230
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Андрей Сорочинский: «Вносить изменения в планы проще, чем выбираться из хаоса»

Компания «Полис Групп» — не из числа самых крупных, тех, которые причисляют к «системообразующим» и спасают любой ценой. Но и не «малый бизнес», конечно: более десятка проектов, сотни сотрудников и специалистов, устойчивое место в группе лидеров по объемам ввода. (Не по Петербургу — по России.) Такую махину не затормозишь на полном ходу, распустив персонал по домам и отправив «продажников» на удаленку.

О том, как переживает кризис строительная отрасль, мы беседуем с Андреем Сорочинским, председателем совета директоров ГК «Полис Групп». 

- Эксперты полагают, что кризис и карантин приведут к переформатированию спроса. Покупателей будет меньше (падение доходов), и требования у них, возможно, будут другие. Будет ли сформирован спрос на зеленые зоны в пригородах, на менее плотную застройку? Вырастет ли значимость таких параметров, как экологичность и безопасность?

 

- Меньшая плотность населения, соседство парков, скверов, низкоэтажная застройка — все это формирует понятие комфорта. Но есть дополнительные параметры, которые по степени важности для граждан стоят выше: ценовой фактор всё равно остаётся самым главным, особенно для сегмента масс-маркет. Высока также значимость факторов транспортной доступности и наличия социальной инфраструктуры. Они не потеряют свою актуальность после снятия ограничений, скорее наоборот: усиливаются негативные процессы в экономике, повышается уровень безработицы, падают доходы населения. В нашей компании примерно две трети спроса на жильё формируется ипотекой. Это примерно соответствует ситуации на рынке в целом. И мы понимаем, что граждане будут выбирать жилье, исходя из своих финансовых возможностей. Соответственно, значимость общего бюджета покупки на фоне роста цен на недвижимость и снижения доходов покупателей будет ещё больше доминировать.

Здесь можно ожидать другого: после вынужденного резкого перевода сотрудников на дистанционную работу часть компаний увидят плюсы такой занятости и могут увеличить количество удаленных рабочих мест. Вот этот фактор станет важным для развития пригородного жилья. 


- Меры господдержки: какими они должны быть? Почему возникают перекосы? Объекты «Полис Групп»,   если не ошибаюсь, не попали в программу «сельской ипотеки»...

 

- Строительный бизнес, как и другие отрасли экономики сейчас испытывает на себе большое давление. Обязательства перед сотрудниками, перед клиентами, обязательства перед государством, перед партнерами…

Для строительных компаний как никогда важно поддержание спроса: субсидирование ставок по ипотеке, поддержка малого и среднего бизнеса с целью обеспечения гарантированной занятости населения.На этот сложный период важно участие властей в строительстве социальных объектов, дорожной инфраструктуры.

Меры господдержки должны распространяться на всех представителей отрасли, потому что у всех компаний есть дольщики, которые ждут вовремя своих квартир.

Поэтому те поручения, которые были даны по итогам совещания у президента РФ по поддержке строительной отрасли 16 апреля, и те решения, которые за ними последовали, следует назвать своевременными и продуманными. Субсидирование ипотеки и кредитов для застройщиков, выкуп жилья у девелоперов - всё это будет способствовать смягчению прохождения кризиса в отрасли.

В ходе этого совещания глава Минстроя Владимир Якушев оценил текущее снижение спроса в 30%, но полагает, что после выхода из самоизоляции спад составит не менее 50%. Для того, чтобы качественно смягчить последствия кризисных явлений в строительном бизнесе, на мой взгляд, необходимы решения о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, а также об отсрочке платежей по налогам.

Сельскую ипотека не стоит рассматривать как меру господдержки бизнеса. Эта программа прежде всего направлена на стимулирование спроса на жилье в более удаленных районах Ленобласти.


- Факторы выживания… Какие (первые) уроки кризиса усвоит строительный бизнес? Какими качествами должна обладать компания, чтобы преодолеть зону экономической турбулентности?

 

- В компании должно быть очень жесткое финансовое планирование: вносить изменения в планы проще, чем выбираться из хаоса. Должны быть прописаны четко фунциональные обязанности каждого подразделения, прописаны бизнес-процессы, каждый сотрудник должен знать свои задачи и понимать всю меру ответственности за их выполнение.

Каждая компания должна соблюдать баланс собственных и заемных средств — этому правилу рынок недвижимости научился еще в периоды прошлых кризисов.

И, конечно, сегодня важен достаточный уровень спроса. Это зависит от многих факторов: выстроенность системы продаж, открытость компании для клиентов и СМИ, выполнение взятых на себя обязательств, клиентоориентированность и качество реализуемых проектов (под качественными проектами мы понимаем ликвидные проекты, спрос на которые упадет только с полным падением самого рынка).

 

- Уже несколько банков принимают заявки на ипотеку под 6,5%. Насколько эта мера будет способствовать увеличению спроса?

 

- Стимулирование спроса во всем перечне мер поддержки — ключевой момент. У нас это две трети клиентов. И разовые всплеск в марте позитивен, но это именно короткий период, надо его поддерживать. ДОМ.РФ давал статистику: в марте прирост по ипотеке, на 20% больше, чем в марте 2019-го и больше чем на треть — по сумме. Понятно, что этот тренд дальше не продолжить — выплаты будут слишком серьезными. Но поддержать этот вектор, конечно, было необходимо.

 

- Не создаем ли мы тем самым новые риски? Заемщики клюнут на красивые ставки — но смогут ли они платить? Что будет у гражданина с работой, что с компанией? Не закроется ли предприятие?

