263
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Частные застройщики обогнали девелоперов

В России за прошлый год количество сданных домов ИЖС удвоилось. В Петербурге —
наоборот, сократилось. В Ленобласти осталось практически на прежнем уровне.

В ноябре 2017-го — впервые за последние 30 лет — частный сектор обогнал строительные компании: за месяц частники ввели 3,7 млн кв.м домов ИЖС, строительные фирмы сдали 3,3 млн кв.м в многоквартирных домах.
По итогам года индивидуальные застройщики ввели 32,7 млн кв.м (в 2016-м — 14,5 млн кв.м). Частная застройка выросла более чем в два раза.
Аналитики приводят разные причины бума «частной застройки». Одно из объяснений — разрешение на регистрацию в дачных домах. Другое — рост предложения участков под застройку: «кадастровые» налоги заставляют лендлордов избавляться от купленных впрок площадок. Локальный фактор — бурный рост ИЖС на территории Новой Москвы.
В январе 2018-го доля введенных в эксплуатацию МКД составила 53,3% — абсолютный минимум за все последние годы. (Обычный показатель многоквартирной застройки — 56–59% в общем объеме ввода.)
Доля ИЖС весьма неравномерно распределяется по карте: например, в Ростовской области этот показатель составляет около 60%, в Республике Алтай, Чеченской Республике, Белгородской области — от 81,2% до 93,7%. А в Новосибирской области более 80% ввода — многоквартирные дома.
Между тем в Петербурге частная застройка год от года сокращается (см. таблицу). Это и понятно: пригодных под застройку свободных зон практически не осталось. А там, где это возможно, застройщики всеми правдами и неправдами стремятся изменить зональные ограничения. И добиться разрешения или на малоэтажные комплексы (как в Коломягах) или, по крайней мере, на возведение блокированных домов (Лисий Нос).
В Ленинградской области площадь введенных домов ИЖС в 2016 году на 39% сократилась, в 2017-м — на 13,7% подросла. Однако по отношению к многоэтажному строительству «частная» доля выглядит совсем скромной (по сравнению с общероссийским показателем): 2015 год — 35,7%, 2016-й — 27,4%, 2017-й — 26,4%. Это, конечно, обусловлено бурным ростом новых кварталов, прежде всего во Всеволожском, Ломоносовском, Тосненском районах.
Еще один интересный фактор: россияне (в основном — петербуржцы) резко сокращают свое присутствие в Финляндии. В «пиковом» 2011 году российские покупатели приобрели 533 единицы жилья, в 2017-м — 133. И объявлений о продаже уже гораздо больше, чем заявок на покупку. Здесь, конечно, работает внешнеполитический фактор и ужесточение местного законодательства: сейчас финны не зарегистрируют сделку без подтвержденного источника дохода в Финляндии. Казалось бы, такие ограничения должны стимулировать покупки домов на Карельском перешейке с нашей стороны границы. Но этого не происходит.
Неизвестной величиной остается количество сделок с садовыми и дачными домами в Ленобласти и Петербурге. Но спрос в коттеджных поселках не растет…   

Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
«1-й Академии недвижимости»:
– Частный дом со статусом ИЖС — всегда более сложный продукт, чем дача или домик в садоводстве. Такие проекты сложнее и с юридической стороны, и в плане инженерного обеспечения. Соответственно, они занимают больше времени, и это создает дополнительные риски для девелопера. Вместе с тем преимущества частного домовладения (особенно — в ближайших к городу зонах) вполне очевидны, и спрос на такие дома мог быть существенно выше. Но в ряде случаев местная администрация тормозит проекты, не желая обременять себя дополнительными социальными обязательствами.
Отчасти по этим причинам коттеджные поселки со статусом ДНП или СНТ, как правило, выигрывают в сравнении с ИЖС по цене.

Алексей Потапов,
руководитель проекта «Ламбери»:
– На самом деле разница в статусе несколько надуманная. Если человек строит отдельный дом — да, в этом случае важно, кто будет обслуживать, как мусор вывозить и т.д. Но в коттеджном комплексе эти вопросы решает управляющая компания. И если сети, дороги выполнены качественно, охрана эффективна, — разница стирается. Нам изначально обещали согласовать ИЖС, потом передумали: не нужны, мол, Бугровскому СП новые жители и новые социальные обязательства. Мы поначалу немного расстроились, а потом поняли, что разницы особой нет, а по налогам — так владельцы даже в небольшом выигрыше. На статус любят ссылаться некоторые покупатели, но это чаще просто прием, чтобы добиться дополнительной скидки.

Дмитрий Майоров,
генеральный директор
компании «Русь: Новые Территории»:
– По нашим наблюдениям, популярность ИЖС (и разрыв в цене в пределах одной локации) последнее время увеличивается. В основном — из-за неопределенности в статусе дачных и садовых домов. То новый закон о садоводах (с упразднением дач), то запреты строить на сельхозке… С ИЖС все понятнее и надежнее. Однако массовое многоэтажное новое строительство в пригородах будет преобладать, в том числе — за счет спроса со стороны приезжих. А порог входа на квартирный рынок существенно ниже: все-таки за 1,5 млн рублей приличный дом не купить. Поток горожан, стремящихся к загородной жизни, тоже вряд ли можно считать трендом. Некоторое время назад преобладали экологические мотивы, сейчас, скорее, востребовано место для отдыха. Но это не массовое явление, прежде всего — в силу ограниченности доходов у большинства населения.  

 

Ввод домов ИЖС

 

 

СПб (кв.м и шт.)

ЛО (кв.м.)

2015

237 532 (1282)

829 819

2016

194 861 (1119)

596 432

2017

137 603 (831)

690 909

 

comments powered by HyperComments