998
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Затянуть пояса!

Конец марта – отличное время для аналитика. Итоги квартала еще не подведены, точных цифр нет. Но есть экспертные оценки, масса предварительных данных и примерное представление о том, куда все катится. То есть – простор для фантазии.

Общие цифры известны и не слишком радостны. Сокращение ВВП в 2015 году составило 3,7%, прогноз Минэкономразвития на 2016 год - минус 0,5%, МВФ – минус 1,5%, аналитиков ВШЭ – минус 2,5%.

Правительственные экономисты говорят, что спад прекратится лишь в 2017-м. Правда, не уточняют, за счет чего вдруг: просто снижение остановится, и все. (А под столом держат кулаки на нефть: должна же она когда-нибудь подорожать! Почему не в 2017-м? Хотя в глубине души знают: и нефть уже не сильно поможет…)

Ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание: доходы граждан, положение дел в строительстве и предполагаемые стратегии власти.

 

Бедность на порог

С доходами все невесело. За 2015 год доходы населения уменьшились на 9,2%, на текущий год запланировано примерно столько же. Из-за этого весьма драматично выросло было число бедных – до 19,2 млн человек. Но тут премьер-министр находчиво понизил прожиточный минимум, и бедных сразу стало меньше.

Снижение заработков вполне адекватно подтверждается данными по оборотам розничной торговли. «Розничная торговля завершила 2015 год с самыми худшими результатами за последние 40 лет», - это вам не какой-то независимый экономист сообщает, это слова из отчетного доклада Минэкономразвития. По данным МЭР, падение оборота в рознице составило те же самые 10%. При этом торговые сети докладывают, наоборот, о росте выручки. Никакого парадокса нет: рублевые цены растут. Инфляция, по данным МЭР, составила за год 12,9%. Да что там официальные данные: зайти в магазин и посмотреть.

Меняются потребительские привычки. Твердые сыры покупают на 10% меньше, плавленые – на 10% больше. То же с говядиной и птицей. Но это, так сказать, повседневный спрос. С дорогими крупными покупками все еще интереснее. Падение авторынка за 2015 год – на 35,7%.

По данным аналитической группы РОМИР, доля тех, кто приобрел за минувший год недвижимость, сократилась вдвое: с 8 до 4%. (Конечно, можно сомневаться в точности данных: выборка РОМИР – 1500 человек, она примерно отражает состав населения; год назад в ней оказалось 120 покупателей, в марте этого года – 60. Но даже с учетом возможной погрешности тенденция очевидна.)

Правда, есть в отчетах социологов милая подробность, которая вселяет надежду: количество россиян, планирующих крупные покупки, вдвое меньше числа тех, кто их на самом деле совершает.

 

Сберегательный бум

Граждане от привычных трат с размахом (сколько лет изучаю статданные – столько и удивляюсь: у нас расходы выше доходов не только у чиновников и депутатов, но и по стране в среднем) переходят к сберегательным стратегиям.

По данным МЭР, в 2015 году сбережения населения выросли в 1,5 раза, их уровень стал максимальным за последние пять лет. Без учета покупки валюты доля личных доходов, идущая на сбережение, а не на потребление, выросла с 6,9 до 14,1%.

Возьмем за точку отсчета март 2013-го. До Крыма и всех последующих радостей. Итак. По России у граждан на банковских депозитах лежало 14 трлн рублей (в рублях и валюте). В Петербурге – 955 млрд, в Ленобласти – скромные 90,7 млрд рублей. Март 2016-го: Россия в целом 23 трлн рублей, Петербург – 1,7 трлн, Ленобласть – 129 млрд. Рост впечатляющий, не так ли?

По данным Агентства по страхованию вкладов, в прошлом году граждане каждый день относили в банки около 8,8 млрд рублей. В АСВ считают, что в 2016-м рост вкладов продолжится и составит 14-16%. То есть в частные лица сложат в банки еще 3,3-3,7 трлн рублей.

При этом быстрее всего росли вклады свыше миллиона рублей; прибавка по этой категории за год по общей сумме составила 53,2%, по количеству счетов - 78,6%. Сейчас вклады более миллиона составляют 52,4% общей суммы депозитов.

