817
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Михаил Москвин: «Там, где нет спроса, реновация не работает»

Большая стройка — это вам не просто так! На площадке пересекаются интересы граждан, которые здесь будут жить, и застройщика, который должен не просто построить дом, но и получить прибыль; а еще есть чиновники, которые отвечают за дороги и энергетику, водоснабжение и социальные службы. Значит, нужен человек, который все это держит в голове и координирует разнонаправленные интересы участников процесса по направлению к приемлемому результату.
И такой человек есть. Это заместитель председателя правительства ЛО Михаил Москвин.

– Много шума наделала столичная инициатива, связанная со сносом и расселением «хрущевок». В Ленобласти что-то подобное планируется? У нас ведь тоже «хрущевок» хватает…
– Идея реновации правильная, но она будет работать только в крупных городах. Есть два условия: дефицит свободных участков и высокий спрос на жилье. Ну и третье, желательное, — наличие серьезных средств в городском бюджете. Это возможно в населенных пунктах, где проживают не менее полумиллиона жителей. Даже в «стотысячниках» не хватит спроса для запуска «волны» расселения. Проще на чистых участках строить, чем сначала переселять, а потом сносить… Попытки реновации время от времени предпринимаются в области. Некоторые руководители муниципальных образований у нас действительно увлеклись «развитием застроенных территорий» — в Токсово, Юкках… И даже заключили договоры с подрядчиками. Семь лет прошло — кроме договора так ничего и нет. Для расселения жителей из старых домов в Юкках нужно 10 квартир — их так и не предоставили. Сейчас ищем возможность купить жилье на вторичном рынке…

– Но ведь беда общая: жилье, которое массово строилось в 1960-е, изнашивается, приходит в негодность. С этим-то что делать?
– Есть программа расселения аварийного жилья. По ней в области уже расселено 8500 человек. Это немало, но недостаточно. Пока универсального решения нет. Недавно как раз по этой теме — по аварийному жилью — проходило совещание в Москве, его вел помощник президента Игорь Левитин, участвовал заместитель главы Минстроя Андрей Чибис. Они подчеркнули, что условия
в регионах разные. Москва, Петербург, областные центры могут использовать механизм реноваций. Но это лишь один из вариантов; там, где нет спроса, эта система не работает. Понадобятся федеральные субсидии, условия для привлечения инвесторов.
Нужны дифференцированные нормыдля населенных пунктов разного масштаба. В мае в администрации президента снова пройдет большое совещание по аварийному жилью, где, как мы ожидаем, будут предложены интересные механизмы.

– Не только регионы различаются — муниципалитеты тоже не похожи. Трудно сравнивать деревни Кудрово с Алеховщиной… Как выстраиваются отношения с муниципальными властями? Вы ведь у них все градостроительные полномочия забрали.
– Ну, не все, не надо преувеличивать. Землей под ИЖС распоряжаются местные власти, стройками до 1500 кв.м — тоже. Областной закон о перераспределении градостроительных полномочий принят в 2014 году: с 1 января 2015 года полномочия по утверждению проектов планировки, правил землепользования и застройки и утверждение генпланов переданы на региональный уровень. Разработкой по-прежнему занимаются муниципалы. Конечно, досадно, что в серьезных вопросах иногда приходится работать не вместе с муниципалами, а вместо них. Например, в Кудрово мы вынуждены собирать застройщиков, чиновников и представителей муниципальной власти, давать поручения — чтобы они организовали и приняли схему дорожного движения.
Вместе с тем без контроля над действиями местных властей не обойтись. Любимая забава муниципальных властей — требовать расширения границ населенных пунктов и перевода сельхозземель или «промки» под жилую застройку. В Бугровском СП «нарисовали» в поправках к генплану большие объемы жилья, а транспортного каркаса территории нет совсем. Конечно, мы такой документ отклоним.
У нас должно быть право вето, это нормальное распределение: в ОМСУ готовят генплан или поправки, но только вместе с социальными объектами, инженерией и транспортными связями. Если понадобится, поможем информацией, специалистами. Если все необходимое в генплане есть — конечно, согласуем.
Бывает, что муниципалы еще только готовят документы об изменении категории земли, а на этих площадках уже вовсю идет строительство. Такие ситуации отмечены под Всеволожском, в Виллозском СП («Офицерское село»). Без визы губернатора перевод земель невозможен, и такие стройки незаконны.

