Элитный барометр
Колебания спроса на рынке дорогих загородных объектов четко отражают настроения элиты. Если влиятельные и небедные чувствуют себя уверенно – рынок в норме, продажи идут. Если состоятельная прослойка считает за лучшее переждать до прояснения обстоятельств – реализация притормаживает, сделки откладывается.
Сейчас аналитики компании Knight Frank St. Petersburg фиксируют: оживление, отмеченное в начале года, иссякает, активность покупателей идет на спад. (Переводя с элитного на общерусский: крымская эйфория иссякает, наступает послевкусие: санкции и прочая беда).
По итогам I квартала 2014 г. в элитном сегменте в экспозиции находится 17, в бизнес-классе – 37 коттеджных поселков. В верхнем сегменте знаковое событие - выход в продажу (в марте) нового объекта – Relique de Famille в Сестрорецке. (Подробнее см. в разделе «Новости поселков»). В классе В девелоперы заявили 3 новых проекта и дополнительную очередь «Онегин Парка».
Аналитики отмечают снижение средних долларовых цен: минус 6% за домовладения класса А и минус 8% для объекта класса В за квартал. Возможно, это часть общего процесса, заметного в городском элитном сегменте. Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeLuxe, говорит: «Городская элитная недвижимость (речь о вторичке – «Пр.») дешевеет. Был всплеск в 2012-м и в начале 2013-го. Средняя цена квартиры (в «топовых 10%») в 2008-м была около 45 млн рублей, упала в кризис, чуть-чуть отскочила к отметке 35-37 млн в начале 2013-го, и сейчас мы движемся к 30 млн». Дорогое городское жилье становится (в среднем) дешевле и компактнее: оптимальный размер квартиры – 150-250 кв.м.
В пригородной зоне идут другие процессы: практически все аналитики единодушно отмечают тяготения покупателей к объектам и поселкам, находящимся в высокой стадии готовности.
«В нашем поселке «Особый статус» до сих пор нет демо-дома,- рассказывает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь-НТ». Мы предпринимали четыре или пять таких попыток, но такие проекты приобретаются на корню. Психология покупателя: а тут у вас что? Ах, это демо-дом? То есть строите для себя. Тогда мне это очень интересно! Может, нам стоит выбрать самый неприглядный участок и самый скромный проект?»
«У нас в «Гармонии» демо-дом тоже купили еще на стадии строительства,- подтверждает Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».- Люди следили, как мы строили, им даже были не так интересны нюансы проекта».
Наталья Петухова, старший консультант Knight Frank подтверждает: «Мы с осени продали шесть из 13 объектов в поселке «Репино-Бриз». Еще три объекта – в листе ожидания. Полагаю, летом продадим все. (Стоимость объектов в «Репино-Бриз» - от 50 млн рублей – «Пр.») Успешные продажи идут именно потому, что продаются готовые домостроения. Вещь нужно иметь как вещь, ее нужно видеть, потрогать – тогда включается эмоциональный фон».
В таком подходе есть и определенные риски. Напрриме, в проектах «Мариньи» или «Сестрорецкие дачи» дома были построены, но продавались очень трудно. То есть застройщик рискует вложить серьезные средства и не получить адекватной отдачи.
В целом спрос держится на уровне «чуть ниже среднего».
По данным Knight Frank St. Petersburg за три месяца было продано 8 коттеджей класса А и 36 коттеджей класса В. «Стабильный спрос на элитные дома дает основания говорить о том, что изменения, коснувшиеся остальных секторов рынка недвижимости, в этом сегменте не наблюдаются», - говорится в отчете Knight Frank St. Petersburg.
Главные различия между элитным и массовым сегментом: в масс-маркете и на рынке типовых квартир недавний всплеск активности был связан, главным образом, с инвестиционным спросом: это «бегство от рубля» в квадратные метры. Плюс стремление использовать недорогие кредиты, которые на фоне высокой инфляции становятся весьма выгодным инструментом.
«Частные инвесторы из Испании или Италии охотно приобретают городские квартиры в диапазоне от 12 до 15 млн рублей,- говорит генеральный директор «МК-Элит» Петр Войчинский. – Покупают, перепродают, переделывают и сдают в аренду. Однако мы практически не сталкиваемся с тем, чтобы загородные объекты рассматривались как объект инвестиций».
В загородной элитке все иначе. Люди приобретают жилье для себя. В случае, если изменился состав семьи, место работы или представления о должном комфорте.
Группа потенциальных покупателей численно невелика, и ее состав в последние годы практически не меняется, констатирует Александр Романенко, президент компании «Адвекс. Недвижимость». Этим клиентам нужен «универсальный семейный брокер» - специалист, который помогает решать возникающие проблемы независимо от того, идет речь о городских апартаментах, загородном особняке или покупке пятизвездного отеля на Мальдивах. Именно поэтому г-н Романенко зарегистрировал бренд «Романенко и партнеры» и приобрел франшизу международной сети Fine & Country.
Проблемы элитки консультанты и брокеры обсуждали на специальной сессии в рамках Саммита «Пригород: ключ на старт».
Общий вывод: рынок все-таки подвержен сменам настроений и зависит от макроэкономической ситуации; без серьезных усилий по продвижению обеспечить популярность проекта сложно; готовые объекты продавать легче, а связанные с этим подходом риски можно минимизировать с помощью точного расчета.
Дорогие коттеджные поселки, основные показатели
|
Класс А |
Класс В |
||
|
2013 год |
1 кв 2014 |
2013 год |
1 кв 2014 |
Количество коттеджных поселков, шт. |
16 |
17 |
34 |
37 |
Из них число свободных, шт. |
244 |
237 |
858 |
1025 |
Число проданных домов, шт. |
35 |
8 |
164 |
36 |
Средняя стоимость коттеджа, тыс.долл. |
2 027 |
1 900 |
621 |
574 |
По данным Knight Frank St. Petersburg Research
Новые проекты, которые появились на рынке в 2014 году
Название |
Адрес |
Количество домов |
Цена, млн.$ |
Класс А |
|||
Relique de Famille |
Курортный р-н, г. Сестрорецк |
4 |
от 8,4 |
Класс В |
|||
Ключевой |
Всеволожский р-н, пос. Юкки |
10 |
от 0,8 |
Сад времени |
Петродворцовый р-н, г. Петергоф |
85 |
от 0,4 |
Онегин парк (3-я оч.) |
граница Тосненского и Пушкинского р-нов |
91 |
от 0,4 |
Polianka Village |
Выборгский р-н, пос. Ленинское |
39 |
от 0,3 |
По данным Knight Frank St. Petersburg Research
Средняя стоимость коттеджей класса А, по районам
Курортный СПб |
2 879 135 |
Петродворцовый СПб |
2 575 588 |
Всеволожский обл. |
1 828 406 |
Выборгский обл. |
872 474 |
По данным Knight Frank St. Petersburg Research
Средняя стоимость коттеджей класса А, по районам
Петродворцовый СПб |
755 639 |
Ломоносовский обл. |
666 166 |
Всеволожский обл. |
548 974 |
Тосненский обл. |
483 325 |
Выборгский обл. |
455 884 |
Приозерский обл. |
406 910 |
По данным Knight Frank St. Petersburg Research
если понравилась статья - поделитесь: