344
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Юридическая ловушка для садоводов

Начинается высокий дачный сезон. Снег сходит; участки никуда не делись. В реальности. А вот в юридическом пространстве много перемен.
И здесь могут быть неожиданности.
 

С 1 января этого года вступил в силу новый закон о садоводах. Фактически перестала действовать «дачная амнистия», зато начал работать уведомительный порядок. Вроде бы появилась возможность (пока скорее теоретическая) признавать дачные дома жилыми.
На местном уровне произошла очередная передача полномочий. Теперь неразграниченными землями в пределах городских поселений распоряжаются местные власти, в сельских, как и раньше, — район.
Запущен механизм кадастровой переоценки: со следующего года налог на сельхозземли и на участки в населенных пунктах будет рассчитан по новой стоимости.
Но по порядку.

Дачи не надо!

Закон № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» наделал много шума, но по факту оказался не таким уж страшным. Понятие «дача» вылетело из правового поля ради унификации законодательства. Заодно упразднены многие юридические формы. Теперь осталось только два варианта: садовые некоммерческие товарищества (СНТ) и огородные некоммерческие товарищества (ОНТ). Впрочем, многочисленные дачные кооперативы в своей повседневной деятельности тоже пока легитимны — до тех пор, пока не возникнет необходимость оформлять какие-либо важные документы или вносить изменения в устав. Тогда понадобится перерегистрация.
Все расчеты садоводств с 1 января должны проходить только в безналичной форме. И собирать взносы, и расходовать их можно лишь через банк. Причем список расходных статей — закрытый. Это создает определенные неудобства. Например, срочно нужно вызвать трактор для расчистки дороги. И что, объявлять конкурс, заключать с дядей Васей трудовой договор? Но россияне в целом (а дачники — в особенности) привыкли решать текущие проблемы в обход государственных ограничений.
Новый закон также регулирует отношения СНТ с «индивидуалами» — с теми, кто имеет участок в садоводстве, но не входит в число членов СНТ.
Здесь на практике возникают интересные «загогулины»: например, вдруг оказалось, что у СНТ появляются дополнительные обязанности по присоединению таких абонентов к электросетям и обслуживанию их. «Фактически СНТ вынуждают нанять сотрудника, который будет подавать новые заявки на технологическое присоединение, ставить узел учета, заключать договоры со сбытом, сверять показания и требовать с недобросовестных владельцев своевременной оплаты», — говорит девелопер Святослав Филиппов. Причем садоводство не вправе ни отказаться, ни требовать за это плату. (Подробнее см. в материале «Новая обуза…» в этом номере «Пригорода».)
Как указывают юристы, 217–ФЗ фактически закрывает лазейки для бесплатного получения участков (за исключением многодетных семей и особо заслуженных ветеранов). Наделы, которые можно раздавать без торгов, должны быть образованы до 29.07.2017, причем в строгом соответствии с документами терпланирования. Возможно, такие случаи в регионе есть, но нам о них ничего не известно. На практике это мало что изменит: раньше, как правило, группа граждан во главе с застройщиком «договаривалась» с муниципалами, получала надел «бесплатно», а средства, собранные с будущих садоводов, шли на межевание, дороги, электросети и пр.
То есть участки были бесплатными очень условно и для ограниченного круга лиц.
Главная «засада» нового закона — требования по соответствию частных владений документам территориального планирования.

Карты на стол!

С документами терпланирования беда. В большинстве садоводств проведены межевание и кадастровая съемка. Но теперь этого недостаточно.
Для легальной жизни — чтобы участки можно было продавать-покупать, менять и передавать по наследству, и главное — чтобы на них можно было что-то построить, теперь нужны проект планировки территории (ППТ) и градрегламенты.
То есть территория садоводства должна быть включена в утвержденный (на уровне области) генплан с установленными для строительства нормативами.
Сегодня члены многих «старых» СНТ и ДНТ не могут оформить права на участки — нет проекта межевания.
У части садоводов есть согласованные проекты организации застройки (ПОЗ), включающие межевание. Например, в Аннинском ГП — 25 садоводств. ПОЗы есть у 10, ППТ — ни у кого.
Проект организации застройки будет действителен и достаточен лишь до 1 января 2020 года. А затем понадобится ППТ.
Для справки: ПОЗ включает в себя схему границ (с координатами), функциональные зоны, расположение дорог и коммунальных сетей. Выполнение ПОЗ можно заказать в соответствующих архитектурно-планировочных конторах. Стоит такое удовольствие (для среднего садоводства) минимум 300 000 рублей. ППТ — документ более высокого уровня, от полумиллиона. Финансировать разработку этих документов СНТ вправе (по решению общего собрания), другой вопрос — как посмотрят на такие дополнительные расходы в «старых» садоводствах, где преобладают пенсионеры, а взносы составляют несколько тысяч рублей в год…
Кроме того, как отмечают специалисты администрации Аннинского ГП, для значительной части «старых» садоводств такие документы могут оказаться бесполезными: ППТ не будут согласованы из-за неправильной ширины проездов, несоблюдения «красных линий» и охранных зон (под ЛЭП), отсутствия пожарных водоемов… Проще говоря: то, что строилось с 1950-х годов по старым правилам или вовсе без правил, может не вписаться в новые нормативы и действующие правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
В качестве выхода чиновники предлагают продлить «дачную амнистию» и упрощенный порядок регистрации имеющихся участков и строений. Но это надо решать на уровне Думы…
С учетом вышеизложенного у многих дачников возникает резонный вопрос: а может, ну его? Может, продолжать себе жить, как дедушка с бабушкой, — с «книжкой садовода» и с невнятными каракулями в единственной схеме, которая хранится у председателя СНТ? Зато без налогов… Государству надо — пусть оно и делает.
Отвечаем: это вряд ли. Именно потому, что без налогов. Задачи ФНС (по «улучшению собираемости») уже поставлены, в Московской области отрабатывают процедуры, связанные с выявлением «неучтенки». Непослушным грозят штрафами и даже сносом (если неучтенный объект признают самостроем).