– За минувший год проблемных объектов стало больше или меньше?
– Примерно столько же, сколько и было, — около 15 адресов. Ввели в эксплуатацию небольшой проблемный дом в Сосново; в Янино на объектах СУ–155 продлили разрешения на строительство. Появилось понимание, как разбираться с серьезными долгостроями.

– Масштабные поправки в 214–ФЗ осложнили ситуацию?
– В новом порядке не все понятно, компенсационный фонд пока не работает.
К лету обещают отладить все процедуры. Но возможность строить есть, работы не остановлены, каких-то непреодолимых проблем я не вижу.

– Какие адреса вызывают наибольшую тревогу?
– ЖК «Ванино», «Силы природы», «Воронцов»… Все на слуху, вы же сами не раз об этом писали. По «Ванино»: на мой взгляд, как следует из представленных документов, проект экономически целесообразен. Нужно согласовать условия и сроки, найти компромисс между требованиями покупателей и интересами нового инвестора. (К проекту проявляет интерес компания «Навис».) Похоже, в этом случае оптимальный путь — через процедуру банкротства, по той схеме, которая принималась для санации СУ–155. С передачей новому застройщику объекта, очищенного от долгов. По объекту О2 тоже встречаемся с потенциальным инвестором, чтобы согласовать сроки.
В компании «СпецКапСтрой» (фирма строила ЖК «Воронцов») уже введена процедура наблюдения, дольщики включаются в реестр. Я встретился с ними, объяснял: мы при таком подходе теряем время, но выигрываем в чистоте процедуры, четко понимаем обязательства по проекту и его экономику, что исключительно важно для инвестора. Мы отделяем требования владельцев будущего жилья от требований тех, кто отказался от квартир и рассчитывает на компенсацию. Есть сложный объект в Выборге, на Садовой, 10. Застройщик, компания «Гринвич», уверяет, что попал в тяжелую экономическую ситуацию. Дом практически готов, но вместо того чтобы достраивать, он все встроенные помещения и большинство квартир оформил на аффилированных лиц. Теперь просит помочь достроить. Инвестор — компания «КВС» — готов включиться, если свободные квартиры вернут в оборот, что снизит стоимость его вложений.
Не только застройщики, дольщики порой ведут себя странно, если не сказать безответственно. На объектах предпринимателя Евгения Бонда суд запретил продавать жилье — а граждане несут
и несут ему деньги. Спрашиваешь: почему? Отвечают: потому что у него дешевле… А что риски там высокие — не хотят видеть.


– В конце прошлого года областные власти заявили, что не будут принимать в эксплуатацию объекты с локальными сетями… Это решение выполняется?И кстати, как дела в «Черничной поляне» (в Юкках)?
– «Черничная поляна» запускалась до принятия этого решения. Кроме того, на этом объекте очистные сооружения уже трудно назвать локальными — фактически они становятся головным инженерным сооружением на целый микрорайон застройки. Надеюсь, строители сдадут первую очередь и приступят ко второй. Хотя к застройщику — IMD Group — у нас есть вопросы. Там используется кооперативная схема, мы считаем ее более рискованной. Настаиваем, чтобы застройщик привел документы в соответствие с новыми требованиями законодательства, — как и в случае с О2 Development…

– В большом пакете поправок в 214–ФЗ помимо отчислений в Компенсационный фонд есть еще какие-то условия, представляющие сложность?
– Появилась дополнительная опция — застройщик должен получить заключение о соответствии. Мы называем это разрешением привлекать деньги. Выдали такой документ компании «Строй Бизнес Групп» (входит в НСК, строит ЖК «Верево-Сити»), получила заключение фирма «Авеню» (строит в Сертолово), еще пятнадцать подали бумаги. Троим откажем, так как они направили документы по старой схеме. Остальные на рассмотрении. На последнем съезде строителей были волнения по поводу того, что стройка может встать с новыми ЗОСами. Но, как видим, этого не произошло.

