1007
0
Дмитрий Синочкин

Саммит: выводы и прогнозы

На весеннем саммите «Пригорода» обсуждали и сугубо прикладные вопросы, и макроэкономические проблемы. Участники дискуссии пришли к выводу: дальнейший спад («вторая волна» - возможен, но не неизбежен, есть и другие сценарии. Для пригородной зоны риски перепроизводства малоэтажки (которые активно обсуждались на предыдущих форумах) сменились новой угрозой: наступлением многоэтажных кварталов. Однако администрация ЛО прикладывает серьезные усилия, чтобы ввести строителей в цивилизованные рамки. И похоже, ей это удастся.

Выступления участников приводим в сокращенном варианте (полную версию стенограммы см. на сайте «Пригорода»).

Аналитики GVA Sawyer Владислав Фадеев начал издалека. Он показал, как экономическая теория использует динамические модели. В них удобнее описывать реакцию экономики на шоки (дефолт 1998-го, кризис 2008 года). Ученые обращают внимание на те параметры, которые могут измениться быстро: уровень потребления, курс национальной валюты.

«Мы находились в некотором равновесном состоянии. Потом шок – и происходит переход на другой уровень. Затем начинается восстановление. Но падение получается более глубоким, чем разница между начальным и конечным уровнем. Мы до сих пор еще не дошли до предкризисных показателей 2008 года, хотя уже вышли на прямую, близкую к горизонтали – это новое равновесие, в полном соответствии с экономической теорией.

Сейчас в России складывается негативный тренд. Министерство экономики пересмотрело прогноз по росту. Сначала – что рост 3,5%, теперь – 2,4, и это еще оптимистичный сценарий. Из этой ситуации два выхода. Первый - накачать экономику деньгами, второй – заняться развитием институтов. Первый способ может дать довольно быстрый эффект, второй рассчитан на  долгосрочную перспективу. Оба варианта можно проиллюстрировать, сравнивая направления развития, выбранные правительствами Петербурга и Ленобласти. Область развивает институты. Со сменой губернатора здесь произошли качественные изменения. В Петербурге ситуация выглядит замороженной, развития нет».

Владислав Фадеев рекомендует обращать внимание не на цену нефти, а на показатели объема инвестиций, объема промышленного производства и оборот розничной торговли.

Генеральный директор компании «БиГ-Дюрисол» Игорь Голдобин на примере собственной фирмы показал, что развитие возможно и в кризис. Компания начала завозить древобетонные блоки «Дюрисол» в 2006-м, в 2008-м фирма построила завод в Ленобласти, открыла представительства в ЦФО и ЮФО. В 2009-м фирмы выпустила около 513 тысяч блоков, в 2010-м – 741 235, в 2011-м – 1 174 000 и в прошлом году – 1 416 000 блоков.

«К докризисному экономическому подъему мы, к сожалению, не успели. Но и в экономически сложный период рост производства составляет у нас примерно  40% в год,- говорит Игорь Голдобин.- Мы уже подходим к порогу возможностей нашего предприятия, актуальными становятся открытие площадок в Подмосковье, Поволжье и в Челябинске…»

Этот бизнес-кейс показывает: даже в период спада можно добиваться успеха и выводить бизнес на федеральный уровень. Главное – правильно определить рыночную нишу и параметры спроса. Компания планирует в ближайшие два года увеличить мощности в Петербурге, построить новые заводы в Твери, Ульяновске и Челябинске. Объем инвестиций – около 50 млн евро, плановый показатель – выйти на выпуск 12 млн блоков в год

Александр Холоднов, заместитель директора компании «Урбаника», проанализировал ситуацию в области с точки зрения данных, заложенных в уже принятые генпланы.

«На территории, ограниченной «бетонкой» А-120, генпланами из 60 поселений обеспечены всего лишь 22. Это треть территории, 20% проектов жилой застройки. Но здесь успели перевести в земли застройки около7000 га. До 2030 здесь уже напланировано 11 млн кВ.м жилья - примерно по 700 тысяч кВ.м в год. При этом в утвержденных генпланах пока еще нет Заневского СП, Мурино, Бугров, Всеволожска. Но уже предполагается увеличение численности населения примерно на 240 тысяч новых жителей».

Разработчики, по мнению Александра Холоднова, выбирают один из двух вариантов. Первый – это экстенсивная застройка (в чистом поле с нуля). Второй – интенсивная: повышение плотности в уже сложившихся зонах. При этом единственный фактор, который оправдывает многоэтажку – доступность инфраструктуры. Если этого нет, то новые жилые районы превращаются в депрессивные гетто. «Зарубежный опыт показывает: новые красивые дома без доступной инфраструктуры через 15-20 лет приходится сносить, в том числе – из-за роста криминогенного фактора. У нас традиционно считают, что уплотнительная застройка – это плохо. Однако тот же международный опыт показывает: именно в таком варианте развития можно сформировать насыщенную городскую среду, с развитыми общественными пространствами. Управляемое развитие, связанное с уплотнением, может улучшить качество городской среды».