Уведомительный беспорядок

Поправки в Градкодекс, предусматривающие уведомительный порядок строительства частных домов площадью до 500 кв.м, вступили в силу 3 августа 2018 года. Еще несколько месяцев понадобилось ведомству, чтобы принять форму уведомления. Но в целом (в теории) все выглядело замечательно: подаешь в местную администрацию от руки составленную заявку с параметрами — и все. Если нет возражений — можно строить. Если в течение недели нет ответа — аналогично, заявление считается согласованным.
Такие простые и полезные решения, конечно, вызывают здоровое недоверие: с чего бы это? Конечно, в новом порядке были скрытые проблемы. И конечно, они начали проявляться с первых же заявлений.
В числе возможных причин для отказа есть такой пункт: «несоответствие заявленного проекта» параметрам, установленным документами территориального планирования, то есть градрегламентами и ПЗЗ. И еще одно основание для отказа: несоответствие постройки назначению участка.
В Пушкинском районе Петербурга граждане, подавшие уведомления, получили отказ: участки у них — в садоводстве, а по генплану это зона ИЖС.
В Гостилицком СП Ломоносовского района садоводы также получают отказы: нет градрегламентов, не разработаны они для этой территории! По кадастровой карте участки обозначены как дачные, расположены на землях сельхозиспользования.
По закону для сельхозугодий градрегламенты вообще не разрабатываются, какое-либо строительство на таких землях запрещено! А вот как определить, относятся конкретные гостилицкие земли к угодьям или нет, — закон умалчивает. Единой официальной карты угодий, пригодной для суда, в регионе нет!
Юрист Юлия Самсонова напоминает: определение сельхозугодий приводится в пункте 1 статьи 79 Земельного кодекса — это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).
«Таким образом, сельхозземли дифференцированы в зависимости от их ценности, — говорит Юлия Самсонова. — Есть участки, которые десятилетиями возделывали колхозы, совхозы, госпредприятия, в них вложены большие средства, использовать их для садового строительства — нерационально. И наоборот, нерационально запрещать застраивать участки, изначально выделенные под ведение садоводства (в рекреационном значении), поскольку вложения в их плодородие либо были минимальными, либо отсутствовали вовсе».
Кроме того, с 1 января 2019-го согласно пункту 6 статьи 79 ЗК сельскохозяйственные угодья не могут быть включены в границы садоводств, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом участке.
По мнению г-жи Самсоновой, проблема имеет два варианта решения. Первый: если строить на с/х земле нельзя (угодья), то и градрегламент для таких земель не устанавливается. Второй: если строить на с/х земле можно (не угодья), то параметры такого строительства предусматриваются градрегламентом…
На практике конфликт видов использования возникает, чаще всего, при организации новых коттеджных поселков на так называемых паевых землях, некогда выданных работникам сельхозпредприятий. Представляется, что тезис о дифференциации сельхозземель юридически грамотен, но по жизни бесполезен. Хотя бы потому, что в Ленобласти сотни садоводств уже расположены на 40 000 га сельхозземель. И не менее 80% этих территорий — угодья или бывшие угодья. Что делать с эти-
ми хозяйствами: оптом признать самостроем? Так владельцы возьмутся за вилы.
И еще: если градрегламента нет, это совсем не обязательно означает, что спорный участок — угодья. Скорее всего, у муниципалитета (или района) нет денег на разработку ППТ. И неизвестно, когда будут.

Выход из тупика

С точки зрения интересов большинства дачников-садоводов разумно было бы вводить ограничения и требования для новых СНТ. А старые — хоть указом президента — вывести из состава угодий. В конце концов, в регионе 80% картошки выращивают на садовых участках и в ЛПХ. Без государственных бумаг о плодородии…
Юрист Дмитрий Некрестьянов советует тем, кто получил отказы на уведомление о начале строительства, подавать заявление в суд, оспаривая «бездействие органа власти». И одновременно — в прокуратуру. Чтобы надзорные органы пинали ОМСУ и районные власти, понуждая тех разрабатывать и принимать ППТ. Путь не быстрый, не легкий, да и не всякий
дачник-садовод рискнет ссориться с местной властью. Но другого, похоже, нет.
В Думу направлен очередной законопроект, предусматривающий продление «дачной амнистии». (И в частности — смягчение требований к документам терпланирования.) Как сложится его судьба — посмотрим.
Пока получается, что государство с каждым годом ужесточает требования к регистрации участков и построенных на них домов. И пальцем не шевелит для того, чтобы эта регистрация происходила в разумные сроки, на простых и понятных условиях и хотя бы не полностью за счет собственника.

Редакция благодарит администрацию Аннинского ГП,
юристов Дмитрия Некре­стьянова и Юлию Самсонову за помощь и разъяснения.

comments powered by HyperComments