Эдуард Бозе, руководитель проектного направления фонда «Центра стратегических разработок “Северо-Запад”»:

– Концепция развития пригородной зоны зашла в тупик. Мы находимся в ситуации, когда на рынке спрос предъявляют не люди, а гибриды человека, машины и мобильного телефона. Это немножко другой покупатель. Представьте себе, у нас в городе 400 автомобилей на тысячу жителей и больше 100 телефонов на 100 человек. Это накладывает существенный отпечаток на образ жизни. Мы перемещаемся на большие расстояния, в этот момент мы не выключены из работы, мы живем по-другому. Второе обстоятельство. Граница между рабочим временем и временем отдыха стирается. И мы работаем, когда отдыхаем, и наоборот. Мы ведем переговоры во время гольфа… Третье. Мы живем в обществе, где вопросы анонимности и защищенности личного пространства выходят на первый план, где формируется культ здорового образа жизни, другое отношение к трате времени и денег на спорт.

Развитие концепции, в которой пригород является плоским экологически чистым спальным районом, а вся жизнь (работа, деятельность) находится в городе — тупиковое. Транспортный поток вырос в десятки раз. Человек, живущий за городом, имеет не сельскую занятость. С этим мы будем работать следующие 10–15 лет.

Запаздывание в осознании участниками рынка этой реальности накладывает большие ограничения на развитие пригородной зоны.

Елена Шевелева, руководитель петербургского филиала ЗАО «Банк Сосьете Женераль Восток»:

– В 2010 году основной спрос пришелся на высоколиквидные небольшие квартиры. В Петербурге выдано в 2010 году 7804 кредитов на сумму 14,6 млрд рублей против 4062 кредитов на сумму 7,1 млрд рублей годом ранее. Загородная недвижимость и загородная ипотека не продемонстрировали серьезных признаков выхода из кризиса. В 2010 году сделки носили единичный характер.

Владельцы загородной недвижимости не сбрасывали активно цены в последние 2–3 года, тогда как падение цен на городскую недвижимость составило 20–30%. Загородный рынок остается достаточно узким: такое жилье не столько предмет первой необходимости, сколько предмет роскоши. Интерес к загородной недвижимости начнет расти тогда, когда население восстановит уверенность в стабильности заработков и задумается о повышении качества жизни.

Кроме того, такие объекты дифференцированы по  качеству,  местоположению и ликвидности. Каждый из них по-своему уникален,  что  затрудняет оценку.

Загородную ипотеку на приобретение земельного участка с коттеджем выдают сегодня около 15 банков. Предложение по программе «Земельный участок» весьма ограничено. Ряд банков кредитуют только ак-кредитованные поселки после анализа их хозяйственной деятельности.

В 2010 году условия кредитования загородной недвижимости стали более выгодными для потребителей. Ставки в среднем по рынку снизились в пределах 5%, размер первоначального взноса сократился с 50–60% до оптимальных 30–40%.

В прошлом году в наш банк поступило 45 заявок на кредит для приобретения дома вместе с землей, 12 заявок — для приобретения только участка. Одобрена половина заявок.

За 3 месяца 2011 года — 16 заявок и 7 соответственно. Мы рассчитываем на рост кредитования за счет развития партнер-ских отношений с девелоперами. Сегодня мы сотрудничаем с «Вишневым садом» и «Кивеннапой», «Родэкс Северо-Запад» и «Петростилем».

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg:

– На загородном рынке наблюдается интересная ситуация. С конца прошлого года у нас случился вал заказов на разработку концепций коттеджных поселков. Спрос растет, но преимущественно в нижнем ценовом сегменте, и явно не теми темпами, которыми у нас сейчас пополняется предложение. Предложение по домам класса А и B достаточно стабильно, то есть выводится на рынок ровно столько, сколько и поглощается, а в классе «С» предложение в течение прошлого года резко увеличилось. В нижнем ценовом сегменте ближайшие год-полтора можно с уверенностью предполагать жесткую конкуренцию, причем преимущественно ценовую. Проекты класса С — не тот случай, когда за счет каких-то изысков концепций можно добиться конкурентного преимущества.

Девелоперы и собственники земельных участков пока что очень консервативно смотрят на верхний ценовой сегмент. Следствием этого является ценовая стабильность. В классе А в течение последних кварталов цена колеблется около отметки 130 тыс. рублей. В классе В примерно то же самое — в диапазоне 78 тыс. рублей за квадратный метр.

