941
0
Дмитрий Синочкин

Экспертный курултай

Подмен понятий

Анна Конева, заместитель председателя Кадастровой палаты Ленобласти. 

Недавно Росреестр РФ направил нам обзор судебных дел, связанным с переводом объекта из одного вида разрешенного использования (ВРИ) в другой.

Ситуация выбора вида использования, когда утвержден градплан в рамках действующих ПЗЗ, вопрос не вызывает. Переломный момент пройден и гражданин вправе выбирать в границах определенной зоны наиболее удобный для него вид использования.

Такую же схему недобросовестные правообладатели пытаются применять к землям сельскохозяйственного назначения. По этой теме сложилась судебная практика.

Кадастровые палаты отказывают заявителям, которые подавали заявление о переводе земель, предназначенных для «сельхозпроизводства» (или его аналогов) – под дачное строительство. Палаты воспользовались своими полномочиями, в частности – правом проверять документы на предмет соблюдения земельного и градостроительного законодательства. (В ЛО такая практика пока не сложилась).

Суды в регионах и на уровне РФ сделали такой вывод: изменение ВРИ на другой, не связанный с сельскохозяйственным производством, действующим законодательством запрещен. Такой переход является подменой перевода земли из одной категории в другую. То есть участники рынка под видом изменения ВРИ меняют категорию.

Градостроительные регламенты, в соответствии с Градкодексом, не могут распространяться на земли сельхозназначения. И ОМСУ не имеют законной возможности менять ВРИ на интересующее всех дачное строительство. Для того чтобы дачные и садовые дома размещались на таких землях законно, участки должны быть предоставлены в соответствии с законом о садоводствах… (222-ФЗ). Только если земля предоставлена в установленном порядке или если осуществлен ее перевод в другую категорию, возможно включение земель в границы населенного пункта.

На сегодня манипуляции с произвольным изменением ВРИ распространены достаточно широко. И в законодательстве этот вопрос урегулирован недостаточно.

 

О «серых схемах» и конкуренции

Константин Крюков, председатель правления ГК «Константа»

На саммите «Пригорода» был поставлен вопрос о «серых схемах», о рисках, с этим связанных.

Строительство МКД на земле ИЖС – это однозначный криминал, тут и спорить не о чем.

Но девелоперов, цивилизованно работающих с малоэтажкой, больше волнуют другие проблемы.

Первое и основное. К сожалению, индивидуальная застройка не подпадает под 214-й закон. Основная масса застройщиков индивидуальных домов просто мечтает, чтобы их включили в это юридическое пространство. Чтобы они могли получить доступ к ипотечным деньгам. Пока на этот рынок не придут большие ипотечные деньги – ничего не сдвинется с места. Будут сельхозполя, напиленные на участки. Зато они занесены в кадастр, на них оформлены свидетельства – и под такие объекты легко выдается ипотека.

И мы немедленно получаем первую «серую схему»: незаконное предпринимательство. Поля оформлены на физических лиц, и эти граждане их перепродают. Формально муниципалитет имеет право продать хоть сотню участков одному лицу, здесь не всегда очевидно нарушение – но серая схема налицо.

Второе. Мы получаем огромную проблему с инженерией и выполнением обязательств. Земля продана; застройщики декларирует: сначала мы соберем деньги, потом подумаем о коммуникациях. И всего 20% владельцев на самом деле начинают заниматься строительством и действительно заинтересованы в том, чтобы прокладывать сети. В результате коммуникации не построены, в лучшем случае – электричество подтянуто. Это неправильный путь развития.

Третье. Мы сами, на свои оборотные средства строим индивидуальные дома. Здесь начинается следующая «серая зона»: позиция судов. Мы честно подписываем договора долевого участия. Суды однозначно рассматривают такие договоры как подпадающие под закон о защите прав потребителя. А наши монополисты не всегда лояльно себя ведут, возникают неизбежные задержки, и покупатели получают право обратиться в суд. Штрафные санкции по закону о правах потребителя – просто драконовские. Половину стоимости дома – это штраф в пользу государства.

Застройщики выходят из положения: все оформляют на физических лиц, и уже подставные лица подписывают договоры с покупателями.

И тогда вторая проблема может наложиться на третью: нарушения есть, а спросить с не с кого. Пример «Малого Петербурга»: поселок весь распродан через физических лиц, коммуникации не подключены – но все суды покупателями проиграны, и покупатели заново скидываются.

Четвертое. Снижение цены на 10% увеличивает количество покупателей на 30%. Все идут по пути уменьшения домовладений. Участок бесконечно уменьшать невозможно. Поэтому строим сблокированные дома. Таун-хаузы на дачной земле – их можно строить или нельзя? Однозначной позиции у власти нет. У Госстройнадзора – одна позиция, у Всеволожского района – другая: там все таун-хаузы считают многоквартирными домами.

Выводы.

Нам приходится конкурировать не с МКД, а с огромными полями, на которых тысячи бригад гастарбайтеров задешево готовы строить непонятно что. Экономика даже двухэтажного МКД на ИЖС-овской земле намного интереснее, чем экономика таун-хауза.

Если мы однозначно решим, что таун-хаузы на дачной земле строить нельзя – мы просто убьем этот сегмент в эконом-классе.К чему это приведет? Придут крупные застройщики и начнут строить студии в 15-20 км от города.

Пока не будет решен вопрос о том, что индивидуальные застройщики – такие же субъекты рынка, как и строители МКД, пока мы не получим доступ к ипотеке и не сможем нормально – легально - организовать финансовые потоки, рынок останется маргинальным и будет влачить жалкое существование.

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

май 2013