По данным «Петербургской Недвижимости» («ПН»), сегодня открыты продажи в 96 коттеджных поселках, а на стадии проектирования — еще 88. В первом квартале в продажу вышли 17 поселков, в их числе «Сосновый хутор» («Сибирь Еврострой»), «Сторожевая гора» («Родэкс Северо-Запад»), «Солнечный берег» («ПулЭкспресс»); началась реализация последующих очередей в поселках «Красная горка», «Новое Минулово», «Отрадный берег» и других.

По данным агентства «Итака», 114 проектов — в продаже, еще 90 — проектируются. (Расхождение в цифрах обусловлено применением различных методик подсчета.)

В любом случае, показатель «около двухсот» будет близок к истине. Проекты становятся крупнее. «Большинство крупных поселений — это смешанная застройка», — говорит Ольга Трошева, руководитель загородного отдела компании «Петербургская Недвижимость». По словам ведущего аналитика АН «Итака» Яны Долотовой, если два года назад речь шла только о совмещении разного предложения (коттеджей, таун-хаузов, малоэтажного строительства, продажи участка с подрядом и др.), то сегодня в составе поселка нередко предлагается недвижимость, ориентированная на разные классы потребителей. «Такой ход применяют инвесторы, работающие с крупными проектами либо в местах с высокой конкуренцией, либо только выходящие на рынок и не уверенные в потребительском спросе. Тем не менее это прекрасная возможность минимизировать инвестиционные риски», — заключает Яна Долотова.

На рынок выходят новые игроки из других регионов, крупные диверсифицированные холдинги, западные инвесторы (Trigon Capital, Eastern Property Holdings). Усиливается интерес городских строительных фирм (RBI, «Окстрой», «М-Индустрия», «ЮИТ-Лентек», «ИВИ-93», «ЛенСпецСМУ») к загородному сегменту.

Увеличение «калибра» участников естественным образом ведет и к росту площадей застройки. Среди заявленных проектов есть поселения площадью в 300, 400 и даже в 700 га (УК «Новые территории», площадь жилья — 2 млн кв.м, объем инвестиций — около 4 млрд евро).

Новый масштаб делает актуальными и новые риски: крупные проекты могут быть более привлекательны по цене, при этом весьма вероятны корректировка концепции, затягивание сроков, проблемы с инженерией. Ольга Трошева считает одной из главных тенденций первого квартала активизацию девелоперов на южном направлении: «Сегодня здесь сосредоточено уже около 23% коттеджных поселков, находящихся в продаже. Серьезный рост показал Гатчинский район: там в реализации находится уже восемь поселков. Можно прогнозировать появление новых проектов в Пушкинском и Тосненском районах.

В Ломоносовском районе с конца 2007 года появилось 13 проектов».

Причинами стремительного роста цен на загородное жилье стали ситуация на городском рынке (неожиданный скачок цен в феврале-марте) и дальнейший рост стоимости земли. По данным «ПН», цена 1 кв.м коттеджа в элитном классе за I квартал выросла примерно на 18% (в рублевом эквиваленте), в бизнес-классе — на 24%, а в среднем по рынку — на 14%.0 По сведениям экспертов АН «Итака», элита за I квартал подорожала на 36%, коттеджи эконом-класса — на 12%.

На рынке еще не начали сказываться последствия недавних решений власти. Мораторий на сделки с государственной землей (особенно если затянется) неизбежно приведет к сокращению предложения участков под застройку. Дефицита не возникнет, считают участники рынка, но продавцы получат основания увеличить цену. Разрешение на регистрацию в садоводстве также дает владельцам мотивы для удорожания. (Разница в стоимости аналогичных участков, обусловленная только статусом — ИЖС или ДНП, может составлять 15–25%.)

Спрос по-прежнему сосредоточен в эконом-классе. Многие готовы купить дом в диапазоне 3–4 млн рублей, но предложение в основном начинается от 5 млн.

Аналитики «ПН» прогнозируют дальнейший рост стоимости земли и коттеджей. При этом наиболее активно будет дорожать коттеджная застройка на юге области. (В прошлом году цена на некоторые участки в Петродворцовом районе поднялась на 100%–150%.0) На севере потенциал роста цен в некоторых районах уже практически исчерпан, и в следующем году стоимость загородных объектов вырастет примерно на 20%, считают эксперты «ПН».

Удельная цена предложения домов в коттеджных поселках в зависимости от класса проекта (II кв.  2008 г., данные на начало квартала)

Количество коттеджных поселков на конец I кв. 2008 г.

Средняя цена 1 кв.м коттеджа с учетом ст-ти земли (на конец I кв. 2008 г.), $

Данные департамента маркетинга
корпорации «Петербургская Недвижимость»

Дмитрий СИНОЧКИН