В среднесрочной перспективе у высоких ценовых сегментов, наверное, лучшие возможности для развития. Во-первых, в нижнем сегменте мы наблюдаем большее количество предложений, чем может поглощать рынок. А во-вторых, богатые у нас богатеют, а бедные — беднеют.

Ольга Трошева, заместитель генерального директора КЦ «Петербургская недвижимость:

– На сегодняшний день мы насчитали около на рынке 320 коттеджных поселков.

Если оценивать общую емкость рынка, то на начало 2011 года у нас 17 тысяч домовладений в коттеджных поселках. Доля непроданных объектов — порядка 63%. Большую часть этого предложения составляют участки — примерно 70%. При этом около 30% предложения составляет эконом-класс.

В массовом сегменте в 2010-м предложения находились в диапазоне от 3,5 до 6–7 млн рублей. Можно купить дом с участком и от полутора миллионов, но на достаточно отдаленных территориях. В предложении у нас появились Кингисеппский и Лужский районы.

Дома эконом-класса — это альтернатива готовой квартире. Активно сегодня развивается юг. Гатчинский и Ломоносовский догоняют северные районы. Остается в лидерах Всеволожский.

Поглощение за 2010 год составило около 8%-10% от общего объема рынка. Динамика меняется мало. В эконом-классе — 4–7 миллионов, в среднем классе порядка 8 млн. рублей, в бизнес классе  — около 18 млн.

Потенциальный спрос сосредоточен на объектах стоимостью до 3 млн рублей.

Если будет развиваться ипотечное направление, то это может оживить рынок. Сейчас застройщики активно рекламируют свои партнерские отношения с банками.

Сергей Бобашев, ведущий аналитик ГК «Бюллетень недвижимости»:

– Загородный рынок находится в патовой ситуации последние пять лет, независимо от кризиса. В Петербурге обеспеченных домохозяйств от 60 до 100 тысяч. А у нас сейчас предложение в эконом-классе составляет 11 000. Это только первичный рынок, на вторичном предложений не меньше. Богатые, обеспеченные люди не вчера стали такими. Если они хотели и могли себе позволить купить коттедж, то уже купили. В отличие от квартир, второй коттедж покупают редко.

Нет предложения жилья в пригороде для среднего класса, с одной стороны — адекватного по цене, с другой — включенного в социальную инфраструктуру города.

Вряд ли сейчас сформируется средний класс, который сможет покупать себе коттеджи в Репино, Комарово. Ситуация, на мой взгляд, удручающая. И непохоже, что в ближайших пригородах, которые устраивают с точки зрения транспортной доступности людей, работающих в городе, появятся адекватные предложения эконом-класса.  Нет социальной инфраструктуры. Прошедшая зима для многих похоронила саму идею постоянного проживания в пригороде. Произошел очень серьезный отток людей, которые пытались жить за городом.

Пока не произойдет радикального улучшения связки пригород — город, пока не будет финансовых инструментов, ситуация на рынке пригородных предложений для постоянного проживания не улучшится.

Дачи живут, это продукт понятный, известный с советских времен.

Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»:

– Ленинградская область для местного населения и для жительства горожан — принципиально разные модели. Единого понимания ситуации и единых процессов, происходящих на рынке загородной недвижимости, просто нет.

Думаю, итоги, которые станем подводить через год, будут отличаться от результатов 2010-го. И немаловажная причина этого — появление в нашем регионе тяжелых зим и посткризисное состояние инфраструктуры: отсутствие прогресса в строительстве дорог, появлении объектов коммерческой недвижимости. Не километраж страшен, а пробки. Сегодня не так страшно проехать лишние 20 минут, сколько не хочется стоять в определенной зоне.

Обостряется конкуренция между поселками для постоянного проживания и поселками, которые позиционируют себя как дачные. В этой ситуации основным фактором будет природное окружение. Эти два сегмента имеют принципиально разную  философию. Это относится и к материалам возведения, и к конструктиву, и к земельному участку. Пришло хорошее время для «деревянщиков». Задача номер один — это взвешенность предложения по цене. Всем придется перестроиться.

Готовые объекты появляются, но не факт, что они являются панацеей. Скорее, клиента сегодня интересует готовая земля с работающими инженерными системами и внятные сроки возведения объекта. Это влечет за собой всплеск спроса на типовые решения.

Элитный сегмент существует отдельно, он подвержен меньшим перепадам.

На загородном рынке есть огромная проблема. Те, кто могут купить эконом-класс в области, не будут его покупать — у них другие запросы. А жители области или обитатели малогабаритных квартир и хотели бы, но не могут — не позволяет уровень доходов.