Продажи: спад на треть

В марте 2023-го девелоперы Ленобласти зарегистрировали 1705 договоров в новостройках. По сравнению с февралем (1214 ДДУ) продажи строящегося жилья в Ленинградской области увеличились на 40%. Но это, наверное, единственный позитивный момент. За год (месяц к месяцу) реализация жилья в новостройках сократилась на 42,5%: в марте 2022-го, по данным областного управления Росреестра, было зарегистрировано 2963 ДДУ.

Показатели за квартал — 5040 договоров — тоже не радуют: на 29,5% меньше, чем в IV квартале 2022-го, на 33% меньше, чем в I квартале прошлого года.

Показатели ипотечного кредитования (количество новых кредитов) растут. Но в отрыве от рынка жилья этот рост радует только банкиров. И «потолок» уже виден: доля сделок с ипотекой на «первичке» составляет 86%. 

Доля непроданных квартир в новостройках с прошлой весны немного сократилась. В марте 2022-го в регионе строилось 3,18 млн кв.м жилья, доля непроданного составляла 45% — около 1,14 млн кв.м. Сейчас в Ленобласти выданы разрешения на строительство 3,33 млн «квадратов», не продано — 1,4 млн (42%). Правда, прошлогодний март — первый месяц после начала СВО, рынок тогда пребывал в ступоре.

Сведения Росреестра в основном совпадают с данными DataFlat.ru: на первичном рынке Ленобласти — глубокий спад.  По данным аналитиков сервиса DataFlat.ru, количество сделок в январе-марте этого года — минус 42% к аналогичному периоду прошедшего, минус 36,3% — по проданной площади, почти на 30% снизилась выручка девелоперов. Это стоимость СВО и санкций — в рублях и метрах жилищного рынка.

Рост активности в марте позволяет надеяться, что «дно» (как изящно выразились коллеги с одного из телеграм-каналов — «пик снижения») уже достигнуто, и дальнейшего падения не будет.

В перспективе уровень спроса будет определяться несколькими факторами. Например, реакцией общества на введение Реестра воинского учета и запрета на сделки с недвижимостью для «уклонистов». А также возможной корректировкой мер господдержки. По крайней мере, недавние высказывания президента о «затоваривании» рынка нового жилья и о льготах для ипотеки на вторичном рынке могут навести на такие мысли. А глава Минстроя Ирек Файзуллин на конференции по экономике обратился прямо к застройщикам с интересным вопросом: не хотят ли они «немножко» снизить цены на жилье? Задать министру встречный вопрос: а не хотят ли власти вернуть бюджетное финансирование социалки, обустройства улично-дорожной сети и пр. — никто из девелоперов не решился.

Цены в минусе

Цены на новостройки в Ленобласти за I квартал увеличились на 1,2%. За год — снизились на 4,8%.

Траекторию индекса областных цен предложения определяет Всеволожский район, где сосредоточены 2/3 проектов и 79% находящихся в продаже квартир. Средний уровень цен — 147,7 тысячи рублей за «квадрат». Год назад, в марте 2022-го, индекс цен предложения составлял 155,1 тыс. руб.

Участники рынка отмечают, что в марте продажи выросли. Но текущее соотношение спроса и предложения не предполагает роста цен в среднесрочной перспективе.

Жилье в областных новостройках на данный момент стоит (в среднем) на 39% дешевле, чем квартиры в ЖК в спальных районах Петербурга. За год разница выросла на 4%. Отставание от городских окраин увеличилось с 10 до 17%, от пригородов — с 8 до 10%.

В марте подорожал только Ломоносовский район, в основном за счет ЖК «Таллинский парк». За год во Всеволожском и Гатчинском районах новостройки подешевели, в Ломоносовском — подорожали на 8,6% (главный вклад внес ЖК «NEWПИТЕР»).

На 6,8% снизились цены в Кудрово, где увеличилось предложение в сданном и более доступном по цене ЖК «Семь столиц». В остальных локациях цены изменились в диапазоне от плюс 3,2% до минус 2,6%. Аномальный рост на 40,5% в Федоровском обусловлен подорожанием и увеличением предложения в ЖК «Счастье 2.0».

По среднему уровню цен в рейтинге локаций лидирует Кудрово: 168 398 руб./кв.м. (В проекте Gatchina Gardens пока доступно только бронирование.) На второй строчке — Мурино: 158 409 руб./кв.м. В нижней части рейтинга — Романовка и поселок имени Свердлова.

Сейчас в области в активной продаже находится 88 ЖК. Больше всего новостроек в Мурино — 15 проектов.

По сведениям аналитиков сервиса DataFlat.ru, средний бюджет сделки за год вырос в 1,4 раза: с 5 млн рублей до 7 млн рублей. Фокус простой: средний срок ипотечного кредита в регионе по новым договорам за тот же год подрос с 19 до 27 лет. Увеличилась средняя площадь квартиры — с 36,7 кв.м до 41,4 кв.м. Здесь, конечно, сказалась увеличившаяся доля «семейной» ипотеки. Сейчас средняя стоимость «квадрата», по днным продаж, — 146 643 рубля. (В городских строящихся ЖК бюджет сделки — 9,7 млн рублей, средняя цена жилплощади — 223 093 рублей за кв.м).

По оценкам «Авито Недвижимость», в России спрос в новостройках по итогам первого квартала 2023 года (к аналогичному периоду 2022-го) снизился на 32,2%.

Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и строительство Петербурга». Сведения сервиса DataFlat.ru (табл. 6) — в результате обработки сведений Росреестра по розничным продажам и по договорам цессии (переуступки).

Табл. 1. Показатели первичного рынка и ипотеки, Ленобласть,

колич. договоров, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Динамика первичного рынка и ипотеки, по годам, Ленобласть,

за январь-март, колич. договоров, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Динамика цен предложения на первичном рынке Петербурга и Ленобласти, руб./кв. м, %

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 4. Динамика цен предложения по областным локациям, руб./ кв. м; %

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 5. Структура предложения новостроек в Ленобласти, %

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 6. Динамика показателей первичного рынка, Ленобласть, розничные продажи по ДДУ и переуступкам

Данные сервиса DataFlat.ru