824
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Руководитель проекта «Юкковское» Сергей Михайлов: «У нас в концепции заложено: это не загород, это пригород»

Юкки — такой локальный петербургский бренд. Вроде Эрмитажа или корюшки, только гораздо менее известный. С этим старым названием связаны горки, лыжи и зимняя электричка. Но это раньше. Теперь все чаще — дорогая застройка. В Юкках строит компания «Этика Девелопмент». Тоже, если вдуматься, странное название для компании. С неким внутренним драматизмом. 

– Для вашей компании это ведь не первый проект?

– Не первый. Но для нас необычен формат: мы раньше работали в более высоком ценовом сегменте. Строили дома по частным заказам, возвели небольшой гостиничный комплекс.

– Апарт-отель — обычно это способ обойти некоторые ограничения земельного законодательства…

– В Юкковском сельском поселении с этим все в порядке: прошли общественные слушания по генплану и прочие процедуры. Изменились границы населенного пункта, наш проект расположен в зоне ИЖС. Пока только непонятно, когда и как эти изменения дойдут до Росреестра… По бумагам у нас все еще сельхозземли с разрешенной дачной застройкой. На полгода-год эта история может затянуться.

– Ваш проект находится в таком привлекательном «кусте», в окружении весьма раскрученных соседей. Вокруг вас — едва ли не десяток более (или менее) успешных проектов.

– Успешные проекты по соседству стартовали еще до 2008 года, и продажи там практически завершены. Рядом с нами есть несколько участков, которые начали развивать, что называется, по нашим следам. Мы ведь провели основную инфраструктурную работу: там вообще не было подъездных путей… По ним пока не очень понятно, какой формат они будут предлагать, когда у них начнется активная стадия. Судя по тому, что мы видим сейчас, — у нас разная целевая аудитория, «Юкковское» существенно выше классом. У нас 40 га, всего в поселке будет 204 домовладения. Основная часть поселка изолирована от соседей лесопарком; по всем имеющимся на сегодня документам это охранная зона, которая застраиваться не будет. До Тохколодского озера — метров 800.

Мы, когда запускали этот проект, много усилий потратили на изучение рынка и обнаружили значительное количество «мертвых», но полностью построенных поселков. Вроде бы все есть, а ни жителей, ни покупателей. И постарались этих рисков избежать.

– Что сдерживает продажи?

– Платежеспособный спрос еще слабый. Уже понятно, что возврата на уровень 2007 года не будет. К развитию проекта мы приступили в 2010-м. История длинная, проект существовал в размежеванном виде, был пул участков, собранный несколькими собственниками. Не было архитектурной концепции, проектов по коммуникациям. Мы съездили на место, посмотрели и очень серьезно изменили концепцию.

Участок застройки — бывшие совхозные мелиорированные земли, там хорошая дренажная система. Раньше здесь были луга. Когда мы первый раз приехали — там табунами паслись лошадки (из соседних хозяйств), очень живописно. Территория расположена в долине, за Юкковскими холмами. Поэтому и дренаж важен. Он стал основой для планировки комплекса и одним из главных конкурентных преимуществ — ведь практически на каждом участке по склонам дренажных канав растут взрослые деревья высотой 5–7 метров. Мы постарались сохранить растительность по максимуму.

– А не вырубят их будущие владельцы?

– Во-первых, есть регламент. Во-вторых, люди в основном здравомыслящие, себе вредить не будут. Эти посадки выглядят как аллеи. Листва, взрослые деревья — только плюсы для участка. А первоначальная компоновка не учитывала дренаж. Тот формат отношений, который мы предлагаем, практически снимает риски стихийной застройки и отклонения от общего замысла.

Базовая цена для наших домовладений — 12 млн за дом с участком. Это основной дом, а не дача. И конечно, выбор дома за такую цену — дело непростое.

