1291
0
Дмитрий Синочкин

«Индивидуализм все-таки побеждает. Жить в общине хочет все меньше людей»

«ПулЭкспресс Групп» — заметная компания. Ее заметили даже в столице, которая петербургский бизнес обычно в упор не видит. Беседовать с лидерами полезно: они раньше других чувствуют, куда повернет рынок. А конкуренция обостряется, и простой жизни застройщикам не обещает.

– От имени журнала — наши поздравления с Гран-при премии «Поселок года».

– Компания признана лидером рынка, и это приятно. И признана москвичами — что приятно вдвойне. Правда, можно усмотреть в этом проявление политкорректности…

– В чем вы видите ваши конкурентные преимущества?

– Секрет — в скорости. Фраза «Время — деньги» отнюдь не лишена смысла. У нас срок от момента приобретения участка до вывода в продажу очень короткий. Быстро разрабатывается концепция, быстро принимаются решения, и строим тоже быстро. Рынок изменчив. Кроме того, люди не хотят жить в долгострое.

– Сколько сейчас проектов в работе?

– Четыре: «Румболово», «Ягодное», «Солнечный берег», «Три берега». Практически завершены «Ольшаники», «Зеркальный», «Подгорное». Летом планируем вывести еще один проект, но пока о нем говорить рано. Мы на рынке три года. Начали с 20 га в 2005-м, сейчас — 400 га, летом намереваемся довести до 500.

– Не опасаетесь перенасыщения рынка?

– Пока все действуют по Марку Твену: покупайте землю, ее больше не производят. Мы отличаемся еще и тем, что у нас участки интересные… Причем не все они у нас в собственности. Со второй половины 1990-х землю скупали в массовом порядке, большими объемами. И для многих владельцев это был не профильный бизнес, а, скорее, вложение денег. Сегодня они приходят к нам. Мы им предлагаем совместные проекты. Обеспечиваем юридическое сопровождение, инженерную подготовку, весь маркетинг и продажи.

– Строите сами?

– Все, что касается инженерии, — делаем сами. Дома — часть своими силами, на часть проектов привлекаем партнеров. 400 га — это более 2000 домовладений, примерно 25% рынка, силами одной компании такие объемы не освоить. Конкуренция растет. Мы изучаем опыт фирм, работающих в Ленобласти, в Подмосковье…

– Что полезного взяли от москвичей?

– Довольно много, причем в разных областях. От рекламы — как подавать продукт, который ты продаешь. И до внешнего вида поселка в период строительства — чтобы было не стыдно привозить туда клиентов. Если клиент приезжает на площадку и стоит по колено в грязи, рассказ о том, какой здесь будет город-сад через несколько лет, — не убеждает.

– Ваши клиенты — в основном люди, которые покупают второе жилье. Какова доля тех, кто переезжает за город на ПМЖ?

– В линейке наших предложений основную часть на сегодня занимают поселки, удаленные от города на 80–100 км. Поэтому тех, кто переезжает за город на ПМЖ, не много. Однако у нас есть проекты, расположенные ближе к городу. Например, «Ольшаники» (около 200 домовладений) — промежуточный вариант, с одной стороны — 50 км до города, и это вроде бы дача, но это 50 км по трассе «Скандинавия» … И те, кто купил там дома, живут постоянно, по крайней мере, летом. «Румболово»: 72 дома — для постоянного проживания. Для большинства это все-таки второе жилье.

– В эконом-класс не собираетесь?

– Есть некоторые мысли о том, чтобы сделать более доступные проекты для постоянного проживания. Не эконом-, но бизнес-класс. Эконом-класс рядом с городом тяжело строить из-за высокой стоимости земли и инженерии. Применительно к этой ценовой категории можно говорить о таун-хаузах: две сотки земли, небольшие домики…

– Какие мотивы определяют решение переехать в пригород?

– Например, экология. Жить в центре — проблематично, окна в квартире не откроешь: выхлопные газы и пыль. На Невском уже и ночью бывают пробки.
Пока не закрылась на ремонт Дорога жизни, я доезжал в офис на Фурштатской от «Румболово» за 25 минут. От квартиры
в Озерках — 45 минут — час… Важна и доступность аэропорта (за счет развязки с Кольцевой). Через КАД открыт доступ во все районы. Именно она дала возможность развиваться загородному рынку жилья.

– В Подмосковье застройщики столкнулись с проблемой коммерческих объектов: если их мало — это неинтересно, если много — дорого…

– В «Румболово» мы строим общественный центр площадью 1200 кв.м. Он будет в собственности кооператива. Это дополнительная нагрузка на каждый квадратный метр жилья. Зато они сами решают, какие у них будут арендаторы. В рамках свободной планировки. И среди тех, кто покупает участки в этом поселке, уже есть те, кто хочет взять эти площади в аренду. Чтобы организовать СПА-салон или что-то еще. Это, кстати, решит и проблему занятости жен…

– А как быть с отсутствием тех же школ, больниц?

– Социальная инфраструктура тоже развивается — во Всеволожском районе строятся школы…

– Но ведь туда детей надо возить, а у нас не Америка, школьные автобусы не ходят…

– Уже есть такие школы, куда ребят каждый день собирает именно автобус. Например, в Парголово. Это частная школа. Здесь важно не столько количество учеников, сколько платежеспособность родителей. На самом деле платное образование и так получает все большее развитие. Хотя уровень образования в целом снижается.

– А что вы заканчивали?

