850
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Жизнь после сдачи

Сколько стоит и что включает пакет услуг? На что вправе рассчитывать обитатели коттеджного поселка? Какой вариант эффективнее — когда застройщик берет управление на себя или когда он передает его собранию собственников? Кому должны принадлежать сети? Эти вопросы обсуждались в ходе семинара, который редакция  «Пригорода» провела для посетителей ярмарки  «Альтернатива городу».

Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс»:

– Поселок «Борисово» мы ввели в эксплуатацию в 2006 году. Сегодня у нас 12 поселков в той или иной стадии готовности. Для себя мы решили: нам важно оставаться в них в качестве эксплуатирующей компании. Это не вполне бизнес, заработать на эксплуатации трудно. Но поселки, где уже живут, — визитная карточка девелопера. Если люди довольны, для нас это плюс при продаже на следующих проектах.

Обычный набор: охрана, вывоз мусора, содержание дорог и сетей. Стоимость зависит от размера поселка и количества домовладений. Чем меньше котеджей, тем выше затраты. Стоимость обслуживания (за исключением элитки) варьируется от 3500 до 8500 рублей в месяц без учета того, что по счетчику: газа, где он есть, и электричества.

Расходы и стоимость обслуживания принимает общее собрание жителей.

На этапе продаж мы создавали кооператив сами, ставили туда своего председателя. В большинстве поселков жители позднее избирают свое правление и председателя (то есть получают контроль над расходами), но оставляют нашу УК.

Еще один момент: кому должны принадлежать сети. Они строятся за счет жителей и передаются на баланс кооператива. Но их надо эксплуатировать и ремонтировать. Возникает проблема с целевыми взносами тех владельцев, кто еще ничего не построил.

Теперь дороги мы так и передаем в ко-оперативы. А вот сети газо-, электро- и водо-снабжения передаем в профильную организацию. Это проще: домовладелец за-ключает договор со сбытовой компанией, как в квартире, и платит только за себя. 
  
 

Валерий Соколенко, генеральный директор компании LandKey:

– Мы подсчитали примерные затраты по нашему поселку. Получилось в среднем 3000 рублей в месяц с домовладения при 100%-й оплате. Это минимум, при котором компания выполняет свои обязательства. И нужно так построить систему, чтобы не было необходимости гоняться за неплательщиками. Мы изучали иностранный опыт; в своих поселках вводим систему, которая используется в Германии, Польше. Есть специальные счетчики: вы оплачиваете нужный объем электроэнергии, получаете коды и пользуетесь этим объемом. Объем закончился, дальше не платите — счетчик вас выключает. Идея в том, что мы держим сети на своем балансе. Энергетики от этого открещиваются, говорят, что им это невыгодно.

При переводе ДНП в ИЖС возникают проблемы с передачей той инфраструктуры, которую мы создаем, в ведение ОМСУ. Муниципалитеты и то же «Ленэнерго» активно сопротивляются принятию на баланс того, что мы создаем. Потому что и для них управление и содержание — не доходная часть.

 

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь:НТ»:

– Сегодня покупатели всегда спрашивают, сколько будет стоить жизнь в поселке. Ответы типа: «Вы там сами потом соберетесь и чего-нибудь решите»— не принимаются. Застройщик должен создать такую структуру, наладить ее работу.

Согласен с тем, что два вида сетей надо стараться отдавать монополистам — это газ и электричество. А вот к воде и канализации у нас подход другой. Что касается идеи счетчиков для предоплаты, мне кажется, возникнут сложности законодательного порядка.

Общие расходы на содержание поселка распределяются между участниками процесса. Либо поровну, либо пропорционально площади участка, дома — есть много вариантов. Решает общее собрание жителей. Но учтите, что единодушия практически не бывает. Собрание из 50 человек не может ничего выработать — оно может только проголосовать за или против.

И об охране. Типовое решение — это контрольно-пропускной режим, охрана периметра и поддержание порядка на общей территории. Но в поселке «Особый статус» мы решили модернизировать эту систему и включили функцию индивидуальной охраны домовладений, чтобы обеспечить безопасность.

Насчет неплательщиков: самый эффективный метод — юридический. В проекте «Янино» за 2,5 года УК снизила уровень неплатежей с 50 до 10%. Причем 10% — это какой-то предел, меньше не бывает. Мы ждем, когда сумма их долга станет соизмеримой со стоимостью недвижимости. Угроза изъятия по суду вынуждает постепенно гасить долги.

Общественное мнение здесь практически не работает. Никто не хочет ссориться с соседями. Да, среди жителей всегда есть некая инициативная часть. Но локомотивом все равно должна быть управляющая компания.

Поначалу принимается именно базовый набор услуг, затем нужны дополнительные. Аппетит приходит во время еды: организация культурного досуга, массовые праздники и т.д. Это сближает людей. У нас дети гуляют во дворах, чего в городе уже не случается.

Задача застройщика — создавать не просто объекты недвижимости, а полноценно живущие поселки.

 

Показательный расчет стоимости работ и услуг (на примере поселка "Горки", 204 домовладения)

Содержание имущественного комплекса* Стоимость, руб./мес.
Обслуживание дорог общего пользования 120 000
Обслуживание электросетей и ТП 70 000
Освещение поселка в темное время суток 55 000
Вывоз мусора 50 000
Охрана территории 150 000
Трудовые ресурсы УК 80 000
Административно-хозяйственные расходы 50 000
Итого расходов 575 000
Вознаграждение УК (15%) 86 250
Налог (6%) 39 675
ИТОГО стоимость обслуживания 700 925
Платежи с 1 участка 2920,52

Без затрат на электроснабжение

Данные представлены компанией LandKey

comments powered by HyperComments

май 2012

Спорт: адреналин