Весь прошлый год мы строили дороги, прокладывали коммуникации. Сейчас сомнений у людей поменьше: на всех наделах 1-й очереди, а это 57 домовладений, появились газовые шкафы, подтянуты трубопроводы, проложен электрический кабель.

Начинается активная застройка — сейчас строится 6 домов, в мае их будет 10. Часть домов станем предлагать в готовом виде, но в основном — подряд на строительство, из готовых проектов, но с возможностью «индивидуализировать» дом.

Мы серьезно потратились на маркетинг, чтобы определиться с тенденциями. Мельчить застройку, вводить таун-хаузы и квартиры не хотелось бы: такой формат не совсем для этого места. Вместе с тем от города близко — пять километров, пять минут от съезда у комплекса «Мега-Парнас». У нас в концепции заложено: это не загород, это пригород. Базовая инфраструктура — аптека, детский центр — прямо в поселке, все остальное — гораздо ближе, чем для многих жителей спальных районов.

– Как вы представляете ваших покупателей?

– Три основных сегмента. Первый — 35–40 лет, семьи, которые хотят поменять город на пригород, живут в квартире бизнес-класса, скорее всего, на севере. Им нужно более просторное жилье, по доходам они только-только дотягивают до поселка. Второй сегмент — 45–60 лет, взрослые родители, которые уезжают от детей. Кто-то хочет переехать из таун-хаузов в Озерках, устав жить в трех-четырех этажах.

Появилось несколько семей не из Петербурга, это уже складывается в тенденцию: география от Калининграда до Урала. Люди, которые собираются здесь жить и уже привыкли к определенному формату. Третий значимый сегмент — те же возрастные группы, но привязанные именно к месту — те, кто жил или живет в Юкках. Минимальный доход потенциального покупателя  — 5–6 млн рублей в год на семью.

– Людей с такими доходами, по данным Сити-банка, — меньше 1%. Рынок очень узкий и очень конкурентный.

– Главным условием выигрыша в конкурентной борьбе в ближайшие годы будет качество предложения. Нельзя отступать, нельзя сильно экономить. Компания «Этика Девелопмент» располагает собственными средствами, к кредитованию мы не прибегаем. Но приходится действовать осторожно. В категорию «замороженных» проектов попадать не хочется. Можно построить 50 домов, и они будут стоять пустыми, как в Касимово. Приходится быть гибкими.

– Предложения такого типа (в той же ценовой группе) на рынке есть. Чем будете удивлять покупателя, за счет чего рассчитываете выделяться?

– У нас есть проектная группа, которая работает над парковой зоной вместе с известным британским архитектором Джоном Бруксом. Его концепция в итоге и была принята. Мы всегда хотели сделать настоящий английский парк, и мы его сделаем. Плюсы большого поселения в том, что расходы на содержание общественной зоны, на транспорт распределяются на большее число домовладений.

– Визуально общественная зона невелика…

– Это эффект масштаба — вы ведь смотрите на территорию в 40 га. А парк и прогулочные зоны занимают больше 3 га. Кроме того, рядом с поселком — лесопарк. Там есть старые дорожки, они крепкие, хотя пока и не очень ухоженные.

Наша концепция — вывести людей с участков в зону общественной жизни. Чтобы здесь они могли найти общие интересы. Для этого будут обустроены променадная часть, небольшое кафе-пекарня. Свежая выпечка к завтраку должна быть. И чтобы можно было выпить чашку кофе, пока дети играют.

– На старте главные вложения — дороги и инженерия?

– Мы весь прошлый сезон потратили на коммуникации. Газопровод, водопровод проведен на каждый  участок, электричество тоже, сейчас «Ленэнерго» прокладывает кабель и монтирует подстанцию на территории комплекса.

В планах на этот сезон — подключение по постоянной схеме всех коммуникаций: и газа, и воды, и электричества.

– Почему выбрали кооператив?