Причины понятны: как с декабря 2014-го ЦБ увеличил «застрахованный лимит» с 0,7 до 1,4 млн – так вкладчики и перестали дробить счета. (Точнее – стали делить на более крупные куски.) Чтобы получить свое даже при самом неблагоприятном раскладе.

Доля валютных вкладов выросла с 26,1 до 29,4% - тоже не бином Ньютона. С нашим-то рублем…

Грустно другое. По данным последнего отчета РОМИР, у 73% российских семей не осталось вообще никаких сбережений (рекорд за 10 лет). 12% опрошенных сообщили, что сбережения потрачены в последние месяцы. Еще 10% тратят остатки прямо сейчас. Три года назад какие-то накопления были у 72%.

Доля семей, в которых сбережения были всегда и есть сегодня, снизилась за год с 21 до 17%.

Еще одно обстоятельство: растут долги по розничным кредитам (включая ипотечные). В феврале 2013-го общая сумма задолженности россиян банкам составляла 7,774 трлн рублей, на Ленобласть приходилось 88,56 млрд, петербуржцы должны были вернуть 345 727 млрд. В феврале 2016-го общероссийский долг физических лиц увеличился до 10,578 трлн рублей (из них 880 млрд – просроченные долги). Жители области задолжали банкам 135,6 млрд (10,64 – просрочка), петербуржцы – 478,9 млрд (просрочка – 34,46 млрд).

Конечно, петербургским и областным девелоперам очень пригодились бы те 1,83 трлн рублей, которые жители региона держат в банках.

Но это вряд ли.

Стройка по инерции

С динамикой сдачи жилья все в порядке. Петербург: 2,58 млн – в 2012-м, столько же – в 2013-м, затем 3,23 и 3,03 млн. Ленобласть – 1,15 млн в 2012-м, 1, 36, 1,79 и 2,32 млн соответственно. Очевидно, что региональный рынок прирастает и развивается за счет области. За 2015-й в Петербурге выдано 513 разрешений на ввод объектов в эксплуатацию - на 15% меньше, чем в прошлом году.

Надо, конечно, учитывать, что рекордные общие показатели прошлого года – это реализация заделов 2011-2012-го.

Что дальше?

В Петербурге в прошлом году на госэкспертизу было подано 338 проектов. За 2014-й – 449. (Снижение на 14%.) По сравнению с 2014-м число выданных разрешений на строительство жилых домов также снизилось, со 150 до 112 (минус 34%).

Это значит, что в городе в ближайшие два-три года будет устойчивый спад по вводу многоквартирного жилья.

В области, конечно, совсем другая картина.

Во Всеволожском районе, по данным на начало марта, выдано разрешений на строительство 6,859 млн кв. м жилья (171 012 квартир). Из них малоэтажки – 193 300 кв. м (3367 квартир). Ломоносовский: разрешения на 329 617 кв. м (6320 квартир), малоэтажные  проекты – 37 142 кв. м (642 квартиры). Гатчинский: 219 413 кв. м (4175 квартир), малоэтажка – 37 697 (756 квартир).

Всего по области администрация и Госстройнадзор разрешили возводить 8,088 млн кв.м жилья (194 731 квартир).

Частная застройка (дома ИЖС) и часть таун-хаузов в эти цифры не входят; по статистике, доля частных домов составляет 30-35% в общем объеме ввода.

Это еще не пузырь, но уже очень на него похоже.

Строители, конечно, реагируют на сокращение платежеспособного спроса. В доступной им манере – например, сокращая среднюю площадь квартир в новых проектах.

В пригороде и Ленобласти за последние два года средняя площадь квартиры в продаже уменьшилась с 40 кв. м (что тоже, прямо скажем, не дворец) до 37,6 кв. м. В «Северной долине» в момент запуска проекта (пять лет назад) средняя площадь составляла 55 кв. м, сейчас – 45 кв. м, и в перспективе она стремится к 42 кв. м.

Это, конечно, не наше изобретение: в столице та же картина. За 2015 год в Москве средняя площадь квартир и апартаментов в новостройках съежилась на 7,4%, сообщает компания Est-a-Tet.

