Саммит расставил точки над Ё
Весной страна радостно встретила Крым и незаметно, без особой помпы попрощалась с «Ё-мобилем». А заодно – с инновациями, модернизациями, свободой интернета и общим курсом на Европу.
В ходе весеннего Саммита «Пригород: ключ на старт» участники старались не касаться политики. Мы обсуждали не действия власти, а их последствия. Эксперты, девелоперы и чиновники спорили об особенностях рыночной ситуации, анализировали новые риски и вызовы, наметили эффективные стратегии.
Между плохим и худшим
Макроэкономический экспресс-анализ представили руководитель Департамент аналитики Jones Lang LaSalle Владислав Фадеев и профессор Европейского университета Дмитрий Травин. Очевидные общие риски: стагнация в экономике, рост неопределенности (невозможность долгосрочного планирования), рост стоимости заемных денег. Специфические риски связаны с опережающим ростом предложения, как в коттеджном сегменте, так и в многоэтажной застройке. Дмитрий Травин очень к месту процитировал фразу из давнего (1991 года) выступления Егора Гайдара: «Сказать о нашей экономике что-то плохое, чего вы не знаете, я не могу. Сказать что-нибудь хорошее тоже не могу – нечего. Мое выступление как раз и будет между этими тезисами».
Инвестиционный спрос (порожденный «бегством от падающего рубля») недолговечен и фактически уже выдыхается. Ипотечный драйвер поддерживает только квартиры, и тоже имеет определенные ограничения. Уже сейчас на каждого жителя Петербурга приходится 84 200 рублей долга по розничным кредитам, среднестатистический житель области задолжал финансистам 66 182 рубля.
Общий рецепт: в обозримый период (год-полтора) преимущество будут иметь «легкие» проекты, не требующие больших инвестиций и длительных сроков реализации. В пригородной зоне аналитики отдают лидерство малоэтажных квартирным комплексам. В сегменте коттеджных поселков лишь 30-40 успешных проектов будут доведены до конца. Хорошие шансы (как обычно, но теперь это вопрос выживания) у проектов с четкой концепцией и просчитанной аудиторией.
Кадастровые споры
В рамках сессии «Земля и право» уместными и полезными были разъяснения специалистов Управления Росреестра по ЛО и областной Кадастровой палаты. Процесс регистрации и постановки на учет многоквартирных домов налаживается; критическая ситуация в этой сфере маловероятна. Специалисты работают в постоянном диалоге с регистрационными службами, подчеркнул генеральный директор Северо-Западного кадастрового центра Дмитрий Полунин.
По ходу дискуссии обозначился важный спорный вопрос: сегодня Росреестр отказывается регистрировать собственность на дачные дома, построенные на бывших сельхозугодьях.
В прецедентном судебном споре по одному из участков в Низино суд принял сторону Росреестра.
-В 2009 году аналогичные дела в других регионах дошли до ВАС и до Верховного суда,- пояснил зам руководителя Управления Росреестра ЛО Игорь Митин. - В правительстве рассмотрели вопрос о том, что теряются сельхозземли. В апреле 2013 года были даны жесткие указания.
- Отказ в регистрации ДНП на сельхозугодьях – позиция, подтвержденная судебной практикой,- уточнила зам руководителя Управления Росреестра по ЛО Светлана Алиджанова. - В нашем регионе есть два решения суда, признавшем наш отказ законным.
Участники саммита поинтересовались: в каком документе установлено разделение земель на угодья и просто сельхозку?
Оказывается, эти сведения есть в Государственном фонде данных. Правда, они занесены туда в 1984 году, и с тех пор не уточнялись.
Вице-губернатор Георгий Богачев с позицией Росреестра не согласен. Губернатор Александр Дрозденко велел провести инвентаризацию земель (см. материал в разделе «О главном».
