- Как формируются пригороды в европейских мегаполисах? От чего это зависит?
- Любое загородное развитие сильно завязано на развитие инфраструктуры. Если взять крупные европейские мегаполисы – Лондон или Париж… Вокруг Парижа были построены 6 сателлитных городов, чтобы удовлетворить спрос на жилье. И с годами миграция из пригорода в Париж поменяла знак: из Парижа – в пригород. На это был наложен серьезный транспортный каркас, начатый еще правительством де Голля в 60-е. На пригородной электричке можно приехать прямо в центр, на площадь Звезды, пересесть на метро и поехать дальше. Лондон немножко по-другому устроен, там все перемещаются на общественном транспорте. И это дает существенный импульс к развитию недвижимости вне сложившихся границ урбанистической единицы. Хотя в принципе, плотность населения в Париже составляет сегодня более 200 человек на гектар. В большом Петербурге – 35 человек на гектар. А в дореволюционном Петербурге было 250 человек на гектар. Сегодняшний исторический центр – 110 человек на гектар. Вопрос не в плотности проживания, а в качестве среды. Если у тебя вся инфраструктура под боком – это удобно.
Есть две модели развития городов. Европейская (северная) и, условно говоря, американская, а ля Сан-Франциско. Европейская схема больше рассчитана на общественный транспорт, американцы, как известно – автомобильная нация.
- А у нас как складывается?
- У Петербурга нет прямых аналогов в Европе, это уникальный город. В том числе – и потому что у нас довольно большой (и изрядно запущенный) исторический центр.
Мне кажется, что основным фактором, который сегодня сдерживает и будет сдерживать развитие пригородной застройки, станет транспорт. Будут хорошо ходить электрички, появится легкорельсовый трамвай, отремонтируют дороги – и пригороды получат сильный импульс к развитию. Там, где будет развиваться общественный транспорт – те направления и получат более высокий спрос. Да это уже прекрасно видно, хоть по росту стоимости земли у трассы КАД, хоть по пристальному вниманию девелоперов к реконструкции Приозерского шоссе.
Второй момент – административная разница. Когда проходил конкурс «Лучший бренд в девелопменте», я как член комиссии ездил в Кудрово. Люди говорят: все хорошо, прекрасные проекты, но все-таки это Ленобласть. Разница между регистрацией в Петербурге и области пока еще сказывается. Она будет стираться, и это тоже поднимет мобильность, увеличит привлекательность недвижимости для постоянного проживания.
Рынок нельзя делить административными границами – на областной и городской. Покупатель один и тот же, а для него самое важное – продукт, который мы предлагаем.
Город сегодня имеет значительные территории, которые используются неэффективно. Неэффективное использование земельного банка приводит к дополнительным расходам на поддержание жизнедеятельности города. Огромные территории, протяженные сети, а отдача низкая. Примерно с 2006 года город активно распродавал территории под комплексную застройку. Разница с чистым полем не слишком заметная, подходы те же. Вокруг Мурино, Кудрово, в Буграх – почти одно и то же.
- В чем особенности вашего подхода?
- У нашей компании тоже есть большие территории, крупные объекты, и на севере города, и на юге, и в обжитых кварталах, и совсем в чистом поле. Есть, например, проект «Красный кирпичник», на Лагерном шоссе. Не все петербуржцы представляют, что это и где находится. А это тоже Петербург.
Мы исходим из того, что это Greenfield-проекты, аналог чистого поля, там много ветхого жилья, которое надо сносить. В поселке Песочный у нас чистый загородный проект, военно-морской городок, жилье от пяти этажей до коттеджей, и в силу ограничений, и в силу особенностей рыночного спроса – там ничего другого и не надо строить. А есть большой интересный проект на юге, в Рыбацком. Там совсем другая идеология: река, отличные виды, неплохие транспортные связи… Есть недостатки в традиционных представлениях, связанных с этим местом, но это как раз преодолимо. 
И во всех случаях мы продумываем все элементы развития до мелочей. Разделяем весь проект на несколько важных составляющих, чтобы обезопасить себя от колебаний конъюнктуры.
Обязательные составляющие: качество того, что мы строим; полная, развитая инфраструктура, вплоть до деталей: сколько идти до аптеки, где гуляют дети, где выпить кофе и так далее. В Рыбацком мы разбили проект на элементы, на благоустройство привлекли отдельных  архитекторов, по конкурсу. Конкурс выиграли английское бюро, которое специализируется исключительно на общественных пространствах. Специальные архитекторы занимаются освещением и так далее.
Когда у тебя большая территория, ты не можешь думать только о домах и квадратных метрах. Опыт показывает, что усилия, приложенные к созданию общественной зоны, составляют 30-40% работы над проектом.