 

- И по оценкам МВФ, и по оценкам аналитиков ВЭБа, российская экономика в этом году просядет примерно на 5,5%. Это не катастрофа: в 2009-м спад составил почти 9%. Есть, конечно, фактор Петербурга: в этом году уже пострадали именно те отрасли, которые у нас доминировали: гостиничный бизнес, общепит, культура, спорт, транспорт… Они упадут на 20%. И доходы граждан в 2020-м снизятся — в среднем на 6,5-7%. Это много, но не катастрофа.

 

- Снижение доходов «в среднем» - тоже немного лукавство. В госсекторе доходы пока сохраняются на прежнем уровне, а вот в частном картина будет иная.

 

- Тоже как посмотреть: «Фосагро», например, производитель удобрений - частная компания, а они растут. Или «Норильский Никель». Вот малый и средний бизнес, особенно в тех сферах, которые я выше перечислил, действительно в сложном положении.

Кроме того, в жилой недвижимости весь первый квартал мы видели снижение предложения. То есть рынок заранее начал реагировать: сокращением количества новых проектов. Это не только у нас — и в Московском регионе. Поэтому сейчас надо очень осторожно строить модель бизнеса. Но катастрофического падения цен и спроса быть не должно.

И хорошо, что у власти есть понимание: строительство — очень серьезный мультипликатор, с ним связаны и энергетики, и транспортники, и производители стройматериалов. И кому, как не строителям, вытаскивать экономику, когда вектор понемногу пойдет вверх.

 

- Риски закрытия стройплощадок: если пойдет такая команда — насколько быстро это можно сделать, с какими потерями?

 

- Это негативный сценарий, даже с медицинской точки зрения. Закрыть стройплощадку — значит, сотни здоровых мужиков окажутся заперты в своих общежитиях, хостелах, где возможность распространения вируса гораздо выше.  И то, что это решение оставляют на усмотрение регионов, тоже говорит о важности отрасли.

 

- В проектах с эскроу-финансированием — у вас есть такой в Мурино, с банком «ДОМ.РФ» - если будет сокращаться спрос, не захочет ли банк пересмотреть финансовую модель? Повысить ставку? Там ведь заложены определенные объемы продаж, на каждом этапе…

 

- Мы пока идем в рамках исходной модели. Мы недавно встречались — у нас даже некоторое опережение и по динамике продаж, и по темпам строительства. Есть запас прочности. «План Б», конечно, надо иметь про запас. Но банк «ДОМ.РФ» понимает особенности бизнеса, и те сложности, с которыми мы можем столкнуться. У них очень конструктивный подход, надеюсь, он таким и останется.

 

 - Карантинные ограничения подтолкнули многих петербуржцев уехать из города, на дачи и в загородные дома. Будет ли эта тенденция устойчивой?

 

В загородные дома уехали преимущественно петербуржцы старше 65 лет, которые вынуждены строго выполнять режим самоизоляции. Город продолжает работать, часто дистанционно, но работать. Открыты многие предприятия: работают финансовые организации, магазины, автомобильные предприятия, предприятия, связанные с обеспечением города жизненно важными товарами и услугами. И не надо забывать, что скоро май — традиционные дачные посадки, и лето — детские каникулы.


- Есть ли у вас загородный дом? Если есть — где, какой? Если нет — почему? 

 

У меня дети живут за городом - в деревянном доме в Приозерском районе Ленинградской области. Родители - также за городом, но в Выборгском районе. Серьёзные вложения последних лет в дорожную инфраструктуру - ввод в эксплуатацию Новоприозерского шоссе и ЗСД, реконструкция с расширением трассы "Скандинавия" - качественно изменили транспортную доступность загородного жилья.


- Что лично Вам дал опыт самоизоляции? Изменились ли представления о том, что на самом деле необходимо, а без чего можно обойтись?

 

- Режим самоизоляции позволил понять, что можно работать дома, в квартире, и, может быть, даже более эффективно, чем в офисе.

С удивлением обнаружили, что дома очень много приятных занятий, на которые за суетой обычных дней не хватало времени: чтение, получение дополнительных знаний, занятия и игры с детьми, давно забытые увлечения.

Как ни странно появилось больше времени для общения с родителями и друзьями.

 

- Что должно случиться, чтобы вы переехали загород?

 

- А я летом и так живу загородом. То с родителями, то с детьми. В Приозерском — это между Удальцово и Запорожским. Но для постоянного проживания это все же далековато. Зимой не наездишься, даже по хорошим дорогам.

 

- Вернемся к тому, с чего начинали.  Когда снимут ограничения, вы всех сотрудников будете возвращать в офисы? Или кого-то так и оставите на удаленке?

 

- Вот как раз сейчас эту проблему обсуждаем. Здесь два главных фактора: вопросы, связанные с  эффективностью, и проблема издержек. Если человек может работать с такой же отдачей, не занимая места в офисе, присутствую только в ключевые моменты — так и хорошо. Но месяц — не показателен, надо смотреть на более продолжительных отрезках. И надо поговорить с руководителями подразделений, послушать их мнение. Резерв для оптимизации здесь, скорее всего есть, но говорить об управленческих решениях рано. 

 

К сведению

По данным сайта «Единый ресурс застройщиков», ГК «Полис Групп» строит самый большой жилой комплекс в Ленобласти: ЖК «Парклэнд», 67 795 кв.м. Всего компания возводит в регионе 7 многоквартирных комплексов: 7448 квартир, 198 864 кв.м. (Пятое место по этому показателю.)

И в Петербурге еще 4 дома — 158 130 кв.м.

 

 

 

 

comments powered by HyperComments