Цена ошибки
В ходе главной сессии второго дня – «Алгебра девелопмента: работа над ошибками» - постоянный участник Саммита вице-губернатор Георгий Богачев поделился своим представлением о ключевых тенденциях рынка. Регулирование в отрасли устоялось, правила игры сложились; власти и дальше будут требовать от застройщиков и муниципалов неукоснительного следования нормам.
Цифры неумолимы: по количеству зарегистрированных договоров долевого участия область практически догнала Петербург (см. таб. ?) Объем застройки в одном только Всеволожском районе в начале 2012 года составлял около 1 млн кВ.м, в начале 2014-го – более 3,3 млн кв.м. Только в марте были заявлены еще три крупных проекта: группа ЛСР решила строить «миллионник» на месте аэродрома «Ржевка», СУ-155 – «миллионник» в Янино, КВС – 370 тысяч тоже в Янино.
- Нет тревоги по этому поводу?- спросили мы у вице-губернатора Георгий Богачева.
- Что толку тревожиться,- ответил он. - Надо смотреть в лицо этим вызовам. У нас и ввод за три месяца – 443 000 кв.м, в два с половиной раза больше, чем за тот же период прошлого года. У любого процесса есть две стороны. Надо пытаться оптимизировать плюсы, которые несет с собой строительство, и минимизировать негатив. Для нашего региона в активном строительстве положительных факторов больше. Это и заработок для тысяч граждан, которые трудятся в строительном комплексе, и налоги в бюджет, и новое жилье для тех, кому положено по социальным нормам. Конечно, появляются новые обязательства, приходится подтягивать инфраструктуру, оберегать зеленые зоны от вмешательства. Так вот и балансируем…
Позицию застройщиков выразил председатель правления компании «Росстройинвест» Игорь Креславский: строители переходят от точечных объектов в сложившейся застройке к комплексному созданию новой среды, с новыми стандартами качества.
Впервые в Саммите приняли участие представители инициативных групп, протестующих против массовой застройки в сложившейся жилой среде и в рекреационных зонах. Активисты, видимо, в силу привычки к публичным выступлениям, пытались перетянуть внимание на себя, но в целом держались в парламентских рамках и выступали вполне конструктивно.
Общий вывод:
Рынок вступает в сложный период. Ситуация меняется очень быстро. В выигрыше будут те, кто умеет правильно расставить приоритеты, видеть перспективы и быстро принимать решения.
P.S. Материалы сессий по аналитике, строительству и рекламе мы будем публиковать в следующем номере «Пригорода». Тем, кто интересуется, как обстоят дела на рынке и что по этому поводу думают ведущие специалисты, можем прислать стенограмму.
Реальные начисленные зарплаты (на одного работающего)
|
Начало 2012 |
Начало 2013 |
Начало 2014 |
Ленобласть |
24 299 |
28 518 |
29 400 |
Петербург |
31 314 |
32 618 |
35 000 |
Данные Росстата и Петростата
Задолженность физ. лиц по розничным кредитам (млн руб)
|
февр 2011 |
февр 2012 |
% |
февр 2013 |
% |
февр 2014 |
% |
РФ |
4 058 596 |
5 556 134 |
|
7 774 451 |
|
9 949 258 |
|
долг на 1 жителя |
28 408,5 |
38 388,8 |
+35,1 |
54 235,2 |
+41,3 |
69 252,2 |