– Форма проектной декларации изменилась — теперь застройщик должен публиковать все-все-все, включая подробности по каждой будущей квартире. Кто это прочтет? Зачем это дольщикам?
– Здесь, конечно, есть странности. Допустим, дольщики еще найдут нужную информацию в этих сотнях страниц — а вот как быть Госстройнадзору? Специалистам Комитета придется изучать проектные декларации по десяткам новых объектов. Людей катастрофически не хватает. Четыре человека работают на этом направлении — а объем работы за последние пять лет вырос в 2,5 раза. Еще летом вступят в силу статьи о размере уставного капитала застройщика — это тоже надо будет проверять. Люди могут физически не справиться.

– И что с этим делать?
– Самый надежный вариант — переходить к продажам готового жилья, в уже
сданных домах. Но при отсутствии в экономике «длинных» денег, дешевых кредитов это нереально и приведет к существенному повышению цен и сокращению объемов строительства.

– Последнее время много говорят и пишут о транспортных проблемах в новых кварталах. Что с «транспортным каркасом» на территориях комплексной застройки?
– Кудрово я уже упоминал: процесс организован, застройщики участвуют, дороги строятся. В конце 2017 года должна быть принята дорожная схема, расставлены знаки.

– Там ведь есть еще протесты жителей…
– Да, была странная история прошлым летом — люди остановили сооружение новой улицы в Кудрово, обратились в суд. Но теперь есть решение суда, оно в пользу строителей. Жители, скорее всего, будут его оспаривать. Мы тем временем продолжили переговоры с застройщиком: компания решила выкупить участок с парковкой и за счет него расширить дорогу. На самом деле, насколько мне известно, там вопрос вовсе не в дороге. Это имущественный спор одних собственников с другими. Дорога — лишь повод, рычаг воздействия. Ее строить нужно, и строить, конечно, будем.

– Главная тема — финансирование. Федеральный бюджет помогает?
– По многим планам транспортного развития источники пока не определены. Федеральный бюджет дает очень скупо. На что-то рассчитывать можно, видимо, лишь после 2018 года. Ищем варианты; например, обсуждаем с Россельхозбанком возможность заключения контрактов жизненного цикла —
на мой взгляд, схема жизнеспособна. Суть ее в том, что банк финансирует строителей, те возводят инфраструктурный объект, и после этого бюджет начинает понемногу возвращать деньги.

– В каких локациях самые сложные проблемы?
– Традиционный перечень: Бугры, Мурино, выезд на продолжение проспекта Культуры, Токсовское шоссе, продолжение улицы Дыбенко, выезды из Всеволожска. Это самые сложные места по транспортной нагрузке.
На южном направлении узкое место — то, что Таллиннское шоссе и КАД не соединены нормальной трассой. Только региональными дорогами — Ропшинским шоссе или Санкт-Петербургским. Если эту задачу решить, половина проблем Ропши и Красного Села уйдут. Основной поток идет через Ропшу. Но у нас есть проект соединения магистралей, его поддерживает Минтранс.

– Еще из свежих вопросов: в Думу поступил законопроект о «Лесной амнистии»: Минэкономразвития предлагает «леса двойного учета» приписать к населенным пунктам…
– Проблема известная и наболевшая. Но давайте все же не будем обсуждать законопроект: в него еще могут по ходу обсуждения внести уйму поправок. Пока у нас такое мнение: включать лесные территории в границы поселений только по решениям суда, на себя мы такую функцию не берем.

– И под занавес: объемы ввода жилья будут сокращаться?
– Больше двух миллионов метров в год нам не нужно. Сейчас сохраняется привычная картина: по уже выданным разрешениям застройщики могут возвести 8–9 млн кв.м. Хотя отказов в выдаче разрешений на строительство действительно стало больше: мы подходим к проектам более строго. Нам больше нравится ввод в эксплуатацию. Достроили бы уже начатое…
 

comments powered by HyperComments