Это относится и к малоэтажке. «Каждый человек хочет получить домовладение (с землей) по цене городской квартиры,- говорит Александр Холоднов. - Но качественная субурбия, с доступными услугами, возможна только при достаточно плотной застройке. Иначе мы получаем традиционные садоводства и 100-процентную зависимость от личного автомобиля. Субурбия вполне жизнеспособна. Но на западе она принципиально гораздо более плотная, чем у нас. И это кстати – одна из причин того, почему дороги и социалка на западе вписываются в экономику девелоперских проектов, а у нас нет.

Чтобы развитие пригородных зон было сбалансированным, нужно чтобы максимальное количество новых жителей работали где-то неподалеку. Нужны не только индустриальные парки, но и бизнес-парки, и полноценные городские центры услуг в сельских поселениях. Сейчас это вызывает скепсис у девелоперов. Но этому нет альтернативы. Места для инфраструктуры надо резервировать уже сегодня».

Вице-губернатор ЛО Георгий Богачев свое выступление посвятил теме регулирования рынка. Он считает, что диалог между властью и застройщиками по «больной» проблеме обеспечения новостроек инфраструктурой постепенно налаживается. И сегодня на первый план выходят «серые» схемы реализации жилищных проектов. «Особенно это касается ЖСК,- заявил г-н Богачев. - Согласно Жилищному кодексу, кооператив должен быть застройщиком, иметь землю и разрешение на строительство. Сегодня мы видим странные схемы: есть несколько юридических лиц, и тот кооператив, который привлекает деньги, формально не имеет отношения ни к участку, ни к застройке. Зачастую и земли не предназначены под многоквартирное строительство. Сегодня мы эту проблему считаем одной из самых важных. Мы работаем над поправками в федеральное законодательство, чтобы недвусмысленно распространить действие 214-ФЗ на кооперативы, включая санкции за нарушение. Потому что сегодня получается так: деньги вроде бы и нельзя привлекать, но и санкций за это никаких нет. Действенный способ – информация о рисках, связанных с такими проектами. Мы рассчитываем на поддержку СМИ и на содействие Антимонопольной службы, которая тоже может ограничивать незаконную рекламу».

По словам г-на Богачева, доля нарушителей составляет 15-20%. То есть это 400-500 тысяч кВ.м.

Руководитель Ленинградского УФАС Вадим Владимиров подтвердил: «Контроль за рекламой действительно является одним из серьезных инструментов регулирования строительных процессов, который государство может применять для минимизации рисков. Пока нет полномочий на застройку – не должно быть и рекламы».

Главный архитектор Ленобласти Евгений Домрачев рассказал о решениях, которые в перспективе помогут предотвратить транспортный коллапс в районе Мурино-Девяткино. А потом заявил: «Я в принципе не в восторге от высотного строительства. Весь цивилизованный мир даже в зонах с высокой плотностью две трети строит в малоэтажном варианте. Почему мы опять идем особенным путем? Если зайти в эти новые дома и посмотреть планировки, мы увидим, что на территорию Ленобласти экспортируются дворы-колодцы Петербурга…»

Далее спор перешел в плоскость рынка. Вправе ли власть вводить нормативы по минимальной площади жилья на человека – или пусть все-таки гражданин купит то, что он в состоянии оплатить? В городе спрос на студии и «единички» формирует более половины рынка. А граждане покупают квартиры в «чистом поле» не от глупости, а исключительно из соображений цены. («От безысходности»,- уточнил Евгений Домрачев).

«Я согласен: на рынке всякое предложение должно быть,- заявил Георгий Богачев. - Но только надо называть вещи своими именами. Не называть это «комфортабельным жильем в зеленом квартале» с красивым названием. Посмотрите на любой буклет: этот дом стоит один, среди зелени, там ползает счастливый ежик. А на самом деле это гетто! Так и надо говорить и писать в рекламе».

Выводы из дискуссий, прошедших на саммите: регулирование в строительстве будет усиливаться. Углубится и дифференциация: комфортные зоны будут дистанцироваться от зон высокоплотной застройки. Процесс постепенно становится более прозрачным. В ближайшие два-три года в кадастре появится достаточно информации, чтобы инвестор мог принимать обоснованные решения на перспективу.

Совместная работа администрации, Госстройнадзора, УФАС и СМИ делает рынок более понятным и менее рискованным.

Другие материалы саммита (в том числе – семинар по рекламе) будут публиковаться в следующих номерах «Пригорода».

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

май 2013