Отдельное внимание мы уделяем логистике: как машины заезжают, куда выезжают. Город этим не занимается, но мы в Рыбацкое притащили трамвай, зарезервировали место.
Глобально город будет вынужден думать о том, что человек на территории чувствовал себя комфортно. Только так можно превратить спальный район в место для жизни.
- Если город идет за КАД, причем идет многоэтажками, - это малоприятная история, но там есть спрос. Под угрозой оказывается бизнес коттеджных девелоперов: там, где была чистая рекреация, возникают многоэтажки и куча народу. Компактный город, в европейском понимании термина, это совсем другая идеология.
- Плотность проживания вокруг Центрального парка в Нью-Йорке составляет 1500 человек на гектар. Но почему-то никто не жалуется, и мало кто стремится уехать в Токсово.
Вопрос не в том, какая плотность. Если это загородный поселок – должна быть возможность приехать туда на общественном транспорте. И чтобы не нужно было садиться в машину и ехать 10 км, чтобы купить продукты. И чтобы скорая могла, если что, приехать в течение 3 минут. И нормальная школа рядом, и погулять - просто по улице, а не за трехметровым забором. Эти компоненты создают среду. Так же и в городе. Чтобы за какими-то жизненными удовольствиями – поужинать, в кино сходить – не обязательно было ехать в центр.
Тема плотности проживания – надуманная и очень политизированная.
Сколько денег тратит город, чтобы строить сети в отдаленные районы? И потом - чтобы их обслуживать? Никто об этом не задумывается. А это миллиарды.
Вопрос простой: как создавать правильную среду? Какие требования должно выдвигать общество?
Человек будет голосовать рублем, и парадигма поменяется. Привычное и вроде бы приемлемое жилье станет восприниматься как некомфортное.
- Петербургский вице-губернатор Марат Оганесян заявил, что в ближайшие несколько лет население города вырастет до 6 млн человек.
- Это очень серьезный прирост – любой город о таком мечтает. Главный вопрос: чем люди будут заниматься, что они здесь будут делать. Если студенты – это один вектор развития, если рабочие для ВПК – другой. Эта тема не лишена здравого навала. Возможно, Петербургу как раз и нужна свежая кровь. Если это случится, это будет следствием повышенного интереса людей к городу. Мы же не в Советском Союзе, где можно было взять людей и за ночь переселить.
Мегаполисы во всем мире обладают повышенной притягательностью.
Я считаю, что город очень сильно недоиспользует свой потенциал. В том числе – территориальный. Приезжая из Москвы, начинаешь это понимать. У Питера есть колоссальные возможности.
- Если такое давление – по демографическим, миграционным, еще каким-то причинам – возникнет и будет усиливаться, не спровоцирует ли это дальнейшую экспансию безликих недорогих панельных многоэтажек? Уже вплотную к КАД и за КАД? Новая Москва под Петербургом – хорошо ли это?
- Конечно, спровоцирует. Миллиону человек нужно около 30 млн кВ.м жилья. И приедут не самые обеспеченные. Эшелонирование города станет более явным: центр, близко к центру, и далее – поясами. Сегрегация по уровню проживания станет явной.
Но при этом исторический центр может получить другое качество, другую востребованность. Трансформация произойдет, нужен двигатель.
Этот новый миллион может перевернуть город.
- Но пока экспансия города в область продолжается и без ощутимого прироста населения. Идеи компактного города чиновникам пока не близки?
- Пока у руководства города нет стратегической цели – сдерживать эту экспансию. Это растягивание связей, сетей, и через 20 лет будет катастрофа, ее контуры видны сегодня.
Внутренних резервов много: промзоны, заводы. Не надо тянуть все загород, иначе завтра понадобится строить метро во Всеволожске. Расползание города создает колоссальные проблемы.
Еще раз подчеркну: качество жизни определяется не количеством людей на гектар (чем меньше, тем – считается – лучше), а плотностью связей и возможностей. И чем больше у меня возможностей в этой конкретной точке – тем лучше. 
Область воспользовалась слабостью города. И быстренько освоила прилегающие пространства.

К сведению

Реновация – масштабная и амбициозная программа замещения устаревшего жилья в кварталах, застроенных домами первых массовых серий. Всего «СПб-Реновация» осваивает 22 квартала; территория проекта – около 900 га, объем инвестиций – порядка 350 млрд рублей.  
Сегодня в активной стадии строительства находятся 2 проекта: 
"Сандэй" в Красносельском райне (первая очередь на 685 квартир) и "Астрид" в Колпино (первая очередь - 219 квартир). В этом году компания планирует выйти на строительные площадки ещё в четырёх проектах: Milingof – рядом с Нарвскими воротами, «Большой Московский» – недалеко от Парка Победы, Stereos –в Красногвардейском районе и Gutenborg – большой проект на берегу Невы.

При подготовке материала использовано выступление А.Маркаряна на Саммите «Пригород: ключ на старт»