

29 400

Петербург

31 314

32 618

35 000

Данные Росстата и Петростата

 

Задолженность физ. лиц по розничным кредитам (млн руб)

 

февр 2011

февр 2012

%

февр 2013

%

февр 2014

%

РФ

4 058 596

5 556 134

 

7 774 451

 

9 949 258

 

     долг на 1 жителя

28 408,5

38 388,8

+35,1

54 235,2

+41,3

69 252,2

+27,7

Ленинградская область

41 226

64 185

 

88 560

 

116 741

 

     долг на 1 жителя

23 988,4

37 017,6

+54,3

50 572,9

+36,6

66 182,6

+30,9

Г. Санкт-Петербург

216 589

260 991

 

345 727

 

435 300

 

     долг на 1 жителя

44 207,8

52 691,1

+19,2

68 760,3

+30,5

84  821,7

+23,4

Данные ЦБ РФ и ж. «Пригород»

 

Ипотека: 2013 год

 

выдано жилищных кредитов

Сумма, млн руб

В т.ч. ипотечных кредитов

Сумма, млн руб

РФ

878 496

1 385 361

822 935

1 338 597

Ленобласть

9 005

16 832

8 732

16 643

Петербург

28 629

66 079

28 048

65 089

Данные ЦБ РФ

 

Регистрация прав: Санкт-Петербург

Вид договора/период

передача в собственность

по договорам купли-продажи

по ДДУ

Договоры ипотеки

2012 год

26 690

92 292

16 315

25 606

2013 год

58 350

92 096

23 649

29 773

Данные Росреестра

 

Регистрация прав: Ленинградская область

Вид договора/период

передача в собственность

По договорам купли-продажи

по ДДУ

Договоры ипотеки

2012 год

9 915

42 647

9829

8 273

2013 год

18 217

41 339

22 230

10 558

Данные Росреестра

 

Новостройки: Динамика средних цен по территориям

 

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек.

Янв.

Февр.

за год

Спальные СПб

79 994

79 833

79 587

80 020

79 987

80 852

81 251

81 977

82 852

83 227

82 858

83 694

82 936

+2,8%

ЛО

60 886

61 004

62 042

61 601

61 963

61 897

61 544

61 420

61 528

61 871

62 367

63 528

64 271

+5,6%

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Новостройки: Динамика предложения по территориям (колич. домов)

 

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек.

Янв.

Февр.

За год

Центр

71

75

71

69

75

79

80

87

93

95

93

91

92

21

Спальные

295

294

297

277

276

285

269

281

271

274

273

258

259

- 36

Дальний город

23

20

20

20

26

26

26

29

29

27

30

29

31

8

Пригороды

81

76

77

77

73

81

77

73

78

73

70

71

69

- 12

Всего по СПб

470

465

465

443

450

471

452

470

471

469

466

449

451

-19

Область

218

226

243

237

239

241

245

266

271

263

261

257

266

48

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Коттеджные поселки и таун-хаузы: Распределение предложения и спроса по сегментам (начало 2014-го)

Категория

Количество проектов *

Осталось в продаже, шт.

Годовое поглощение

Коэффициент поглощения**

Емкость сегмента (спрос), руб.

Коттеджи и/или участки с подрядом

153

4421

545

1/8

6,2 млрд.

Участки без подряда

281

18566

4850

1/3,8

8,8 млрд.

Секции

59

5881

920

1/6,4

3,5 млрд.

 *Мультиформатные проекты учитываются в разных категориях.

**С оотношение нераспроданных объемов и спроса. Знаменатель дроби показывает, сколько лет необходимо для полной реализации имеющегося предложения с текущим уровнем спроса.

 

 

Данные БАРН

если понравилась статья - поделитесь:

май 2014

Новости компаний