– Сначала — 515-ю школу с углубленным изучением немецкого языка. А потом — Герценовский институт, иняз. Из тех, кто заканчивал вместе со мной, чуть раньше или немного позже, немногие работают в школе. Хотя мне на практике очень нравилось — общаться с детьми, вести уроки. Если бы это еще кормило…

– Сколько учеников в парголовской школе?

– Человек 30. Но школа — это, конечно, еще не все, необходимо медицинское обеспечение. В самом поселке достаточно аптеки, но поликлиника должна быть неподалеку. Время прибытия «скорой» — максимум 5–10 минут. Это не везде получается, но ведь и по городу «скорой» проехать тяжело, несмотря на проблесковые «маячки». В компаниях, которые занимаются обслуживанием поселков, есть такая услуга — «медицинская кнопка». Вплоть до вызова вертолета. Это, естественно, стоит денег. Но для тех, кто заботится о здоровье старшего поколения (а у многих родители все лето проводят на даче), это вполне приемлемый вариант. Для тех, кто может себе это позволить.

– Ведь застройщик ничего не может поделать с транспортно-дорожной ситуацией.

– Конечно. Это компетенция правительства города или области. Но инвестор может грамотно выбрать под застройку перспективную территорию, где ситуация будет улучшаться, а не наоборот.

– А на Приозерском шоссе вы что-нибудь строите?

– Нет, пока ничего. Но ведь и Приозерское реконструируется. Жаль, что сроки не выдерживаются. Я ездил недавно в Борисово. Впечатление удручающее: трасса похожа на проселок после бомбардировки. Впрочем, и «Скандинавии» зимой досталось.

– Говорят, с 1 января в области прикрыли перевод земель из одной категории в другую…

– Мы ведь не меняем в своих проектах целевое назначение участков — мы меняем лишь вид разрешенного использования тех же сельхозземель. А «Румболово» и «Золотые пески» просто попали в границы населенных пунктов (города Всеволожска и поселка Пески), там есть утвержденные генпланы. Мы согласовывали с властями и проекты домов, и даже забор…

– А у вас есть загородный дом?

– Как раз сейчас нахожусь в поиске…

– Вы рассматриваете варианты только в коттеджных поселках?

– Да, конечно. Причины понятные: охраняемая территория, близкий социальный уровень тех, кто живет рядом. Кроме того — состояние инженерных сетей. Можно взять участок в Лисьем Носу. Но, во-первых, цена неадекватная. А во-вторых — придется бегать, согласовывать все подключения, получать техусловия по газу, по электричеству, по воде. Когда это делается сразу на весь поселок — одна история, если на отдельное домовладение — совсем другая.

– Какой из проектов «ПулЭкспресс» вам лично ближе?

– Нравятся все. Каждый следующий — все больше, потому что мы стараемся учитывать ошибки, и свои, и чужие. Да и прогресс не стоит на месте. Когда я покупал первый автомобиль, мне казалось, что ВАЗ-2101 — шикарная машина. То же и в строитель-стве — появляются новые архитектурные решения, какие-то находки в дизайне. Меняются и требования покупателей.

– Пригород без автомобиля невозможен? Раньше ведь ездили на электричках, и ничего…

– Наверное, индивидуализм все-таки побеждает. Жить в общине хочет все меньше людей.

– В загородном доме вы будете жить постоянно?

– Да. Это зависит от личного восприятия. В моем понимании, надо жить либо в многоквартирном «муравейнике», где ты никого не знаешь и тебя никто не знает, либо
в собственном отдельном доме.

– Таун-хауз вам не подходит?

– Нет. Это похоже на деревню: вроде бы и отдельно, но все про все знают, толки, пересуды… В многоквартирном доме — другая проблема: расписанные стены, сломанные лифты, и спросить не с кого. Это тоже не прибавляет комфорта. Трудности с парковкой, с местом в гараже. Для меня отдельный дом — это решение проблемы психологического комфорта. В офисе общения очень много. Дома хочется выйти на свой участок, подышать свежим воздухом, выпить чашку чаю, выкурить сигарету…

– Хобби, увлечения?
– Лучший отдых — смена деятельности. Стараюсь свободное время проводить активно. Если отпуск — это сноуборд. Австрия, Франция… Что касается просто выходных — выезд за город или в спортзал. Не для высоких достижений, а для тонуса. Еще — книги, театр, но редко получается.

К сведению:

Компания «ПулЭкспресс Групп» вышла на рынок загородной недвижимости в феврале 2005 года с проектом «Борисово-2» (20 га, 100 домовладений). В конце 2005 года появилась вторая очередь «Борисово-2» (еще 25 га, 140 домовладений). Реализация обеих очередей завершена
в третьем квартале 2006 года.

2006 год: поселки «Зеркальный» (61 га, 240 домовладений), «Ольшаники» (35 га, 160 домовладений), «Подгорное» (13 га, 42 домовладения) — реализация завершена во втором квартале 2007 года.
2007 год: «Золотые пески» (70 га, 207 домовладений), «Три берега» (17 га, 70 домовладений), «Ольшаники-мини» (8 га, 35 домовладений) — реализация проектов на завершающей стадии.
2008 год: «Румболово» (23 га, 72 домовладения), «Солнечный берег» — 1 очередь (30 га,
116 домовладений), «Ягодное» (28 га, 140 домовладений) — поселки на стадии реализации.
ИТОГО: 9 поселков, 375 га, ок. 1800 домовладений.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН

если понравилась статья - поделитесь:

май 2008

Дома и люди
Обустройство