558
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Доходная долька под угрозой

Рекреационные апартаменты — относительно новый для рынка формат.
Сейчас в продаже находятся семь таких проектов, в сумме почти 150 000 кв.м.
Дальнейшее развитие этого типа недвижимости может осложниться из-за новых инициатив регулятора.

Рекреационный апарт-отель — это, собственно, та же гостиница или пансионат, такие объекты строят на землях рекреационного назначения, как правило — в Курортном или Приморском районе. Особенность схемы в том, что финансируют стройку дольщики (они же — будущие владельцы номеров-юнитов). Для девелопера это выход: срок окупаемости обычных гостиничных проектов — 7–10 лет. Собственных миллиардов у застройщика, как правило, нет. А банковское финансирование под 12–15% в год может привести в долговую яму даже сильную компанию.
Дольщикам тоже удобно: за относительно небольшую сумму покупатель становится совладельцем доходного бизнеса. Или может использовать апартамент для собственного проживания (хотя и без постоянной регистрации). Есть, конечно, и риски: например, если застройщик обанкротится, участники проекта могут претендовать только на деньги, помещения им, скорее всего, не достанутся.
(В Петербурге такая ситуация сложилась в проекте «Виват!» на бульваре Крыленко.)
По данным специалистов Knight Frank St. Petersburg Research, рекреационные апартаменты — хорошая альтернатива загородному индивидуальному коттеджу или таунхаусу. По итогам первого квартала 2018 года на рынке рекреационных апартаментов было реализовано около 200 номеров. Это на 57% больше, чем в четвертом квартале 2017-го, и на 61% больше, чем год назад, в первом квартале 2017 года. Основной спрос приходится на три проекта: «Внутри», «Русские сезоны», «Лахта-парк».
Однако всякий российский предприниматель знает: «Хорошо долго не бывает».
С начала этого года девелоперов и дольщиков, собственников и управляющие компании подстерегает беспощадный Роспотребнадзор.
Юридически любой апарт-отель — это гостиница. А у гостиницы должны быть «звезды». Чтобы иметь право украсить фасад хотя бы скромными двумя-тремя «звездами», необходимо пройти классификацию и получить сертификат. Процедура хлопотная: специальная комиссия проверит объект на соответствие требованиям по нескольким десяткам позиций. Включая, например, уровень отделки,  меблировку, наличие обученного персонала и т.д. Затраты — от 70 000 до 120 000 рублей. В Петербурге семь компаний, уполномоченных проводить такую процедуру.
С 1 января 2019 года классификация гостиниц становится обязательной. Предусмотрен переходный период: до 1 июля 2019-го сертификатами обязаны обзавестись гостиницы, в которых насчитывается более 50 номеров, до 1 января 2020-го — более 15 номеров, до 1 января 2021-го — вообще все отели и прочие места размещения.
Но! Для городов, в которых проводятся матчи ЧМ–2018, «время Ч» уже наступило.
«В Москве и Петербурге с 1 января 2018-го гостиничные услуги или услуги по предоставлению средств размещения для временного проживания можно оказывать только при наличии сертификата!» — говорит Майя Петрова, партнер юридической фирмы «Борениус».
А это означает, что теперь контролеры Роспотребнадзора могут прийти в любой апарт-отель, где номера сдают в аренду, и потребовать сертификат, подтверждающий наличие «звезд». Если такой бумаги нет — штраф от 30 000 рублей до 4% годовой выручки. Еще вариант: приостановка деятельности на срок до 90 дней.
Применение санкций юридически не безупречно: правительство еще не приняло Положение о классификации. Однако опрошенные нами юристы считают угрозу вполне реальной: придут, оштрафуют, а потом владелец или УК в суде будут доказывать, что они не верблюды.
Городские апарт-отели бизнес-класса и выше к классификации готовы или готовятся. У массовых проектов эконом-класса (например комплекса Seven Suns в Сестрорецке) возникнут иные сложности. Скажем, как обеспечить 377 апартаментам, которые будут сдаваться осенью этого года, стандартную отделку и меблировку? Это ведь при любом раскладе — дополнительные затраты. Можно, конечно, махнуть рукой и понадеяться на «авось». Но тогда — жить под постоянной угрозой. Не имея «звезд», проблематично сдавать свои апартаменты в аренду: последствия — от нарушения закона о рекламе до обвинения в незаконной предпринимательской деятельности.  
Владельцы областных гостиниц и баз отдыха от новых порядков тоже не в восторге.
«Считаю абсолютно ненужной поголовную обязательную сертификацию объектов размещения, — говорит Георгий Богачев, владелец популярной базы “Илоранта” под Выборгом. — Во всем мире существуют отели без “звезд”,
и нормально себя чувствуют. Для баз отдыха вообще непонятно, где единица измерения, к которой привязаться. Для отелей хотя бы есть понятие “номер”, для них и разработаны все стандарты оценки, а как сравнить вагончик для рыбака и 250-метровый коттедж с шестью спальнями и сауной? И главное, зачем это все? По моему мнению, “присвоение звезд” под предлогом заботы о потребителях превратится в очередной формальный побор с владельцев объектов. Будем всеми силами стараться избежать этого, но, боюсь, заставят. Как обычно, предложат альтернативу: “Мы вас закроем, а вы судитесь, если хотите…”»

 

Рекреационные апартаменты (в продаже)

Нас. пункт Бренд Девелопер Класс Сост. проекта Дата ввода Пл. апартаментов, кв. м Число апартаментов, шт. Средняя цена кв. м, руб., март 2018
Репино Crystal Apriori Development Group Бизнес Сдан янв.12 12 500 97        211 174  
Репино X-Home «Инвест Консалт» Бизнес-лайт Сдан авг.14 6262 61        268 518  
Сестрорецк «Внутри» Seven Suns Эконом Стр-во сен.18 23 723 377        119 332  
Сестрорецк «Внутри» Seven Suns Эконом Сдан дек.17 3835 60        117 488  
Сестрорецк «Внутри» Seven Suns Эконом Сдан апр.17 16 593 342        118 491  
Сестрорецк «Внутри» Seven Suns Эконом Сдан апр.17 4797 72        119 063  
Лахта «Лахта парк» «Конкорд» Средний Сдан авг.15 27 206 482        103 084  
Лахта «Лахта парк» «Конкорд» Бизнес Сдан авг.15 2026 18        110 578  
Лахта «Лахтинский пассаж» («Северный Версаль») «Конкорд» Бизнес Сдан фев.13 1565 18        110 841  
Зеленогорск «Первая линия. Life Energy Resort» «Пионер» Бизнес-лайт Сдан мар.16 8435 127        286 847  
Сестрорецк «Русские сезоны» RBI Бизнес-лайт Стр-во дек.20 39 241 362        189 712  

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2018

comments powered by HyperComments