1837
0
Дмитрий Синочкин

Элитный барометр

Колебания спроса на рынке дорогих загородных объектов четко отражают настроения элиты. Если влиятельные и небедные чувствуют себя уверенно – рынок в норме, продажи идут. Если состоятельная прослойка считает за лучшее переждать до прояснения обстоятельств – реализация притормаживает, сделки откладывается.

Сейчас аналитики компании Knight Frank St. Petersburg фиксируют: оживление, отмеченное в начале года, иссякает, активность покупателей идет на спад. (Переводя с элитного на общерусский: крымская эйфория иссякает, наступает послевкусие: санкции и прочая беда).

По итогам I квартала 2014 г. в элитном сегменте в экспозиции находится 17, в бизнес-классе – 37 коттеджных поселков. В верхнем сегменте знаковое событие - выход в продажу (в марте) нового объекта – Relique de Famille в Сестрорецке. (Подробнее см. в разделе «Новости поселков»). В классе В девелоперы заявили 3 новых проекта и дополнительную очередь «Онегин Парка».

Аналитики отмечают снижение средних долларовых цен: минус 6% за домовладения класса А и минус 8% для объекта класса В за квартал. Возможно, это часть общего процесса, заметного в городском элитном сегменте. Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeLuxe, говорит: «Городская элитная недвижимость (речь о вторичке – «Пр.») дешевеет. Был всплеск в 2012-м и в начале 2013-го. Средняя цена квартиры (в «топовых 10%») в 2008-м была около 45 млн рублей, упала в кризис, чуть-чуть отскочила к отметке 35-37 млн в начале 2013-го, и сейчас мы движемся к 30 млн». Дорогое городское жилье становится (в среднем) дешевле и компактнее: оптимальный размер квартиры – 150-250 кв.м.

В пригородной зоне идут другие процессы: практически все аналитики единодушно отмечают тяготения покупателей к объектам и поселкам, находящимся в высокой стадии готовности.

«В нашем поселке «Особый статус» до сих пор нет демо-дома,- рассказывает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь-НТ». Мы предпринимали четыре или пять таких попыток, но такие проекты приобретаются на корню. Психология покупателя: а тут у вас что? Ах, это демо-дом? То есть строите для себя. Тогда мне это очень интересно! Может, нам стоит выбрать самый неприглядный участок и самый скромный проект?»

«У нас в «Гармонии» демо-дом тоже купили еще на стадии строительства,- подтверждает Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».- Люди следили, как мы строили, им даже были не так интересны нюансы проекта».

Наталья Петухова, старший консультант Knight Frank подтверждает: «Мы с осени продали шесть из 13 объектов в поселке «Репино-Бриз». Еще три объекта – в листе ожидания. Полагаю, летом продадим все. (Стоимость объектов в «Репино-Бриз» - от 50 млн рублей – «Пр.») Успешные продажи идут именно потому, что продаются готовые домостроения. Вещь нужно иметь как вещь, ее нужно видеть, потрогать – тогда включается эмоциональный фон».

В таком подходе есть и определенные риски. Напрриме, в проектах «Мариньи» или «Сестрорецкие дачи» дома были построены, но продавались очень трудно. То есть застройщик рискует вложить серьезные средства и не получить адекватной отдачи.

В целом спрос держится на уровне «чуть ниже среднего».

По данным Knight Frank St. Petersburg за три месяца было продано 8 коттеджей класса А и 36 коттеджей класса В. «Стабильный спрос на элитные дома дает основания говорить о том, что изменения, коснувшиеся остальных секторов рынка недвижимости, в этом сегменте не наблюдаются», - говорится в отчете Knight Frank St. Petersburg.

Главные различия между элитным и массовым сегментом: в масс-маркете и на рынке типовых квартир недавний всплеск активности был связан, главным образом, с инвестиционным спросом: это «бегство от рубля» в квадратные метры. Плюс стремление использовать недорогие кредиты, которые на фоне высокой инфляции становятся весьма выгодным инструментом.

«Частные инвесторы из Испании или Италии охотно приобретают городские квартиры в диапазоне от 12 до 15 млн рублей,- говорит генеральный директор «МК-Элит» Петр Войчинский. – Покупают, перепродают, переделывают и сдают в аренду. Однако мы практически не сталкиваемся с тем, чтобы загородные объекты рассматривались как объект инвестиций».

В загородной элитке все иначе. Люди приобретают жилье для себя. В случае, если изменился состав семьи, место работы или представления о должном комфорте.

Группа потенциальных покупателей численно невелика, и ее состав в последние годы практически не меняется, констатирует Александр Романенко, президент компании «Адвекс. Недвижимость». Этим клиентам нужен «универсальный семейный брокер» - специалист, который помогает решать возникающие проблемы независимо от того, идет речь о городских апартаментах, загородном особняке или покупке пятизвездного отеля на Мальдивах. Именно поэтому г-н Романенко зарегистрировал бренд «Романенко и партнеры» и приобрел франшизу международной сети Fine & Country.

Проблемы элитки консультанты и брокеры обсуждали на специальной сессии в рамках Саммита «Пригород: ключ на старт».

Общий вывод: рынок все-таки подвержен сменам настроений и зависит от макроэкономической ситуации; без серьезных усилий по продвижению обеспечить популярность проекта сложно; готовые объекты продавать легче, а связанные с этим подходом риски можно минимизировать с помощью точного расчета.

 

Дорогие коттеджные поселки, основные показатели

 

Класс А

Класс В

 

2013 год

1 кв 2014

2013 год

1 кв 2014

Количество коттеджных поселков, шт.

16

17

34

37

Из них число свободных, шт.

244

237

858

1025

Число проданных домов, шт.

35

8

164

36

Средняя стоимость коттеджа, тыс.долл.

2 027

1 900

621

574

По данным Knight Frank St. Petersburg Research

 

Новые проекты, которые появились на рынке в 2014 году

Название

Адрес

Количество домов

Цена, млн.$

Класс А

Relique de Famille

Курортный р-н, г. Сестрорецк

4

от 8,4

Класс В

Ключевой

Всеволожский р-н, пос. Юкки

10

от 0,8

Сад времени

Петродворцовый р-н, г. Петергоф

85

от 0,4

Онегин парк (3-я оч.)

граница Тосненского и Пушкинского р-нов

91

от 0,4

Polianka Village

Выборгский р-н, пос. Ленинское

39

от 0,3

По данным Knight Frank St. Petersburg Research

 

Средняя стоимость коттеджей класса А, по районам

Курортный СПб

2 879 135

Петродворцовый СПб

2 575 588

Всеволожский обл.

1 828 406

Выборгский обл.

872 474

По данным Knight Frank St. Petersburg Research

 

Средняя стоимость коттеджей класса А, по районам

Петродворцовый СПб

755 639

Ломоносовский обл.

666 166

Всеволожский обл.

548 974

Тосненский обл.

483 325

Выборгский обл.

455 884

Приозерский обл.

406 910

По данным Knight Frank St. Petersburg Research

если понравилась статья - поделитесь:

май 2014

Новости компаний