Цель очевидная: уменьшить общий бюджет покупки, привлечь в рынок тех, кто зарабатывает немного. Но и у этой стратегии есть естественные пределы. «Делать дома из одних студий и “единичек” нет смысла, потому что спрос на них тоже ограничен»,- отмечает Петр Буслов, руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб».

Ипотека остается главным драйвером первичного рынка. Однако готовность граждан брать кредит (продавать банку существенную часть своих доходов на несколько лет вперед) заметно выдыхается. За прошлый год ипотечное кредитование снизилось на 35%, начало 2016-го ознаменовалось судорожными телодвижениями вокруг господдержки. Продление госпрограммы слегка подстегнуло рынок, но и ставки подросли. Все чаще финансисты делят ставки (и риски) с девелоперами: строители часть своих скидок оформляют как субсидирование по кредитным выплатам.

Пока не очень помогает: кредитная активность также продолжает снижаться.

Правда, в загородном сегменте этот фактор никогда не играл важной роли.

На пригородном рынке в организованной застройке – более 340 поселков, из них около 120 на самом деле развиваются. В продаже – примерно 21 000 объектов (участков, секций и коттеджей). Объем предложения расти перестал. Количество сделок сократилось на 19% (в 2014-м – 6500, в 2015-м – 5800).

 

Отнять и поделить

Прогноз насчет возможных действий власти – дело заведомо неблагодарное. Во-первых, национальный лидер непредсказуем из принципа. Во-вторых, отличить декларации и намерения от реальных действий, как правило, можно лишь пост-фактум.

Экономист Андрей Мовчан полагает: «Ожидаемые административные меры правительства будут направлены на увеличение доходов бюджета без изменения самой экономики и взаимоотношений в обществе». Если сказать проще: общий пирог уменьшается, аппетиты едоков – нет; придется стричь население.

Андрей Мовчан выделяет следующие направления.

Рост сборов (коммунальных платежей за проезд и парковки, акцизы и т.д.).

Расширение налоговой базы. Благодаря кадастровой переоценке и не только. Будет сокращаться количество льгот, существующие льготы постараются по возможности не применять, суды будут поддерживать фискалов.

Возможны дискриминационные меры (в отношении высокооплачиваемого меньшинства): высокие налоги на недвижимость, автомобили, предметы искусства. Возможно – плата за наличие загранпаспорта, ограничения на вывоз наличных и т.д. С калиткой для своих, разумеется.

Сокращение базы бюджетополучателей. Неминуемо повышение пенсионного возраста. Инвалидов у нас уже стало на полмиллиона меньше, «чернобыльских» льготников тоже поубавилось.

Не исключены реквизиционные действия в отношении вкладов в банках: например, через массовое банкротство или через принудительный обмен валютных вкладов на рубли по низкому курсу и т.д.

«Монетизация» госуслуг. Множество публичных услуг, сегодня предоставляемых бесплатно или за символическую плату, власть может использовать для сокращения своих расходов.

Эти меры, указывает г-н Мовчан, будут приводить к дальнейшему сокращению возможностей для получения бюджетных доходов. Или они носят невоспроизводимый, разовый характер. Их потенциал будет исчерпан в течение трех-четырех лет…

А дальше…

Дальше власть будет вынуждена еще и еще увеличивать объем регулирования цен и бизнеса, наращивать необеспеченную эмиссию, закрывать внутренний рынок, прибегать к фактической национализации целых отраслей, конфискации сбережений и собственности.

«Россия втянется в многолетний период так называемой перонистской экономической политики. По опыту других стран, такие периоды могут длиться более десяти лет, а их последствия (в том числе социальные) прослеживаются на протяжении многих десятилетий»,- пишет г-н Мовчан.

 

 

Динамика изменения средней площади квартир в новых объектах по годам, кв. м

Период

Весь рынок (все классы)

Пригород и ЛО

2013

47,7

40,0

2014

44,1

39,0

2015

43,6

37,6

Данные КЦ «Петербургская недвижимость» 

 

Объем задолженности по ипотечным кредитам, млн руб

 

01.11.2015

01.12.2015

01.01.2016

01.02.2016

Петербург

202 022

204 928

210 638

208 713

ЛО

48 537

49 778

51 255

52 798

Данные АИЖК

comments powered by HyperComments

апрель 2016