– Этот формат удобнее, особенно с учетом того, что земля будет менять статус — переводиться в ИЖС. Дачным партнерством труднее управлять. Там решает простое большинство членов, в кооперативе — количество паев. Мы перестанем полностью контролировать управление поселком, только когда будет продано более половины домовладений. Это наиболее близкий аналог ТСЖ.

– Какие варианты конструктива предлагаете?

– Дома либо каменные, либо деревянные. Основной принцип концепции — «нет газобетону». Наши специалисты скептически оценили перспективы этого материала. В наших широтах невозможно обеспечить технологию: если он успел хоть раз намокнуть — качества теряются. Мы будем строить из блоков от «Меликон Полар» — из керамического камня. Он не боится сырости, позволяет строить без дополнительного утепления, получается максимально простая цепочка сборки. По дереву — клееный брус. Единый поставщик пока не определен — внимательно следим за качеством продукции.

Архитектурные проекты — это совместная работа нашей собственной группы и привлеченных архитекторов. Планировки участков и домов предлагали мы, ставили задание, исходя из результатов маркетинговой выборки. Диапазон — от 150 до 390 кв.м. Три основных типа дома, в каждом несколько вариантов планировки. Есть из чего выбрать.

– Как складываются отношения с муниципалитетом?

– У нас весьма значимый для Юкков проект. Мы реконструировали подъездную дорогу, планируем отремонтировать часть водопровода. Так что совместные интересы есть. Инфраструктура заложена минимальная, но достаточная.

Дорожку к озеру придется еще доделать. Когда-то она была, насыпь есть, надо восстановить.

– Не получится конфликта между внешним потоком отдыхающих и постоянными новыми жителями?

– Людей, выезжающих в эти места на отдых, совсем немного. В Юкках и поблизости есть несколько заброшенных спортбаз. Сколько лет пройдет, пока здесь появится нормальная рекреационная зона, неизвестно. Хотя у администрации большие планы именно по части рекреации.

– Почему не сдвинулись вниз, в зону более массового спроса?

– Земля дорогая. С этим можно бороться, увеличивая плотность. Но это не формат загородной жизни. Кроме того, мы очень серьезно подошли к инженерии. К сожалению, покупатели не всегда это оценивают, это не на поверхности, не очевидно. Набор «газ — вода — электричество» предлагают многие. Однако надо осознать, что есть разница между «когда-нибудь» и когда сети уже вот, у границ участка.

– От чего будет зависеть уровень спроса?

– От общего состояния экономики. Люди еще не сбросили психологические оковы. Даже если есть деньги, боятся их тратить, причем не объясняя себе, чего именно они боятся. Застой в бизнесе, застой в умах — только сейчас все начинает понемногу размораживаться.

– У вас нет опасения, что человек, который может потратить 12–15 млн на дом, предпочтет это сделать в Финляндии? Именно с учетом надвигающейся стабильности?

– Возможно. При условии, что он именно в Финляндии собирается постоянно жить и работать.

– Количество мелких и средних фирм за три посткризисных года сократилось процентов на 30–40. Эффективных программ поддержки нет. За счет чего будет прирастать количество ваших покупателей?

– Малому и среднему бизнесу никогда и никто особо и не помогал. Его главная особенность — он может эффективно приспособиться к любым условиям существования. Глобальные потрясения вряд ли повторятся. Неприятности будут. Но наша экономика находится настолько невысоко, что падать некуда. А оцепенение после кризиса понемногу проходит.

– Когда рассчитываете завершить проект?

– Первую очередь, включая общественную зону, закончим в 2013 году. Главное — чтобы не пришлось эти деньги два раза вкладывать: чтобы не переделывать дороги, чтобы строители не загубили растения и т.д. Ведь это так или иначе отразится на конечной стоимости для клиента. Идет постоянная борьба между осторожностью и желанием показать, как красиво и удобно все будет. 

comments powered by HyperComments

май 2012

Спорт: адреналин