+27,7 |
Ленинградская область |
41 226 |
64 185 |
|
88 560 |
|
116 741 |
|
долг на 1 жителя |
23 988,4 |
37 017,6 |
+54,3 |
50 572,9 |
+36,6 |
66 182,6 |
+30,9 |
Г. Санкт-Петербург |
216 589 |
260 991 |
|
345 727 |
|
435 300 |
|
долг на 1 жителя |
44 207,8 |
52 691,1 |
+19,2 |
68 760,3 |
+30,5 |
84 821,7 |
+23,4 |
Данные ЦБ РФ и ж. «Пригород»
Ипотека: 2013 год
|
выдано жилищных кредитов |
Сумма, млн руб |
В т.ч. ипотечных кредитов |
Сумма, млн руб |
РФ |
878 496 |
1 385 361 |
822 935 |
1 338 597 |
Ленобласть |
9 005 |
16 832 |
8 732 |
16 643 |
Петербург |
28 629 |
66 079 |
28 048 |
65 089 |
Данные ЦБ РФ
Регистрация прав: Санкт-Петербург
Вид договора/период |
передача в собственность |
по договорам купли-продажи |
по ДДУ |
Договоры ипотеки |
2012 год |
26 690 |
92 292 |
16 315 |
25 606 |
2013 год |
58 350 |
92 096 |
23 649 |
29 773 |
Данные Росреестра
Регистрация прав: Ленинградская область
Вид договора/период |
передача в собственность |
По договорам купли-продажи |
по ДДУ |
Договоры ипотеки |
2012 год |
9 915 |
42 647 |
9829 |
8 273 |
2013 год |
18 217 |
41 339 |
22 230 |
10 558 |
Данные Росреестра
Новостройки: Динамика средних цен по территориям
|
Февр. |
Март |
Апр. |
Май |
Июнь |
Июль |
Авг. |
Сент. |
Окт. |
Нояб. |
Дек. |
Янв. |
Февр. |
за год |
Спальные СПб |
79 994 |
79 833 |
79 587 |
80 020 |
79 987 |
80 852 |
81 251 |
81 977 |
82 852 |
83 227 |
82 858 |
83 694 |
82 936 |
+2,8% |
ЛО |
60 886 |
61 004 |
62 042 |
61 601 |
61 963 |
61 897 |
61 544 |
61 420 |
61 528 |
61 871 |
62 367 |
63 528 |
64 271 |
+5,6% |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Новостройки: Динамика предложения по территориям (колич. домов)
|
Февр. |
Март |
Апр. |
Май |
Июнь |
Июль |
Авг. |
Сент. |
Окт. |
Нояб. |
Дек. |
Янв. |
Февр. |
За год |
Центр |
71 |
75 |
71 |
69 |
75 |
79 |
80 |
87 |
93 |
95 |
93 |
91 |
92 |
21 |
Спальные |
295 |
294 |
297 |
277 |
276 |
285 |
269 |
281 |
271 |
274 |
273 |
258 |
259 |
- 36 |
Дальний город |
23 |
20 |
20 |
20 |
26 |
26 |
26 |
29 |
29 |
27 |
30 |
29 |
31 |
8 |
Пригороды |
81 |
76 |
77 |
77 |
73 |
81 |
77 |
73 |
78 |
73 |
70 |
71 |
69 |
- 12 |
Всего по СПб |
470 |
465 |
465 |
443 |
450 |
471 |
452 |
470 |
471 |
469 |
466 |
449 |
451 |
-19 |
Область |
218 |
226 |
243 |
237 |
239 |
241 |
245 |
266 |
271 |
263 |
261 |
257 |
266 |
48 |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Коттеджные поселки и таун-хаузы: Распределение предложения и спроса по сегментам (начало 2014-го)
Категория |
Количество проектов * |
Осталось в продаже, шт. |
Годовое поглощение |
Коэффициент поглощения** |
Емкость сегмента (спрос), руб. |
Коттеджи и/или участки с подрядом |
153 |
4421 |
545 |
1/8 |
6,2 млрд. |
Участки без подряда |
281 |
18566 |
4850 |
1/3,8 |
8,8 млрд. |
Секции |
59 |
5881 |
920 |
1/6,4 |
3,5 млрд. |
*Мультиформатные проекты учитываются в разных категориях.
**С оотношение нераспроданных объемов и спроса. Знаменатель дроби показывает, сколько лет необходимо для полной реализации имеющегося предложения с текущим уровнем спроса.
Данные БАРН
если понравилась статья - поделитесь: