Рабочая группа петербургского Комитета по строительству посоветовала обращаться в суд дольщикам, которые купили квартиры у «Петербургской Строительной Компании».

Шестиэтажный дом построен на Первой Утиной улице в Коломягах, на участке ИЖС. Разрешение на строительство многоквартирного дома не выдавалось, проект не согласован, допуска на строительные работы (от СРО) у компании нет; 34 из 39 квартир проданы дольщикам. По мнению специалистов Комитета, этот объект — самострой.

Юридическая лазейка для таких проектов в законодательстве есть. Владелец участка ИЖС не обязан согласовывать проект. А разрешение на строительство выдает районная администрация. Возможно, с районными властями проще «договориться», чем с Госстройнадзором. Кстати, можно обойтись и без районной инстанции: согласно нормам «дачной амнистии» постройка все равно должна быть зарегистрирована. Но! Только если построен и вправду индивидуальный дом на одну семью, и не выше трех этажей.

Если же дом сооружен с нарушениями действующих норм и правил, зарегистрировать права на него можно только через суд.

Примерно такую схему использует, например, компания «Аксиома». Фирма реализует несколько проектов в Озерках. На Большой Озерной улице на участке ИЖС фактически возведен 50-квартирный дом. Завершается строительство таун-хауза на несколько квартир на Первомайской. Впрочем, в фирме уверяют, что строительство ведут частные лица, а компания только «помогает продвигать проект». Реализация квартир, однако, шла именно через «Аксиому».

Сейчас «Аксиома» завершает второй этаж кирпичного трехэтажного жилого дома с подземным паркингом по улице Корякова, 36. По данным КГА, фирма согласовала градплан на индивидуальный жилой дом, по факту возводится таун-хауз на 19 квартир. Постройка занимает практически весь участок. Надел, как обычно, принадлежит физическому лицу. По данным Комитета по строительству и Выборгской администрации, у фирмы нет разрешения на строительство. В отделе продаж «Аксиомы» сообщают: дом будет сдан через год, квартиры продаются по 77 000 – 93 000 руб./кв.м.
Штраф за незаконное строительство составляет 50 000 рублей. Меньше метра…

Практически все эксперты и юристы, которых мы просили прокомментировать эту ситуацию, уверены: проблемы у дольщиков неизбежны. Даже если дом достроят — как его ввести в эксплуатацию?
Похожий самострой в Пушкине («производство» печально известной фирмы «Р.К.Г.») кочевал по судам несколько лет. И в какой-то момент угроза сноса была совершенно реальной.

Возможно, сотрудники УФАС могли бы оштрафовать компанию за незаконную рекламу. Но для этого нужно, чтобы кто-то обратился в управление с жалобой.

Пока ни одна из городских инстанций — а мы обращались в КГА, КЗР, УГАСН, Комитет по строительству — не взяла на себя ответственность. То есть кто контролирует незаконную застройку малоэтажных зон в городских районах — совершенно непонятно.

А в арбитраже тем временем продолжается процесс банкротства компании «Плазма».

В Озерках (Выборгское шоссе, 140) фирма решила построить 6-этажный комплекс «Каскад» (при установленной высоте — максимум три этажа). Любопытно, что жалобу на «Плазму» написали руководители фирмы «Аксиома». Начались проверки… Сейчас дом  достроен на 90%, коммуникации не подведены, участок с недостроем принадлежит банку-кредитору, дольщики пытаются отстоять свои права в суде.

Впрочем, почему мы все об Озерках да Коломягах? На юге ситуация не лучше.

В 2006 году две фирмы — «Золотые ключи» и «Инвестпроект» — затеяли строительство в Красносельском районе. Обещали возвести два трехэтажных дома, по 18 квартир в каждом. На участке ИЖС, 15 соток. Проекта нет, разрешения на строительство нет, дольщики есть. Дом недостроен, документы в ОБЭП, как насчет возбуждения уголовного дела — неизвестно.
Уже в ходе скандала партнеры по освоению ИЖС заявили еще шесть проектов в Красном Селе, Петродворце и Стрельне — и снова нашли дольщиков, снова собрали деньги. Ущерб оценивается примерно в 100 млн рублей, потерпевших — более 50. Участки арестованы, но даже если их продадут с торгов, денег, чтобы вернуть потерпевшим, все равно не хватит.

Коллеги на сайте «Фонтанка.ру» указывают: дольщики с осени 2008-го писали во все инстанции, от районной администрации до президента — без толку. «Каждый раз их жалобы “спускались по инстанциям”», — пишет «Фонтанка». Незаконные стройки не заинтересовали никого.

Дмитрий Синочкин

Эксперный курултай

Валерий Калугин, председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству:

– По имеющейся в КЗРиЗ информации, на указанные участки (ул. Корякова, 36, Большая Озерная, 77, лит. А, Первомайская, 7) градостроительные планы и разрешения на строительство КГА не выдавались. Наделы расположены в территориальной зоне Т1Ж2-2 — жилой зоне индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов. В перечне основных видов разрешенного использования для Т1Ж2-2 не предусмотрены средне- и многоэтажные многоквартирные жилые дома. Многоквартирные дома или таун-хаузы возводятся здесь с нарушением действующего законодательства.

Владимир Кузнецов, заместитель председателя Комитета по строительству:

– Малоэтажные многоквартирные дома на улицах Елизаветинской, Большой Озерной и Первомайской ООО «Аксиома» возводило без разрешительной документации. Сведениями о выдаче разрешений на строительство жилых домов по улице Корякова и Выборгскому шоссе Комитет также не располагает. Фактически все объекты на сегодня — самострой. Их возведение нарушает все существующие нормы. Вопрос о законности домов и регистрации права собственности на них инвестор может решить только в судебном порядке.

Александр Орт, начальник Службы госстройнадзора и экспертизы:

– Если фирма строит без разрешения и без утвержденного государственной экспертизой проекта, она нарушает нормы гражданского законодательства РФ. Если объект создан на участке, не отведенном для строительства, без разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил — его признают самовольной постройкой. Такие объекты подлежат сносу, но суд может признать или не признать право собственности на них. Судебные инстанции при рассмотрении подобных дел исследуют доказательства, представленные в подтверждение безопасности возведенной постройки.

Галина Волчецкая, руководитель Управления ФРС по СПб и ЛО:

– В нашей практике были случаи, когда по решению суда регистрировалось право граждан на квартиры в многоквартирном доме, построенном на участке под ИЖС. В такой ситуации регистрация прав по иным основаниям кроме судебного решения не производится. Следует отметить, что граждане, приобретающие квартиры в подобных домах, не защищены законом, суд может принять и иное решение, вплоть до сноса дома.

Ольга Карпова, старший юрист компании «Райтмарк Груп»:

– По действующему законодательству, если градрегламент предусматривал только один вид разрешенного использования — для размещения индивидуального жилого дома, то строить на таком участке многоквартирный комплекс нельзя.

Чтобы признать право собственности на построенный объект, в суде необходимо будет доказывать, что спорная самовольная постройка была возведена в рамках разрешенного использования участка, с соблюдением строительных, санитарных, пожарных и прочих норм и правил, что она не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.